Ustavno sodišče je v delni odločbi in sklepu v zadevi U-I-205/19 z dne 26. oktobra 2023 razveljavilo omejitev višine provizije iz prvega in drugega odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) v delu, v katerem se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.
Izpodbijana ureditev
Ustavno sodišče je pojasnilo, da izpodbijana ureditev iz ZNPosr omejuje najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje, določa ničnostno sankcijo za primer kršitve navedene omejitve in navzgor (do višine 150 evrov) omejuje višino dejanskih stroškov, ki jih sme nepremičninska družba po dogovoru zaračunati naročnikom za storitve nepremičninskega posredovanja v primerih, ko nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje iz razlogov v sferi naročnika. Zakonodajalec je tako po ugotovitvah ustavnih sodnikov na podlagi izpodbijane ureditve omejil plačilo (ceno oziroma dejanske stroške), ki so ga upravičene zaračunati nepremičninske družbe (1) v primeru, ko je pogodba, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala, sklenjena, ali (2) če na podlagi posebnega dogovora ni sklenjena iz razlogov v sferi naročnika. S tem je zakonodajalec neposredno posegel v bistveni element pogodbenih razmerij med nepremičninskimi družbami kot pobudnicami in naročitelji storitev posredovanja ter torej svobodno gospodarsko pobudo pobudnic, je ocenilo Ustavno sodišče.
Omejitev najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje
Pojasnilo je, da je bila omejitev najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje pri nakupu ali prodaji v višini 4 odstotkov od pogodbene cene uzakonjena že leta 2003 s sprejetjem ZNPosr. Ob tem iz zakonodajnega gradiva k ZNPosr po navedbah Ustavnega sodišča ni mogoče razbrati utemeljitve javne koristi za takšno omejitev. Omejitev najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje pri najemni pogodbi in omejitev višine dejanskih stroškov, ki jih sme nepremičninska družba po dogovoru zaračunati naročnikom na podlagi tretjega odstavka 25.a člena ZNPosr, pa sta bili po pojasnilu Ustavnega sodišča uzakonjeni z novelo C ZNPosr. Predlog te novele se v izhodišču ob varstvu potrošnikov sklicuje tudi na 78. člen Ustave Republike Slovenije (URS) in ugotavlja, kot je to navedlo Ustavno sodišče, da možnost primernega stanovanja za večino državljanov, ki niso lastniki stanovanj, v praksi ne obstaja. Razlog je po razlogovanju Ustavnega sodišča glede na vsebino navedenega predloga v visokih cenah stanovanj, slabem delovanju in finančni podhranjenosti javnih stanovanjskih skladov, visokih in rastočih tržnih najemninah zasebnih stanovanj ter tudi visokih stroških nepremičninskega posredovanja, ki jih morajo glede na vsebino predloga nositi tudi tisti, ki storitve sploh niso naročili. Kot ranljivo skupino predlog izpostavlja mlade, ki se hkrati srečujejo tudi z vse večjo prekarizacijo na področju trga dela, s čimer jim je dodatno onemogočeno pridobivanje stanovanjskih posojil ali dolgoročno varčevanje za nakup lastne nepremičnine. Glede na obrazložitev zakonskega predloga nepremičninski posredniki večinoma sami omejujejo višino plačila za posredovanje, ki ga računajo za posredovanje pri najemu, oddaji ali zakupu nepremičnin, na višino dveh mesečnih najemnin. Plačilo za posredovanje naj bi se v praksi velikokrat razdelilo med stranki ali prevalilo na najemnika (praviloma finančno šibkejšo stranko), kar naj bi po mnenju predlagatelja zakona v primerih, ko plačilo za posredovanje pomeni pogoj za sklenitev najemne pogodbe, pomenilo grobo zlorabo zakona. Z omejitvijo plačila stroškov posredovanja je želel zakonodajalec preprečiti zlorabe, ki jih je praksa do sedaj pokazala v smislu zaračunavanja nesorazmerno visokih dejanskih stroškov, ki so v nekaterih primerih dosegali višino plačila za posredovanje, na kar je opozoril tudi Tržni inšpektorat v primeru, ko je nepremičninska družba zaobšla osnovno pravilo nepremičninskega posredovanja, po katerem ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje, ko je pogodba o nepremičnini sklenjena, je gradivo iz zakonodajnega postopka povzelo Ustavno sodišče in dodalo, da se predlagatelj zakona ob tem sklicuje na plačilo za dodatne storitve (prvi odstavek 25.a člena ZNPosr) ter dejanske stroške (drugi in tretji odstavek 25.a člena ZNPosr), čeprav pri sklicevanju na opozorilo Tržnega inšpektorata navaja, da naj bi šlo za plačilo za dodatne storitve.
Po presoji Ustavnega sodišča je tako iz zakonodajnega gradiva ob upoštevanju Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025, na katero se je v zakonodajnem postopku v podporo izpodbijani omejitvi cene posredovanja najema sklicevala Vlada, mogoče razbrati, da je zakonodajalec z omejitvijo plačila zasledoval (cenovno) nedostopnost (primernih) stanovanj (za ranljive skupine) in varstvo potrošnikov. To po presoji Ustavnega sodišča v povezavi s cenovno transparentnostjo lahko pomeni javno korist v smislu druge povedi drugega odstavka 74. člena URS. Navedeno po mnenju ustavnih sodnikov velja tudi v delu omejitve višine provizije za primer posredovanja pri nakupu in prodaji nepremičnin. V obeh primerih pa je navedena javna korist lahko izkazana le v delu, v katerem zakonodajalec ureja posredovanje v pogodbenih razmerjih, ki se nanašajo na potrošnike, in v zvezi s stanovanjskimi nepremičninami. Le v tem delu je po oceni Ustavnega sodišča javno korist sploh mogoče šteti za izkazano. Uporabo omejitve plačila za posredovanje je zakonodajalec na podlagi sedmega odstavka 5. člena ZNPosr namreč le deloma izključil za posredovanje pri najemnih pogodbah (drugi odstavek 5. člena ZNPosr), ki jih med seboj sklenejo gospodarski subjekti. Ustavno sodišče je zato omejitev višine provizije iz prvega in drugega odstavka 5. člena ZNPosr razveljavilo v delu, v katerem se ne nanašata na pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, katerih predmet je enostanovanjska stavba, stanovanje ali bivalna enota, s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom.
Omejitev najvišjega dovoljenega zneska dejanskih stroškov
Dalje je Ustavno sodišče pojasnilo, da omejitev glede višine dejanskih stroškov po tretjem odstavku 25.a člena ZNPosr predlagatelj utemeljuje z zaznanimi zlorabami glede vrste in višine zaračunanih dejanskih stroškov nepremičninskih družb v praksi. Preprečevanje zlorab, ki jih tudi v zvezi z izpodbijano omejitvijo dejanskih stroškov navaja zakonodajalec, je torej v izhodišču vezano na določen segment poslovanja nepremičninskih družb in načelno lahko pomeni javno korist v smislu drugega stavka drugega odstavka 74. člena URS, je zapisalo Ustavno sodišče. Zato je moralo presoditi, ali koristi izpodbijane ureditve za doseganje zasledovanih ciljev pretehtajo težo posledic posega v pravico do svobodne gospodarske pobude. Ob tem je navedlo, da je v izhodišču pomembno, da izpodbijana ureditev skuša urejati zlorabe pri obračunu stroškov, ki so že v osnovi protipravne in so tudi že predmet (inšpekcijskega) nadzora Tržnega inšpektorata. Omejitev stroškov na točno določen znesek nepremičninskim družbam prepoveduje zaračunati višji znesek dejanskih stroškov od zakonsko predpisane omejitve (150 evrov). Tako lahko že v izhodišču učinkovito preprečuje zlorabe le v vseh tistih primerih, ko bi nepremičninske družbe v praksi zaračunale stroške v višini nad 150 evrov, čeprav jim stroški v zaračunani višini nad 150 evrov dejansko niso nastali, je bilo jasno Ustavno sodišče. Ob tem pa je opozorilo, da ureditev na drugi strani ne preprečuje zlorab, ko bi družbe zaračunale dejanske stroške v višini pod 150 evrov, čeprav jim niso nastali niti stroški v tej višini. Z vidika teže posledic posega v svobodno gospodarsko pobudo je po presoji Ustavnega sodišča treba v izhodišču upoštevati, da zakonska omejitev višine dejanskih stroškov iz tretjega odstavka 25.a člena ZNPosr velja le, če se dejanski stroški po pogodbenem dogovoru sploh smejo zaračunati. To je v skladu z drugim odstavkom 25.a člena ZNPosr dopustno samo, (1) ko nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje (torej ni sklenjena pogodba, pri kateri je nepremičninska družba posredovala), je (2) njeno plačilo pogodbeno posebej dogovorjeno in (3) naročnik sam (ali ob pomoči druge nepremičninske družbe) vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini, (4) ali enostransko odpove pogodbo o posredovanju pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
Po drugi strani že ZNPosr, kot je to izpostavilo Ustavno sodišče, podrobneje opredeljuje nekatere obveznosti nepremičninske družbe in njeno odgovornost v primeru kršitve dolžne skrbnosti pri pravnih in stvarnih napakah nepremičnine. Že ob upoštevanju primeroma navedenih zakonskih obveznosti nepremičninskih družb je po oceni Ustavnega sodišča očitno, da slednjim med izvrševanjem pogodbe o posredovanju nastajajo določeni stroški, pri čemer zakonodajno gradivo ne vsebuje ugotovitve ali ocene, da so ti stroški vselej ali praviloma nižji od predpisane omejitve. Kadar stroški presežejo predpisano višino, izpodbijana ureditev vsem nepremičninskim družbam (in ne samo tistim, ki so ureditev plačila stroškov dejansko zlorabile) zapoveduje poslovanje z izgubo. Hkrati je – neodvisno od zakonske omejitve – nepremičninska družba vselej, kadar je upravičena do plačila dejanskih stroškov pod pogoji drugega odstavka 25.a člena ZNPosr, te upravičena zaračunati le v višini, ki so ji v zvezi z izvrševanjem zakonskih in pogodbenih obveznosti upravičeno nastali, so bili jasni ustavni sodniki. Zapisali so, da ker (1) izpodbijana ureditev v osnovi obravnava že tudi sicer prepovedano zlorabo obračuna dejanskih stroškov; ker (2) so nepremičninske družbe do povračila dejanskih stroškov (ob predhodnem dogovoru) upravičene le v primerih, ko do sklenitve posla ne pride iz razlogov v sferi naročnika (in ne lastnega poslovnega neuspeha); ker (3) že zakonska ureditev zapoveduje minimalni obseg obveznosti nepremičninske družbe, katerih izvrševanje je povezano s stroškovno posledico; ker (4) pomeni predpisana omejitev višine stroškov v primerih, ko dejanski stroški upravičeno presegajo zakonsko omejitev, zapoved poslovanja z izgubo in ker (5) sme nepremičninska družba neodvisno od zakonske omejitve vselej zaračunati le upravičeno nastale stroške, izpodbijana ureditev iz tretjega odstavka 25.a člena ZNPosr nesorazmerno posega v pravico do svobodne gospodarske pobude iz prvega odstavka 74. člena URS. Ustavno sodišče jo je zato razveljavilo.
Pripravil: Patricij Maček
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.