Javna dražba - pričakovalne pravice

Višje sodišče v Mariboru je v zadevi I Ip 297/2022 na primer odločilo, da avtomatiziranim opravilom, dokler jih ne potrdi sodišče, ne smemo dati enakega pomena kot ravnanju sodišča na naroku glede ugotovitve najboljšega ponudnika, ki ji sledi razglasitev sklepa o domiku. Posledično je odločilo, da ima v razmerju do začetka stečajnega postopka učinek šele izdaja sklepa o domiku, in ne sama elektronska javna dražba.

Glede na to se zastavlja vprašanje, kdaj nastane pravno upravičenje - nakup nepremičnine. Se v postopku javne dražbe uporabljajo ali vsaj subsidiarno uporabljajo določbe OZ¹ ali ne in ali je najugodnejši dražitelj že s samim sodelovanjem na dražbi nosilec pričakovalnih pravic ali ne?

ZIZ² v 15. členu izrecno določa le, da se smiselno uporabljajo določbe zakona o pravdnem postopku, s čimer ureja procesnopravne položaje, materialnopravnih pa ne. Seveda to ne pomeni, da se ostali zakoni ne uporabljajo in da se dražba, ki ji bomo namenili ta prispevek, izvaja zgolj po določbah ZIZ. ZIZ ima namreč preveč skope določbe, da bi se prodaja z dražbo sploh lahko uspešno izvedla, če se pri tem ne bi uporabilo tudi določb ZZK-1,³ SPZ⁴ in OZ. Sklep o izročitvi, ki je izdan na podlagi 192. člena ZIZ, mora na primer poleg vsebine, ki je določena s tem členom, vsebovati tudi vse, kar je po ZZK-1 in SPZ potrebno za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na uspešnega dražitelja in za izbris bremen, ki s prodajo na javni dražbi ugasnejo.

V luči tega velja osvetliti tudi pravne posledice dražbe in dajanja ponudb na dražbi. ZIZ v 191. členu določa, da če kupec v določenem roku ne položi kupnine oziroma vloga za odobritev nakupa po sedmem odstavku 189. člena tega zakona ni bila vložena v roku, se mu položena varščina ne vrne. Iz navedene zakonske ureditve izhaja, da ima najugodnejši dražitelj možnost, da si po končani dražbi premisli in odstopi od nakupa. Posledično je varščina, ki jo je plačal dražitelj, po svoji pravni naravi skesnina, in ne ara. Če bi bila ara, bi se namreč štelo, da je pravni posel sklenjen in od njega ni mogoče odstopiti. Uspešni dražitelj bi moral plačati preostanek kupnine, možnosti, da ne kupi predmeta dražbe, ne bi bilo. Šlo bi torej za primer iz prvega odstavka 64. člena OZ.⁵ Vendar ZIZ izrecno določa, da je posledica neplačila kupnine zgolj ta, da se varščina ne vrne. Sodišče pa lahko nato na podlagi tretjega odstavka 191. člena naslednjega najugodnejšega dražitelja pozove, da kupi stvar, ki je bila predmet dražbe. Iz navedenega lahko sklepamo, da ima varščina pravni položaj skesnine.

ZIZ pa ne določa pravnih posledic, če poskuša upnik ali lastnik stvari, ki je predmet prodaje, preprečiti prenos lastninske pravice na predmetu dražbe po tem, ko se je dražba že začela in je dana ponudba. Ali torej sodišče sme prekiniti že začeto dražbo, ne izdati sklepa o domiku oziroma sklepa o izročitvi po končani dražbi in kakšne so pravne posledice tega, da je dražitelj podal najugodnejšo ponudbo na dražbi?

Prav s temi vprašanji sem se v zadnjem letu večkrat srečal tako v Sloveniji kot tudi na Hrvaškem. Na Hrvaškem je vprašanje še bolj aktualno, ker dražbe, kot določa Ovršni zakon (102. člen), trajajo vsaj deset delovnih dni, kar omogoča, da pride do dogovarjanja med upniki in dolžniki glede dražbe. Konkretno sem pri svojem delu naletel na primer, da sta se upnik in dolžnik dogovorila, da bosta predlagala prekinitev dražbe, ker se je na dražbo prijavil le en dražitelj in je bilo zato jasno, da bo nepremičnina prodana le za izklicno ceno.

Zastavlja se torej vprašanje, ali sme upnik predlagati prekinitev dražbe ali neizdajo sklepa o domiku in sklepa o izročitvi, če ugotovi, da bi bilo to zanj bolj ugodno, na primer zaradi pričakovanja, da bo na naslednji dražbi več dražiteljev in da bo zato dosežena večja prodajna cena, s tem pa bo upnik poplačan v večji meri?

ZIZ neposrednega odgovora na to vprašanje ne daje. Določb o tem ni. Iz 191. člena lahko sklepamo, da niti upnik niti dolžnik niti sodišče takšnega upravičenja nimajo. Trditev lahko utemeljimo s tem, da ZIZ na strani prodaje nima določbe, ki bi bila primerljiva z možnostjo dražitelja, da ne kupi predmeta dražbe, vendar s tem izgubi vplačano varščino. Ker ima za dražitelja varščina naravo skesnine, bi v smislu načela sorazmernosti moral ZIZ izrecno določati, da mora obstajati možnost odstopa od prodaje na prodajni strani in verjetno tudi dolžnost plačila dvojne varščine, če bi tudi na strani prodaje obstajala možnost odstopa od prodaje (na primer če bi upnik in dolžnik želela optimizirati prihodek od prodaje s tem, da bi se dražba še enkrat ponovila, čeprav je bila posamezna dražba uspešna in je bila ponujena vsaj izklicna cena).

Če gremo še korak nazaj, se namreč zastavi vprašanje, v kakšni meri se pri dražbi uporabijo določbe OZ. Javna dražba je po svoji vsebini posebna oblika sklenitve prodajne pogodbe v smislu prvega poglavja posebnega dela OZ. OZ javno dražbo izrecno omenja glede jamčevanja za napake (467. člen), glede prekomernega prikrajšanja (118. člen), predkupne pravice (510. člen). Pri dražbi sodišče določi izklicno ceno, to je ceno, pod katero se stvar ne sme prodati. Ko dražitelj na dražbi ponudi to ceno, se dejansko ustvari pričakovanje, da bo postal lastnik stvari, če drug dražitelj ne bo ponudil višje cene. Kljub uporabljenemu terminu, da ponudnik ponudi ceno, lahko sklepamo, da ne gre za zbiranje ponudb, pač pa za sklepanje prodajne pogodbe za najvišjo ponujeno ceno. Institut zbiranja ponudb je namreč samostojni pravni institut prisilne prodaje. ZIZ prodajo z zbiranjem ponudb ureja v tretjem odstavku 183. člena, pri čemer v prvem odstavku določa javno dražbo kot primaren način prodaje. Podobno pozna instituta dražbe in zbiranja ponudb kot dva ločna instituta tudi 329. člen ZFPPIPP,⁶ enako kot ločena instituta to ureja tudi 49. člen ZSPDSLS-1⁷ za primer prodaje nepremičnin v lasti države oziroma občin.

Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 650/2008, ki se nanaša na prodajo stvarnega premoženja občine na dražbi, odločilo:

Dražba je sestavljena iz ponudbe, to je objavljene izklicne cene, in iz sprejema ponudbe, pri čemer je dejanska prodajna cena najvišja ponudba, ki je bila dana na javni dražbi, oziroma naslednja najvišja cena, če najugodnejši dražitelj kasneje dostopi od nakupa (in pusti varščino), zato sodišče pozove naslednjega dražitelja k uveljavljanju nakupa.

S tem ko dražitelj na dražbi ponudi najmanj izklicno ceno, pridobi pričakovalno pravico, da bo pridobil lastninsko pravico na stvari, če drug dražitelj ne bo ponudil višje cene.

Pričakovalne pravice so vsebinsko blizu pridobljenim pravicam, vendar gre za pravno upravičenje, ki šele nastaja. Pojem pričakovalne pravice lahko opredelimo v smislu odločitev Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP), ki je pričakovalne pravice (legitimate expectation) opredelilo kot pravice, ki izhajajo na primer iz izdanih dovoljenj, sodb ipd. in katerih uresničenje je odvisno le od volje nosilca pravice, torej od posameznika, na katerega se nanašajo.

Nadaljevanje članka za naročnike >> mag. Janez Tekavc: Javna dražba - pričakovalne pravice

>> ali na portalu Pravna praksa, št. 38-39, 2023

>> Še niste naročnik? Preverite uporabniške pakete!

--------------------------------------