Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) zaradi posebnega varstva kmetijskih zemljišč določa, da je odločba pristojne upravne enote o odobritvi pravnega posla (oziroma da odobritev ni potrebna) dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek vseh pravnih poslov, ki so podlaga za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji. Sodišče ga zato ob odločanju o zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju, tudi če gre za darilno pogodbo, je presodilo Vrhovno sodišče v sodbi v zadevi II Ips 82/2023 z dne 3. julija 2024.
O varstvu kmetijskih zemljišč
Vrhovno sodišče je uvodoma spomnilo, da Ustava Republike Slovenije (URS) v drugem odstavku 71. člena zakonodajalcu nalaga ureditev posebnega varstva kmetijskih zemljišč. To varstvo je po navedbah Vrhovnega sodišča namenjeno zlasti izboljševanju kakovosti kmetijskih zemljišč in ohranjanju njihove površine v primarni obdelovalni funkciji. Z zagotavljanjem prehranske varnosti prebivalcev namreč kmetijska zemljišča služijo gospodarskim, socialnim in ekonomskim interesom skupnosti, je zapisalo Vrhovno sodišče in dodalo, da je zakonodajalec v ta namen v ZKZ ustanovil zakonito predkupno pravico kmetijskih pridelovalcev in uredil poseben postopek prodaje kmetijskih zemljišč.
O odobritvi pravnega posla
Nato je povzelo ureditev v ZKZ. Tako mora po 20. členu ZKZ lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo, torej predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, predložiti pristojni upravni enoti. Ta mora ponudbo objaviti na predpisan način. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v predpisanem roku upravni enoti dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (21. člen ZKZ). O odobritvi po 22. členu ZKZ odloča upravna enota v postopku odobritve, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). ZKZ v 22. členu izrecno določa, da se tudi vloga, da odobritev pravnega posla ni potrebna, vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. O tem, da odobritev pravnega posla ni potrebna, upravna enota izda odločbo. V petem odstavku 22. člena ZKZ je določeno, da je overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe po tem členu.
O odkupni pravici
Vrhovno sodišče je presodilo, da sta sodišči prve in druge stopnje v tej zadevi pravilno ugotovili, da je tožnik imetnik s pogodbo dogovorjene odkupne pravice. To ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ) v petem odstavku 38. člena. Gre za obligacijsko pravico, ki daje odkupnemu upravičencu možnost, da z enostransko izjavo volje, naslovljeno na odkupnega zavezanca, že povzroči nastanek prodajne pogodbe med odkupnim upravičencem kot kupcem in odkupnim zavezancem kot prodajalcem. Če se glede načina uresničitve ne dogovorita drugače, se, kot je navedlo Vrhovno sodišče, po 14. členu Obligacijskega zakonika (OZ) smiselno uporabljajo pravila o izjavi volje, potrebni za sklenitev pogodbe. Izjava volje o uresničitvi odkupne oziroma prodajne pravice bo tako začela učinkovati, ko zavezanec to izjavo prejme (smiselno 28. člen OZ). S tem, ko odkupni zavezanec prejme izjavo odkupnega upravičenca o uresničitvi odkupne pravice, je sklenjena prodajna pogodba, ki je predmet odkupne pravice. S sklenitvijo prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla upravičenec pridobi obligacijsko pravico do zavezanca za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je vse pojasnilo Vrhovno sodišče.
Presoja Vrhovnega sodišča
Opozorilo je, da lahko v primeru, ko prodajalec noče prostovoljno izstaviti overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, njegovo izjavo volje na zahtevo upravičenca nadomesti sodišče s sodbo. Po prvem odstavku 238. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) dolžnost podati zemljiškoknjižno ali kakšno drugo izjavo volje, navedeno v odločbi, ki je izvršilni naslov, velja za izpolnjeno s pravnomočnostjo te odločbe. Po besedah vrhovnih sodnikov je tožnik v tem postopku uveljavljal zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Z revizijo pa je želel doseči, da bi o tem, ali je glede na navedene posebne okoliščine sklenjene pogodbe potrebna odobritev upravne enote po ZKZ, odločalo sodišče kot o predhodnem vprašanju.
Vrhovno sodišče je povzelo 13. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki določa, da kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje (predhodno vprašanje), pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno. Zatem je navedlo, da je po 19. členu OZ zaradi varstva strank, tretjih oseb ali javnih interesov pri vstopu v nekatera pogodbena razmerja avtonomija strank lahko omejena tako, da je kot dodatna, posebna predpostavka za veljavno sklenitev pogodbe predpisano soglasje določene tretje osebe (osebe, ki ni stranka tega poslovnega obligacijskega razmerja). Zakon (kogentno pravno pravilo), ki določa, da je soglasje predpostavka za veljavno sklenitev določene vrste pogodbe, določa tudi, kdo mora soglasje dati, da bi bila ta predpostavka izpolnjena. Tako ZKZ zaradi posebnega varstva kmetijskih zemljišč določa, da je odločba pristojne upravne enote o odobritvi (oziroma da odobritev ni potrebna) dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek vseh pravnih poslov, ki so podlaga za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji (17., 19. in 22. člen ZKZ). Zato ga sodišče ob odločanju o zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju, tudi če gre za darilno pogodbo, je prepričano Vrhovno sodišče.
Zaključek
To je tako pritrdilo materialnopravni presoji drugostopenjskega sodišča, da bi moral tožnik za uspešno uveljavitev tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis na spornem kmetijskem zemljišču sodišču predložiti odločbo pristojne upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma odločbo, da odobritev ni potrebna.
Pripravil: Patricij Maček
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
