Pri najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, mora biti trajanje opredeljeno in s tem omejeno. Zaključek najemnega razmerja se lahko navezuje na nastop določenega dejstva, vendar mora iti za dejstvo, katerega nastop je za (obe) pogodbeni stranki gotov in nedvomen – za stranki je negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo. Če je dogovor o končnem roku nedokazan, se predpostavlja, da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas.
Pogodbeni stranki sta se z aneksom k najemni pogodbi dogovorili, da najemno razmerje preneha, hkrati pa, da lahko tožena stranka uporablja poslovne prostore še naprej do oddaje teh prostorov na podlagi javnega razpisa pod pogoji iz te najemne pogodbe. Tožeča stranka je pred sodiščem zahtevala sodno odpoved najemne pogodbe.
Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku za sodno odpoved najemne pogodbe, saj sta stranki v aneksu k najemni pogodbi opredelili trajanje najemnega razmerja na bodočem negotovem dejstvu, torej na časovnem trenutku, za katerega ni mogoče zanesljivo predvideti, kdaj in ali bo sploh nastopil. Sodišče druge stopnje je to odločitev spremenilo z utemeljitvijo, da je trajanje sporne najemne pogodbe za poslovne prostore opredeljeno določljivo »z določenimi okoliščinami,« kar izključuje možnost njene (sodne) odpovedi pred iztekom tako opredeljenega obdobja.
Vrhovno sodišče je v sklepu III Ips 22/2022 najprej poudarilo, da spada čas trajanja med bistvene prvine vsakega najemnega razmerja. V časovnem pogledu soopredeljuje pravice in obveznosti pogodbenih strank tega trajajočega pogodbenega razmerja. Zakonska ureditev prav zato, ker je obligacijskemu pravu tuje prevzemanje obveznosti za neskončno dolgo dobo, ureja možnost prenehanja najemne pogodbe z enostranskim upravičenjem, torej z odpovedjo, kadar čas trajanja ni opredeljen z dogovorom v najemni pogodbi.
Sodišče je nadalje opozorilo, da Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v prvem odstavku 24. člena določa, da najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši kot eno leto. Po drugi strani pa zakon v 27. členu določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. V prvem primeru so interesi pogodbenika, na katerega se naslavlja izjava o odpovedi najemnega razmerja, zavarovani z odpovednim rokom. V drugem primeru to ni potrebno, ker je trajanje pogodbe vnaprej in predvidljivo opredeljeno.
Pogodbeni stranki opredelitev časovne razsežnosti najemnega razmerja oblikujeta skladno s svojimi interesi. Pri najemni pogodbi, sklenjeni za določen čas, mora biti trajanje opredeljeno in s tem omejeno. Trajanje je lahko opredeljeno na različne načine, pri čemer je dovolj, da je časovni interval opredeljen določljivo, ne sme pa dopuščati dvoma o tem, do kdaj naj ob normalnem teku stvari traja. Zadostuje, da se zaključek pogodbenega razmerja navezuje na nastop določenega dejstva. Pri tem mora iti za dejstvo, katerega nastop je za pogodbeni stranki gotov, nedvomen; zanju je negotovo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo (dies certus an, incertus quando). Če stranki izhajata le iz verjetnosti nastopa določenega dejstva v prihodnosti, čas trajanja najemne pogodbe ni določen niti ni določljiv, obstaja v dogovoru v časovnem pogledu negotovost o izteku trajajočega pogodbenega razmerja.
Pogodbeno razmerje je lahko skladno s splošnimi pravili obligacijskega prava odvisno tudi od uresničitve razveznega pogoja (glej npr. prvi odstavek 59. člena > Obligacijskega zakonika (OZ)). Vendar pa se institut razveznega pogoja razlikuje od (odpovednega) roka, ki se nanaša na časovno točko v prihodnosti, ki bo gotovo nastopila. V preučevanem primeru je tako pomembno, ali je, če je dogovorjen razvezni pogoj, negotovo le, kdaj bo določeno dejstvo nastopilo, ali tudi, ali bo to dejstvo sploh nastopilo. Revizijsko sodišče je tako zaključilo, da v primeru, ko pogodba vsebuje razvezni pogoj, najemno pogodbo štejemo za sklenjeno za nedoločen čas.
Vrhovno sodišče je tako odgovorilo na revizijsko vprašanje opisno: če je bilo za pogodbeni stranki ob sklepanju pogodbe negotovo, ali bo nastopilo dejstvo oddaje poslovnih prostorov na podlagi javnega razpisa, je bila sklenjena pogodba za nedoločen čas; če je bilo ob sklepanju pogodbe zanju gotovo, da bo to dejstvo nastopilo, negotovo je bilo le, kdaj bo to dejstvo nastopilo, je bila sklenjena pogodba za določen čas; če je ostal dogovor o sklenitvi pogodbe za določen čas nedokazan, je treba predpostaviti, da je bila sklenjena pogodba za nedoločen čas.
Glede na navedeno je sodišče reviziji ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo v nov postopek sodišču druge stopnje.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
