Nekatere še vedno aktualne dileme Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

Pri svojem delu se večkrat srečujem s strankami - investitorji, ki načrtujejo svojo naložbo v obliki nakupa nepremičnine, ki je predmet poslovnega najema. Smotrnost njihove investicije je poleg samih tehničnih lastnosti in stanja nepremičnine (kar je predmet tehničnega pregleda) v bistvenem odvisna tudi od obstoječih najemnih pogodb, ki jih je z najemniki sklenil prodajalec. Skladno z 31. členom ZPSPP oziroma 610. členom Obligacijskega zakonika (OZ)³ najem v primeru spremembe lastništva poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov ne preneha, temveč kupec nepremičnine vstopi v najemno razmerje z najemnikom namesto prejšnjega lastnika, ki iz takšnega razmerja izstopi.⁴ V tem pogledu je kupec izpostavljen precejšnjim rizikom, ki neposredno vplivajo na njegovo investicijo. V obstoječo najemno pogodbo bo namreč z nakupom nepremičnine vstopil ex lege in najemnega razmerja z obstoječimi najemniki zgolj iz razloga pridobitve lastništva nad predmetom najema ne bo mogel enostransko spremeniti ali prekiniti. Po drugi strani pa zanj obstaja (v praksi sicer manjše) tveganje, da bo najemnik iz razloga spremembe lastništva na predmetu najema odpovedal najemno pogodbo na podlagi zakonskega upravičenja iz 613. člena OZ.⁵

Za kupca nepremičnine je zato vsebina obstoječih najemnih pogodb, v katere bo vstopil, bistvena. Stranke, še posebej tuji investitorji, zato pogosto zaprosijo za pravno mnenje oziroma analizo in veljavnost takšnih najemnih pogodb ali njihovih posameznih določb. V nadaljevanju predstavljam nekatera stališča pravne teorije in sodne prakse ter moje mnenje o nekaterih dilemah, povezanih z uporabo ZPSPP, ki se pogosto pojavijo pri analizi takšnih pogodb.

Odpoved/odstop od najemne pogodbe in obveznost podaje odpovedi najemne pogodbe preko sodišča

O razlikovanju med odstopom in odpovedjo najemne pogodbe za poslovne stavbe in poslovne prostore (26. in 28. člen ZPSPP) je bilo že veliko povedanega. Kljub stališču pravne teorije, ki institut odstopa iz 28. člena ZPSPP dejansko enači z odpovedjo najemne pogodbe in zagovarja tezo, da je tudi odstop od pogodbe treba podati preko sodišča,⁶ izoblikovana sodna praksa Vrhovnega sodišča razlikuje med odpovedjo pogodbe o najemu iz poslovnih prostorov, za kar se zahteva sodna intervencija (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP), za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca.⁷

Na tem mestu pa bi želel izpostaviti drugo, morda nekoliko manj poznano odločbo Vrhovnega sodišča III Ips 63/2016. V njej je Vrhovno sodišče naredilo odstop od uveljavljenega zakonskega pravila iz 26. člena ZPSPP, da se odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore podaja sodno. V skladu s to odločbo v primerih, ko sta stranki v najemni pogodbi zapisali, da se le-ta odpoveduje pisno, za veljavno podano odpoved s strani najemnika zadošča pisna izjava najemodajalcu in postopek preko sodišča ni potreben. Vrhovno sodišče je svojo odločitev utemeljilo na podlagi četrtega odstavka 29. člena ZPSPP, ki določa, da sodišče najemnikovo odpoved zgolj vroči najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog (kot to stori v primerih, ko najemno pogodbo odpove najemodajalec). To pomeni, da oblikovalni učinek prenehanja pogodbenega razmerja ne nastopi v posledici oblikovalne odločbe sodišča, temveč zgolj v posledici vročitve izjave volje najemnika o odpovedi pogodbe najemodajalcu. Vloga sodišča je zato v tem primeru drugačna in ta okoliščina je za presojo dopustnosti drugačnega dogovora med pogodbenima strankama o načinu odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika bistvena.

Veljavnost pogodbeno dogovorjene možnosti predčasne odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, in dolžina odpovednega roka

Enoznačnega odgovora na to dilemo ni. Temu je v veliki meri doprinesla tudi neenotna sodna praksa, ki včasih zagovarja kogentnosti določb ZPSPP, drugič pa načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena OZ.

V starejši sodni praksi je moč zaslediti stališče, ki je dajalo prednost načelu pogodbeni svobodi strank in dopuščalo dogovor o predčasni odpovedi.⁸ Na drugačno stališče se je nato postavilo Vrhovno sodišče v sodbi III Ips 1/2011, v kateri je zapisalo, da pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. Svojo odločitev je utemeljilo z argumentacijo, da najem ustvarja trajno dolžniško razmerje, ki ga ureja 332. člen OZ, v katerem je določeno, da takšno razmerje preneha, ko preteče rok. Ta določba po mnenju sodišča pomeni izpeljavo načela iz prvega odstavka 9. člena OZ in pravila iz 270. člena OZ. Ker 333. člen OZ predvideva možnost (enostranske) odpovedi zgolj trajnih dolžniških razmerij, pri katerih čas trajanja ni določen, naj bi po argumentu a contrario takšna odpoved ne bi bila mogoča pri trajnih dolžniških razmerjih, sklenjenih za določen čas. Takšno splošno ureditev naj bi po mnenju Vrhovnega sodišča zasledoval tudi ZPSPP, ki določa način prenehanja pogodbe za nedoločen čas z odpovedjo (prvi odstavek 24. člena) in prenehanje pogodbe za določen čas s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena (27. člen). Sklicevanje na stališče Vrhovnega sodišča v omenjeni sodbi je moč zaslediti še danes.⁹

Sam se s takšnim stališčem Vrhovnega sodišča ne strinjam. Prvenstveno zato, ker besedilo 332. člen OZ izrecno ne ureja (bodisi dopušča bodisi prepoveduje) predčasnega prenehanja trajnega dolžniškega razmerja za določen čas, temveč ureja njegovo potencialno "tiho" podaljšanje in transformacijo v razmerje za nedoločen čas.¹⁰ Prav tako pa se ne strinjam s tem, da naj bi bilo določilo 332. člena OZ kogentne narave in da glede na določila 333. člena OZ a contrario ni mogoča odpoved trajnega dolžniškega razmerja, sklenjenega za določen čas. Smiselno enako menim, da določb ZPSPP v tem delu ni mogoče oziroma ni treba in ni smiselno šteti za kogentne. Prav nobenega razloga ne vidim, zakaj se stranki pogodbeno ne bi mogli dogovoriti za različne (predčasne) načine prenehanja pogodbenega razmerja. Ob odsotnosti očitne zlorabe močnejšega položaja ene od pogodbenih strank bo s pogodbo dogovorjena možnost predčasne odpovedi pogodbe, še posebej če bo dogovorjena za obe stranki, uravnotežila pravni položaj in interese obeh strank oziroma bo za obe vzpostavila enak rizik. V zvezi s tem še posebej bode v oči, da je Vrhovno sodišče v sodbi III Ips 1/2011 zavrnilo možnost predčasne odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika. V praksi je praviloma najemnik "šibkejša" stranka v razmerju oziroma ga morebitno predčasno prenehanje najemnega razmerja prizadene bolj kot najemodajalca. V posledici predčasnega prenehanja najema bo namreč najemnik moral nepričakovano, praviloma v precej kratkem roku poiskati alternativno nepremičnino za nadaljevanje svojega poslovanja in izprazniti predmet najema.

Menim, da je Vrhovno sodišče svoje stališče iz sodbe III Ips 1/2011 preseglo oziroma spremenilo s sodbo II Ips 97/2012. Kljub temu da v tej zadevi ni šlo za najem poslovnih stavb ali poslovnih prostorov, je Vrhovno sodišče pojasnilo, da kljub temu, da zakon ne predvideva možnosti odpovedi kot načina prenehanja ...


Nadaljevanje članka za naročnike >> Nino Bostič Sluga: Nekatere še vedno aktualne dileme Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 35-36, 2022

>> Še niste naročnik? Preverite uporabniške pakete!

----------------------------------------
Opombe: