Kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja preostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.
Tožnik in toženka sta lastnika gostinskih lokalov v stavbi fakultete, in sicer je tožnik etažni lastnik lokalov št. 4 in 5, toženka pa je etažna lastnica lokala št. 3, pripadajo pa jima tudi skupni deli in naprave v stavbi, med drugim terase pred lokali in pripadajoče oziroma funkcionalno zemljišče stavbe fakultete. Potem ko je toženka na podlagi javnega zbiranja ponudb oddala svoj lokal, vključno z letnim vrtom, v najem, je tožnik želel vpogled v najemno pogodbo, navajal pa je tudi, da je bilo s Pogodbo o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov dogovorjeno, da ne bo nihče uporabljal skupnih naprav in prostorov kot lastnih, če ne bodo s tem vsi lastniki soglašali.
Sodišče prve stopnje je tožbenim zahtevkom ugodilo, pritožbeno sodišče pa jih je zavrnilo. V revizijskem postopku se je Vrhovno sodišče med drugim ukvarjalo z vprašanjem, ali je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da etažni lastnik na podlagi šestega odstavka 121. člena > Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ne more zahtevati od etažnega lastnika, ki odda skupen del stavbe v najem brez njegovega obveznega soglasja, pogodbe, na podlagi katere je prišlo do oddaje skupnega dela stavbe v najem.
V sklepu III Ips 29/2023 je Vrhovno sodišče najprej opredelilo pojem etažne lastnine, ki zaobjema lastnino posameznega dela zgradbe in solastnino skupnih delov. Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu zgradbe, ni se ji mogoče odpovedati in nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih (četrti in peti odstavek 105. člena SPZ). Etažni lastniki morajo s pogodbo o medsebojnih razmerjih določiti način uporabe skupnih delov in način upravljanja skupnih delov (16. člen SPZ), upravniku ali drugim etažnim lastnikom pa tudi posredovati podatke in omogočiti vpogled v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov (121. člen SPZ). Gre za obveznost informiranja etažnih lastnikov, kadar gre za vsebine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov. Smisel te obveznosti je zagotavljati pogoje za učinkovito skupno upravljanje skupnih delov ter je odsev iskanja ravnovesja med lahko nasprotujočimi si interesi enega izmed njih in interesi drugih, da se zagotovi učinkovito upravljanje skupnih delov na dogovorjen in/ali zakonsko urejen način.
Sodišče je v nadaljevanju opozorilo, da lahko potreba po informacijah izvira iz položajev, urejenih v prvem in drugem odstavku 121. člena ter 122. členu SPZ, vendar ni omejena na le-te. Tudi kadar se določena informacija nanje ne nanaša, lahko gre za vsebine, potrebne za upravljanje skupnih delov (gre torej za druge primere). Tako v prvem kot v drugem primeru je lahko razkritje informacij utemeljeno s potrebo po zagotavljanju pogojev za učinkovito upravljanje skupnih delov. Razlika med obema primeroma je v tem, da se z vidika naslovnika obveznosti iz šestega odstavka 121. člena SPZ v prvem primeru navezujejo na njegove izrecno urejene dolžnosti, ki izvirajo iz uživanja etažne lastnine kot posameznega dela zgradbe, v drugem pa na njegove obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov.
Vendar obveznost informiranja ni »samostoječa in vseobsegajoča obveznost etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine, kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov«. Informacija, ki se posreduje, mora biti potrebna za upravljanje skupnih delov, brez nje pa bi lahko bilo ogroženo učinkovito upravljanje skupnih delov, ki je prvina uresničevanja upravičenj etažnega lastnika na skupnih delih.
Vrhovno sodišče je tako zaključilo, da je bila razlaga pritožbenega sodišča, ki je domet obveznosti informiranja funkcionalno omejilo na izrecno urejene položaje omejitve etažne lastnine v 121. in 122. členu SPZ, zožujoča ter da obveznost informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstaja ne glede na to, ali se z zornega kota naslovnika ta obveznost (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti iz teh dveh členov ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov.
Ob vsem navedenem je revizijsko sodišče odgovorilo na revizijsko vprašanje, da kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja preostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
