Pogodba o nepremičninskem posredovanju je tip posredniške pogodbe (837. člen Obligacijskega zakonika - OZ).1 Za take pogodbe je običajno, da posrednik pridobi pravico do plačila tedaj, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prim. prvi odstavek 847. člena OZ). Plačilo za posredovanje običajno predstavlja določen odstotek od vrednosti posla - ta se plača samo, če je posel sklenjen. Če do sklenitve posla, za katerega je posrednik posredoval, ne pride, posrednik ne prejme nobenega plačila za opravljeno delo. Razlog, zaradi katerega do sklenitve posla ni prišlo, pri tem ni pomemben (na primer naročitelj si lahko tudi premisli in ne želi skleniti posla, čeprav je posrednik za sklenitev posla že vse uredil). To pomeni, da mora biti odstotek od vrednosti posla, ki ga v primeru uspešnega posredovanja prejme posrednik, dovolj visok, da pokrije stroške delovanja nepremičninske družbe v primerih, ko plačila kljub delu posrednika ne bo.
Nepremičninsko posredovanje je urejeno v Zakonu o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr).2 Ta zakon je že od svojega sprejetja dalje3 določal najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje, ki je smelo znašati največ štiri odstotke od pogodbene cene, ta omejitev pa ni veljala, kadar je bila pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 evrov v tolarski protivrednosti. V primeru drugih pravnih poslov je ZNPosr dopuščal, da stranki višino plačila za posredovanje uredita s pogodbo. Leta 2019 (novela ZNPosr-C)4 je zakonodajalec dodatno posegel v cene nepremičninskega posredovanja. Določil je najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje tudi v primeru najemne pogodbe za isto nepremičnino. Tudi za primere najemnih pogodb je bilo določeno najvišje dovoljeno plačilo v višini štirih odstotkov od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 evrov. Pogodbena vrednost v primeru najemnih pogodb je ustrezala zmnožku zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja. ZNPosr je določal sankcijo ničnosti za dogovore, ki bi bili v nasprotju s predpisanimi omejitvami, v pogodbi o posredovanju in prodajni, najemni, zakupni ali drugi pogodbi za določeno nepremičnino. Te omejitve niso veljale le za primere, ko gre za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki jih sklenejo med seboj gospodarski subjekti.
Razlogi, ki jih je zakonodajalec navajal za predpisovanje najvišjega dovoljenega plačila za primere najemnih pogodb, so bili, da naj bi obstajal javni interes po nižanju stroškov najema stanovanja ter da naj bi zakon sledil nacionalnim usmeritvam predvsem glede ureditve stanovanjskega problema za mlade in mlade družine, starejše ter ranljive skupine.5 V zakonodajnem gradivu glede ZNPosr-C so se navajali splošni cilji, kot na primer spodbujanje dolgoročnejše oddaje in najema stanovanj, večja dostopnost stanovanj, ureditev trga nepremičnin, ureditev stanovanjskega problema za mlade, mlade družine, starejše in ranljive skupine.
Kako konkretno bi lahko reguliranje višine enkratnega stroška v zvezi z nepremičninskim posredovanjem ob najemu stanovanja (če so storitve nepremičninskega posredovanja sploh naročene) pomembneje vplivalo na stroške najema (ki najemnika bremenijo dolgoročno, ponavadi vsak mesec), zakonodajalec ni pojasnil. Še bolj očitna logična vrzel je obstajala tudi v navajanju, da se z ureditvijo v ZNPosr zasleduje ureditev stanovanjskega problema - kako bi sploh, vsaj teoretično, storitve nepremičninskega posredovanja lahko vplivale na obseg ponudbe stanovanj na trgu, ni jasno. Prav tako ni jasno, zakaj bi bilo trajanje sklenjenih najemnih pogodb daljše oz. dolgoročnejše, če bi se omejila višina plačila za nepremičninsko posredovanje. Logično bi bilo prej obratno, namreč, če je višina stroška menjave najemnika za najemodajalca nižja oz. po višini omejena, bo verjetno trajanje najemnih pogodb krajše oz. najemodajalec ne bo odvrnjen od iskanja novega najemnika.
V štirih letih po uveljavitvi ZNPosr-C stanovanja niso nič bolj dostopna, kvečjemu bistveno manj, in to iz razlogov, v celoti nepovezanih z nepremičninskim posredovanjem. Sklicevanje zakonodajalca ob sprejetju ZNPosr-C na 78. člen Ustave RS (v nadaljevanju: Ustava), skladno s katerim država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje, je razgalilo napačno razumevanje zakonodajalca, da naj bi bili za uresničevanje dolžnosti države odgovorni zasebni subjekti na trgu, ne pa država.
Primernejši in predvsem učinkovitejši ukrepi za povečanje ponudbe stanovanj na trgu se vsiljujejo kar sami od sebe. Na primer, ustrezno prostorsko načrtovanje in poenostavitev postopkov pridobivanja gradbenega dovoljenja za gradnjo večstanovanjskih stavb (določitev omejitve udeležbe sosedov in napotitev na nepravdni postopek z možnostjo nadomestila namesto omejevanja izdaje gradbenega dovoljenja?),6 ker dolgotrajni, komplicirani in nepredvidljivi postopki odvračajo tuje (pa vedno bolj tudi domače) investitorje. Ključna bi bila tudi vzpostavitev ustrezne prometne infrastrukture, da se lahko gostota prebivalstva razporedi in da se lahko urbana središča postopoma večajo in širijo. Nemobilnost prebivalstva povečuje povpraševanje po stanovanjih na relativno majhnem, zgoščenem območju. Bi pa seveda takšni resnično potrebni in učinkoviti ukrepi zahtevali malo več premisleka in organizacije. Dolgotrajno zanemarjanje sprejetja resnično potrebnih in primernih ukrepov na področju stanovanjske politike je pripeljalo do katastrofalnega pomanjkanja stanovanj na trgu, predvsem v urbanih središčih, v katerih se prebivalstvo koncentrira zaradi nedelujoče prometne infrastrukture (preobremenjenost obstoječe cestne infrastrukture in odsotnost oz. skoraj popolno nedelovanje alternativnih oblik prevoza). Ponudbe stanovanj pa ni mogoče povečati z omejevanjem stranskih stroškov, ki nastanejo v enkratnem znesku, pa še to le v primerih, ko so storitve, ki niso obvezne, sploh naročene.
Za pobudnice, nepremičninske družbe, smo ZNPosr izpodbijali pred Ustavnim sodiščem v zadevi U-I-205/19. Ustavno sodišče je ugotovilo neustavnost in razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr, ki sta določala najvišje dovoljeno plačilo, razen za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.7 Ustavno sodišče je v zadevi U-I-205/19 ponovilo ustaljeno stališče v ustavnosodni presoji, da Ustava v prvem odstavku 74. člena zagotavlja svobodno gospodarsko pobudo, ki jamči tudi svobodo vodenja gospodarskega subjekta v skladu z ekonomskimi načeli. Zakonodajalec ima na podlagi prvega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave pooblastilo, da uredi način uresničevanja pravice iz prvega odstavka 74. člena Ustave, ko gre za opravljanje gospodarske dejavnosti. Ker tako vzpostavlja ekonomsko politiko na posameznih področjih družbenega življenja, ki jo šteje kot najprimernejšo za doseganje splošne družbene blaginje, ima pri tem široko polje proste presoje. Zakonodajalec lahko ne le predpiše način uresničevanja pravice do svobodne gospodarske pobude skladno z drugim odstavkom 15. člena Ustave, ampak lahko določene oblike podjetništva tudi omeji skladno s tretjim odstavkom 15. člena Ustave.
Meja med določitvijo načina uresničevanja svobodne gospodarske pobude (drugi odstavek 15. člena in prvi odstavek 74. člena Ustave) in njenim omejevanjem, torej posegom v to človekovo pravico (tretji odstavek 15. člena in drugi stavek drugega odstavka 74. člena Ustave), je, kot je Ustavno sodišče že večkrat poudarilo, gibljiva in težko določljiva. Po ustaljeni ustavnosodni presoji gre za omejitev pravice do svobodne gospodarske pobude, ko predpis posebej intenzivno oži polje podjetniške svobode. Pri določanju pogojev za opravljanje gospodarske dejavnosti lahko gre za določanje načina uresničevanja pravice le tedaj, ko ima pogoj realno vsebinsko zvezo s konkretno urejevano gospodarsko dejavnostjo. To je zlasti v primerih, ko zakonodajalec odvrača nevarnost ali blaži tveganja, ki izhajajo iz opravljanja neke konkretne dejavnosti (npr. na področju varstva pri delu, varstva zdravega življenjskega okolja).
Če pa zakonodajalec omeji podjetniško svobodo ravnanja zaradi doseganja splošnih javnih ciljev ali ciljev na nekem ločenem področju družbenega življenja, gre za poseg v pravico do svobodne gospodarske pobude iz prvega odstavka 74. člena Ustave oziroma za omejitev te pravice.8 Skladno z že predhodno ustaljeno ustavno sodno presojo je Ustavno sodišče tudi glede določitve najvišje cene v ZNPosr štelo, da gre za neposreden poseg v bistveni element pogodbenih razmerij med pobudnicami in naročitelji storitev posredovanja in torej za omejitev svobodne gospodarske pobude pobudnic.
Odsotnost javne koristi
Nadalje je Ustavno sodišče presojalo, ali je podana javna korist za omejitev svobodne gospodarske pobude pobudnic. Ugotovilo je, da iz zakonodajnega gradiva k zakonu ni mogoče razbrati utemeljitve javne koristi za omejitev višine plačila za posredovanje pri nakupu ali prodaji nepremičnine. Glede omejitve višine plačila za posredovanje pri najemu ali oddaji nepremičnine pa naj bi zakonodajalec z omejitvijo plačila zasledoval (cenovno) nedostopnost (primernih) stanovanj (za ranljive skupine) in varstvo potrošnikov, kar pa naj bi po presoji Ustavnega sodišča v povezavi s cenovno transparentnostjo lahko pomenilo javno korist v smislu drugega stavka drugega odstavka 74. člena Ustave. Navedeno javno korist je Ustavno sodišče upoštevalo tudi v delu omejitve višine provizije za primer posredovanja pri nakupu in prodaji nepremičnin, čeprav se na to zakonodajalec niti ni skliceval oz. za določitev omejitve cene v primerih posredovanja pri prodaji ali nakupu zakonodajalec sploh ni navajal nobenih razlogov. Ustavno sodišče je posledično razveljavilo prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr, ki sta določala najvišje dovoljeno plačilo, razen v delu, ko gre za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom, ko bi lahko bila izkazana omenjena javna korist. O tem, ali je ureditev v ZNPosr neustavna tudi v tem, še nerazveljavljenem delu, bo Ustavno sodišče odločalo posebej.
Nadaljevanje članka za naročnike >> Boštjan Sedmak: Neustavnost omejevanja cen na primeru nepremičninskega posredovanja
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 49-50, 2023
>> Še niste naročnik? Preverite uporabniške pakete!
------------------------------------
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
