Spremembe Stanovanjskega zakona - SZ-1E na rešetu prakse

Dobro leto po njegovi uveljavitvi je nujno opozoriti na nekatere pomembnejše spremembe na področju upravljanja večstanovanjskih stavb, zlasti ker so minili tudi roki za izvedbo posameznih določil, kot je vodenje sredstev rezervnega sklada na fiduciarnem računu in nadzor njihove uporabe.

Ocena stanja in razlogi sprejema zakona

Predlagatelj zadnjih sprememb in dopolnitev SZ-1, Vlada RS, je predlog zakona konec leta 2020² utemeljila z oceno, da so se pri izvajanju Stanovanjskega zakona, ki je bil sprejet leta 2003 ter spremenjen in dopolnjen v letih 2008, 2011, 2017 in 2019, pokazale potrebe za spremembe nekaterih sedanjih zakonskih rešitev zlasti na področjih:

- upravljanja večstanovanjskih stavb (potrebna večina za sprejemanje sklepov na zborih etažnih lastnikov),

- mandata in pooblastila upravnikov,

- upravljanja skupnih delov, še posebej skupnih delov več večstanovanjskih stavb,

- uskladitve vrednosti neprofitne najemnine,

- uvedbe nove oblike intervencije države na najemnem stanovanjskem trgu z javnim najemom stanovanj,

- urejanja najemnih razmerij,

- večjega obsega gradnje javnih najemnih stanovanj z dodatno možnostjo zadolževanja Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in javnih stanovanjskih skladov, ki jih ustanovijo občine.

Upravljanje večstanovanjskih stavb - temeljno področje novele zakona

Predlagatelj sprememb in dopolnitev zakona ugotavlja, da sta področje upravljanja večstanovanjskih stavb v zadnjih letih zaznamovali dve ključni zadevi:

- oškodovanje etažnih lastnikov z zlorabo nenamenske uporabe rezervnega sklada velikega števila večstanovanjskih stavb v več primerih, od katerih je bil po posledicah največji znani primer upravnika Atrij d.o.o. Celje,

- težave pri doseganju potrebnega soglasja etažnih lastnikov oziroma večine za izvedbo večjih vzdrževalnih ali prenovitvenih del na večstanovanjskih stavbah, vključno z vgradnjo dvigal in odpravo funkcionalnih ovir.³

Zato je predlagatelj ocenil, da je nujno treba zakonsko urediti večji nadzor upravnikovega razpolaganja s sredstvi rezervnega sklada kot skupnega premoženja etažnih lastnikov. Prav tako je nujna prenova večine stanovanjskega fonda, ki terja večja vzdrževalna dela ali celo rekonstrukcije stavb. To velja tudi za nujne energetske prenove stavb in odpravo njihove funkcionalne zastarelosti z vgradnjo dvigal. Znižanje potrebne večine pri odločanju o izvedbi in financiranju teh del na zborih etažnih lastnikov ali s podpisovanjem ustrezne listine ob hkratnem sodnem varstvu preglasovanih lastnikov je nujen ukrep za hitrejšo in lažjo izvedbo teh del. Gre zlasti za dosedanje 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov za izvedbo gradbenih del, za katera je bilo potrebno gradbeno dovoljenje.

Številne so bile tudi zahteve nekaterih združenj etažnih lastnikov za omejitev mandata upravnikov na tri ali pet let, še posebej omejitve dobe imenovanja prvega upravnika večstanovanjske stavbe s strani investitorja.

Najpomembnejše spremembe SZ-1E

Upravljanje skupnega dela, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin (3. člen SZ-1E)

S spremembo Stvarnopravnega zakonika (105. člen SPZ-B)⁴ so drugače in na novo urejena lastninskopravna razmerja glede skupnih delov, namenjenih rabi več večstanovanjskih stavb in drugih nepremičnin. Tipičen primer so skupne kotlarne, parkirišča, zunanje zelene površine in podobni skupni deli. Novela SPZ-B je namesto skupne lastnine takšnih skupnih delov določila solastninski režim tako, da imajo na takšnih skupnih delih solastninsko pravico vsi etažni lastniki vseh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin. Novela SZ-1E v prehodnih določbah določa rok enega leta od uveljavitve tega zakona, v katerem so etažni lastniki s sporazumom dolžni skleniti sporazum o določitvi solastninskih deležev na takšnih skupnih delih. Ta rok (19. junij 2022) je že mimo, tako da sedaj lahko vsak etažni lastnik ali lastnik druge nepremičnine predlaga sodišču določitev teh deležev v nepravdnem postopku, če etažni lastniki niso sklenili sporazuma. Zakon je za primer neizpolnitve te obveznosti določil samo bolj ali manj navidezno sankcijo, da do določitve solastninskih deležev ostanejo ti skupni deli še naprej skupna lastnina vseh etažnih lastnikov oziroma lastnikov drugih nepremičnin in da do določitve solastninskih deležev sprejemajo odločitve etažni lastniki z ustrezno večino glede na vrsto posla v vsaki večstanovanjski stavbi ali drugi nepremičnini, seveda s potrebno večino glede na vrsto posla, kot jo sicer določa zakon. Zakon v zvezi s tem določa, da se do določitve solastninskih deležev pri delitvi stroškov upravljanja ti stroški delijo po neto površini posamezne stavbe, razen če med lastniki ni sklenjen drugačen dogovor.

Avtor je pri tem opozoril na zapletenost določanja solastninskih deležev, saj je v praksi še vedno pogosto vprašanje, kateri so sploh takšni skupni deli zaradi znanih neurejenih razmerij med lastniki ter tudi z občinami, ko gre za funkcionalna oziroma pripadajoča zemljišča tem stavbam. V pomoč pri določanju skupnih delov jim bodo sedaj že določena pripadajoča zemljišča po Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-2)⁵ in Pravilniku o metodologiji za masovni zajem poseljenih zemljišč.⁶ Ti podatki so že v katastrih stavb in jih etažni lastniki lahko uporabijo pri urejanju teh razmerij.

Upravljanje takšnih skupnih delov je praktično dvodomno, saj najprej glede na vrsto posla odločajo etažni lastniki v vsaki večstanovanjski stavbi oziroma lastniki druge nepremičnine, potem pa njihovi predstavniki v skupnem organu upravljanja, kar so lahko upravniki teh stavb ali nepremičnin ali pa drugi predstavniki kot neke vrste drugi "zgornji" dom. Takšen sistem je edino logičen in sledi naravi oziroma namenu rabe takšnega skupnega dela. Merilo za odločanje so seveda solastninski deleži, ki so sporazumno določeni, do sporazumne določitve teh deležev pa neto površine vsake stavbe (sedmi odstavek 23. člena SZ-1).

Posli rednega upravljanja in več kot 50-odstotna večina

Nedvomno zelo pomembna novost je odločanje z nadpolovično večino glede na solastninske deleže, tudi ko gre za izboljšave, namenjene ohranjanju uporabnosti večstanovanjske stavbe za bivanje, kot sta zamenjava dotrajanih konstrukcijskih in drugih elementov stavbe ter prenova instalacij in opreme, in sicer še pred potekom pričakovane dobe trajanja, za kateri pa ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Seveda takšne izboljšave ne smejo ovirati posameznih etažnih lastnikov pri izvajanju njihove lastninske pravice na pripadajočem posameznem delu. Doslej je bilo za takšne izboljšave potrebno več kot 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov glede na njihove solastninske deleže, kar je zelo oviralo številne nujne izboljšave. Zakon zagotavlja ustrezno sodno varstvo preglasovanega etažnega lastnika.

Med posli rednega upravljanja, o katerih odločajo etažni lastniki z nad 50-odstotno večino, so z zakonom sedaj izrecno določeni tudi posli zavarovanja večstanovanjske stavbe ter vplačevanje dohodkov iz oddaje skupnih delov v najem v rezervni sklad. Na tem področju je bilo v praksi doslej veliko sporov in nejasnosti.

Opozoriti pa je treba na kratek prekluzivni rok za vložitev predloga preglasovanega etažnega lastnika, ki je en mesec oziroma največ tri mesece, če preglasovani lastnik ni vedel za sprejem takšnega sklepa in je bil sklep objavljen na oglasni deski (25.a člen SZ-1).

Odločanje s soglasjem treh četrtin etažnih lastnikov

Enako pomembna novost je določena s spremembo prvega odstavka 29. člena SZ-1 glede odločanja z več kot tremi četrtinami etažnih lastnikov glede na solastninske deleže, ko gre za odločanje o gradbenih delih na skupnih delih večstanovanjske stavbe, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje po zakonu, ki ureja graditev. Za takšna dela je bilo doslej v SZ-1 določeno 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov, kar je pogosto onemogočalo na primer vgradnjo dvigal ali druga dela za odpravo funkcionalnih ovir. Zakon sedaj določa, da je potrebno tričetrtinsko soglasje za naslednje odločitve:

- sklenitve in spremembe pogodbe o medsebojnih razmerjih,

- gradbena dela s pridobitvijo gradbenega dovoljenja,

- določitev upravnika, kjer po prvem odstavku 118. člena SPZ ni obvezna določitev upravnika.

Najem in odplačevanje posojil v breme rezervnega sklada (drugi odstavek 29. člena SZ-1)

Z novelo ni bilo znižano dosedanje 100-odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov glede najemanja in odplačevanja posojil v breme rezervnega sklada, kar so predlagali nekateri etažni lastniki, čeprav prav zahtevano 100-odstotno soglasje pogosto onemogoča najem posojil za nujno energetsko prenovo večstanovanjskih stavb in odpravo arhitekturnih ovir, v kolikor je to povezano z najemom posojila v breme rezervnega sklada. Primerjalnopravni pregled ureditve odločanja etažnih lastnikov o zadolževanju v breme rezervnega sklada⁷ kaže, da nobena članica EU nima takšne ostre ureditve tega vprašanja, temveč ima posebne kvalificirane večine v različnih kombinacijah odstotka potrebne večine tako po solastninskih deležih kakor tudi glede na število etažnih lastnikov. Naša zakonodaja ostaja še naprej toga, čeprav gre pri energetski prenovi večstanovanjskih stavb za odločitev, ki je izrazito v javnem interesu zaradi vpliva na segrevanje in podnebne spremembe. Seveda je pri tem pogosto odprto vprašanje, da nekateri etažni lastniki zaradi premajhnih dohodkov ne zmorejo participirati pri takšnih prenovah. Eko sklad je v zadnjih letih objavil javni razpis za dodelitev subvencije takšnim etažnim lastnikom, kar je nedvomno nujen ukrep.

Stroški upravljanja in drugi stroški (obratovanja in vzdrževanja)

Zakon je končno določil subsidiarno merilo za delitev in plačevanje stroškov upravljanja skupnih delov, če ni dosežen drugačen dogovor etažnih lastnikov, in sicer solastninske deleže. Takšna rešitev je ustrezna in je bila nujno potrebna, saj v številnih večstanovanjskih stavbah etažni lastniki nimajo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih ali sprejetih sklepov zbora etažnih lastnikov s potrebno več kot 75-odstotno večino. Država je v preteklosti sprejela več pravilnikov, ki urejajo merila za plačevanje posameznih vrst stroškov, kot na primer Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb,⁸ ki je bil spremenjen z določbami SZ-1E,⁹ ter Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov toplote v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli...¹⁰

Nadaljevanje članka za naročnike >> Gerbec Franci, Spremembe Stanovanjskega zakona - SZ-1E na rešetu prakse
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 28, 2022

>> Še niste naročnik? Preverite uporabniške pakete!

---------------------------------------------------