Za stališče, po katerem bi bila le stena, ki je konstrukcijski element hiše, v solastnini ali skupni lastnini lastnikov sosednih zemljišč, hiša oziroma preostali deli objekta pa v lasti lastnika zemljišča, ni pravne podlage, je presodilo Vrhovno sodišče v sodbi v zadevi X Ips 6/2024 z dne 26. julija 2024.
Revizijsko vprašanje
Vrhovno sodišče je dopustilo revizijsko vprašanje, ali v upravnem postopku za pridobitev dovoljenja za objekt daljšega obstoja lastnik nepremičnine z zemljiškoknjižno vknjiženo lastninsko pravico na svoji nepremičnini izkazuje pogoj pravice graditi, če je zid njegovega objekta znotraj meja njegove nepremičnine naslonjen na obstoječi nosilni zid, ki sicer deloma sega tudi na sosednjo nepremičnino.
Presoja Vrhovnega sodišča
Vrhovno sodišče je razlogovalo, da je značilnost stanovanjskih hiš, grajenih kot dvojčki, da vsaka zgradba (hiša) stoji na svoji zemljiški parceli, ena od stranic (sten) zgradbe pa se bodisi stika s steno sosednje hiše dvojčka ali pa imata zgradbi skupni konstrukcijski element, tj. nosilno steno tako, da meja zemljiške parcele poteka po sredini tega zidu. V okviru revizijskega vprašanja je moralo Vrhovno sodišče odgovoriti, ali ta značilnost vpliva na izkazovanje pravice graditi, čeprav je investitor zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, na kateri se bo izvajala gradnja.
Zapisalo je, da Stvarnopravni zakonik (SPZ) nepremičnino v prvem odstavku 18. člena opredeljuje kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine z vsemi sestavinami. Sestavina nepremičnine pa je po 8. členu SPZ vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, razen če zakon določa drugače (superficies solo cedit). Zgradba je torej sestavina nepremičnine, je spomnilo Vrhovno sodišče in dodalo, da pa je sestavina po 16. členu SPZ vse, kar se v skladu s splošnim prepričanjem šteje za del druge stvari. Tako so zgradbe in vsi njihovi deli (tudi zidovi) sestavine nepremičnine, na kateri stojijo.
Dalje je Vrhovno sodišče opozorilo, da je ena od izjem načela superficies solo cedit etažna lastnina, ki je lastninska pravica posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Z zakonom predvideno soglasje etažnih lastnikov za poseg v skupne dele ima torej svoj temelj v solastnini teh skupnih delov (67. člen SPZ), je pojasnilo Vrhovno sodišče in spomnilo, da pri dvojčkih in vrstnih hišah na splošno ne gre za etažno lastnino. Tudi Stanovanjski zakon (SZ-1) vrstne hiše v drugem odstavku 2. člena opredeljuje kot enostanovanjske hiše. To pomeni, kot je navedlo Vrhovno sodišče, da pri teh objektih ni mogoče pravno opredeliti skupnih delov, na katerih bi imeli lastniki posameznih nepremičnin solastnino po določbah SPZ in SZ-1.
Po besedah vrhovnih sodnikov je v primeru, kadar zgradba stoji na dveh nepremičninah, del zgradbe, ki stoji na eni nepremičnini, sestavina te nepremičnine, drugi del zgradbe pa sestavina druge nepremičnine. Pri tem so spomnili na sklep Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 270/2018 z dne 21. januarja 2020, v katerem je razloženo, da je pravno gledano katerokoli hišo mogoče enostavno (tudi) razrezati na kateremkoli delu, kot pač potekajo navpičnice parcelnih razmejitev zemljišča, na katerem stoji. Vrhovno sodišče je zatem presodilo, da ni nobenega razumnega razloga, da se to stališče ne bi uporabilo tudi glede pravnega položaja zgradb, grajenih kot dvojčki. Glede na to, da je vsaka od hiš samostojna bivanjska struktura, je pravni razrez toliko bolj enostaven, če navpičnice parcelnih mej potekajo po sredini stene, ki v naravi povezuje obe zgradbi. Taka povezanost stavb v naravi torej ne terja drugačne razlage sistemskih stvarnopravnih institutov. Vpis lastninske pravice na nepremičnini je torej po Gradbenem zakonu (GZ) dokaz o pravici graditi, tudi če je sestavina te nepremičnine enota dvojčka. Ta dokaz pa ne zadošča, kadar gre za gradnjo, ki posega čez parcelno mejo, ki razmejuje zemljišča, tj. če se gradbeni poseg nanaša na sosednjo nepremičnino oziroma njeno sestavino. Taka bi bila na primer nadzidava obstoječe stene čez parcelno mejo, je bilo jasno Vrhovno sodišče.
V nadaljevanju je pojasnilo, da stena, čeprav si jo v naravi delita dve zgradbi, ni samostojna stvar v pravnem prometu in nima posebnega lastniškega (solastninskega ali skupnolastninskega) režima, ki bi bil drugačen od siceršnjega režima na posameznih delih dvojčka, ki stojita vsak na svoji zemljiški parceli. Dejanski konstrukcijski pomen posameznega gradbenega elementa namreč ne vpliva na stvarnopravno ureditev lastninskih razmerij. Za stališče, po katerem bi bila le stena, ki je konstrukcijski element hiše, v solastnini ali skupni lastnini lastnikov sosednih zemljišč, hiša oziroma preostali deli objekta pa v lasti lastnika zemljišča, torej po mnenju Vrhovnega sodišča ni pravne podlage. Zato pri posegih v tako steno ni mogoče uporabiti pravil o potrebnem soglasju, ki jih SPZ določa za upravljanje stvari v solastnini (peti odstavek 67. člena) ali skupni lastnini (peti odstavek 72. člena), je presodilo. Po prepričanju Vrhovnega sodišča to pomeni, da z vidika dopustnosti posegov v tako steno, če gre za poseg do parcelne meje, ne gre za vprašanje pravice graditi, kot jo opredeljuje gradbena zakonodaja. Če ta pravica izhaja iz vpisa lastninske pravice na nepremičnini, ki je predmet posega, upravni organ tudi po GZ nima podlage zahtevati dodatnih dokazil.
Vrhovno sodišče je zapisalo, da je sicer mogoče, da gradnja, ki ne sega čez parcelno mejo, kot je na primer nadzidava stene, ki si jo delita dve zgradbi, dejansko vpliva na sosednjo nepremičnino, vendar gre v takem primeru za dejanski vpliv na konstrukcijsko značilnost te stene, ki sega čez parcelno mejo. Zato ima lahko lastnik sosednje nepremičnine v postopkih za izdajo gradbenega dovoljenja pravno upoštevne ugovore zoper tako gradnjo, vendar take, s katerimi se brani pred nedovoljenimi vplivi gradnje. Med njimi je namreč lahko tudi ugovor glede mehanske odpornosti in stabilnosti, saj v tem pogledu gradnja ne sme negativno vplivati na bližnja zemljišča in ogrožati stabilnosti drugih objektov (tretji odstavek takrat veljavnega 16. člena GZ in tretji odstavek zdaj veljavnega 26. člena Gradbenega zakona (GZ-1)), je prepričano Vrhovno sodišče.
Pojasnilo je, da teh ugovorov sicer stranski udeleženci v postopku legalizacije objektov daljšega obstoja nimajo (peti odstavek 117. člena GZ), kar je logična posledica tega, da tudi upravni organ v tem postopku ne ugotavlja izpolnjevanja bistvenih zahtev za objekte (razen če bi šlo za nevaren objekt po ugotovitvi inšpekcijskega organa), temveč le, ali je bil zgrajen pred 1. januarjem 1998 ter ali od tedaj obstaja v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu in je evidentiran v katastru stavb. Seveda to ne velja za vplive nevarnih objektov, saj legalizacijo teh zakon prepoveduje (tretji odstavek 117. člena GZ). Po izrecni določbi petega odstavka 117. člena GZ temu dejstvu, tj. da ne gre za nevaren objekt, stranski udeleženec lahko ugovarja tudi v tem postopku. Vendar pa to ni ugovor zoper dokazilo o pravici graditi iz prve alineje drugega odstavka 117. člena GZ. S tem ugovorom namreč ne utemeljuje, da investitor nima lastninske ali druge stvarne pravice, je še razlogovalo Vrhovno sodišče.
Po njegovem mnenju tudi ugovora zoper pravico graditi ni mogoče utemeljevati z odsotnostjo ustreznega soglasja po 76. členom SPZ. Gre za pravilo sosedskega prava, pravno varstvo na tej podlagi pa lahko lastnik sosednje nepremičnine uveljavlja v pravdnem postopku.
Odgovor na revizijsko vprašanje
Vrhovno sodišče je na predstavljeno revizijsko vprašanje odgovorilo pritrdilno. To pa po besedah vrhovnih sodnikov ne pomeni, da lastnik sosednje nepremičnine nima pravnega varstva pred nedopustnimi vplivi gradbenega posega na drugi nepremičnini, pomeni le, da tega pravnega varstva ne more uveljavljati v obravnavanem postopku z izpodbijanjem pravice graditi, kot jo opredeljuje gradbena zakonodaja.
Pripravil: Patricij Maček
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
