Tožnica, imetnica obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom, sicer (še) ni imetnica lastninske pravice, ima pa stvarnopravno varstvo. Ker je upravičena do izbrisne tožbe, ji ni mogoče odreči tožbe za nedopustnost izvršbe na nepremičnini, ki sta bili predmet nedovoljenega razpolaganja. Njen pravni položaj se varuje tudi v izvršilnem postopku, in sicer ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo.
Tožnica je februarja 2007 sprejela ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo kmetijskega gospodarstva. Ponudba je bila dana pod posebnim pogojem, da se posestvo prodaja v celoti. Tožnica je prodajalkama posredovala pogodbo za nakup vseh nepremičnin, ki so bile predmet ponudbe (celotnega kmetijskega posestva), a sta ponudnici podpis odklonili. Namesto tega sta marca sklenili kupoprodajno pogodbo s prvim tožencem in drugo toženko za stavbna zemljišča ter aprila istega leta še za kmetijska zemljišča. S sodbo Vrhovnega sodišča RS je bila prva pogodba razglašena za nično. Kmalu za tem sta prvi toženec in druga toženka na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa pogodbe o zavarovanju terjatve na spornih nepremičninah pridobila hipoteko za zavarovanje terjatve. Na predlog prvega toženca in druge toženke se na podlagi notarskega zapisa pogodbe o zavarovanju zoper tretjo in četrto toženko vodi izvršilni postopek, katere predmet sta sporni parceli, glede katerih tožnica uveljavlja izločitveni zahtevek.
Pogodba, ki je bila sklenjena s tožničinim sprejemom ponudbe tretje in četrte toženke, je bila pravnomočno odobrena na podlagi sodbe Upravnega sodišča januarja 2022. Tožnica je že pred tem prodajalki pozvala k izdaji zemljiškoknjižnega dovolila. Ker je bila neuspešna, je februarja 2022 zoper njiju vložila tožbo za izdajo tega dovolila, zahtevala pa je tudi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter izbris hipoteke.
Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 63/2023 odgovarjalo na revizijsko vprašanje, »ali ima v okoliščinah konkretnega primera tožnica lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje izvršbo, četudi ne razpolaga z razpolagalnim pravnim poslom«.
Revizijsko sodišče je najprej izpostavilo, da ima tožba za nedopustnost izvršbe ali izločitvena tožba pravno podlago v tretjem odstavku 65. člena v zvezi s prvim odstavkom 64. člena > Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Tako za samo izločitveno tožbo kot za ugovor tretjega v izvršilnem postopku velja, da mora tožnik oziroma tretji v izvršilnem postopku verjetno izkazati, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo. Ta pravica natančneje ni zakonsko opredeljena, sta pa njeno vsebino napolnili doktrina in sodna praksa: prevladuje stališče, da ugovor tretjega v izvršbi (poleg stvarnih pravic) utemeljujejo le tiste obligacijske pravice, ki omogočajo vrnitveni zahtevek. V primeru obligacijskih pravic s pridobitnim zahtevkom imetnik takih pravic (upnik) praviloma nima izločitvenega ugovora. Vse do izpolnitve pogodbe ostaja namreč stvar v premoženju prodajalca ali drugega odsvojitelja in njegova sposobnost razpolaganja s stvarjo ni omejena.
Ostrino tega stališča je omilila sodna praksa. Ustavno sodišče je razvilo koncept pričakovalnih pravic, ki ga je prevzela sodna praksa drugih sodišč. Smisel pravnega varstva pričakovalnih pravic je v spoznanju nujnosti pravnega priznavanja postopnosti, niansiranosti in dialektičnega procesa (in ne skoka), ki na koncu pripelje do nekega premoženjskopravnega položaja. Zato je sodna praksa pridobitelju, ki je razpolagal ne samo z veljavnim zavezovalnim poslom, temveč tudi z razpolagalnim poslom, in ki mu je bila nepremičnina izročena v posest kljub temu, da njegova lastninska pravica (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, natančneje, da zemljiškoknjižno sodišče (še) ni prejelo predloga za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja (5. člen > Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1)), priznala pričakovano lastninsko pravico ter jo v svojih učinkih izenačila z lastninsko pravico. V takem položaju je sodna praksa varstvo pridobitelja pred vknjižbo njegove pravice v zemljiški knjigi utemeljila s konceptom ločevanja med prenosom lastninske pravice v notranjem (inter partes) in zunanjem razmerju (erga omnes).
Pričakovalne pravice so plod ustvarjalne razlage prava, za katero veljata dve omejitvi. Prva pomeni splošno pravilo, da je treba institute sodniškega prava razlagati zožujoče. Druga omejitev izhaja iz zahteve po spoštovanju sistemskih in konceptualnih značilnosti določene pravne ureditve. Med take spada načelo ločevanja med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom, ki za prenos lastninske pravice na nepremičnini zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se lahko opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (49. člen > Stvarnopravnega zakonik (SPZ)). Koncept pričakovalnih pravic zato ne bi smel privesti do erozije omenjenega sistemskega načela stvarnega prava.
Sodišče je nadaljevalo, da tožničina obligacijska pravica izvira iz prodajne pogodbe, katere predmet je kmetijsko gospodarstvo, ki zajema tudi sporni parceli. Tožnica je ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo te kmetije, ki je bila objavljena na oglasni deski upravne enote, pravočasno sprejela. V skladu z načelnim pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012 je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena > Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena, a pod odložnim pogojem odobritve pristojne upravne enote. Odobritev prodajne pogodbe, ki pomeni izpolnitev odložnega pogoja ima zato retroaktiven učinek. Pogodba učinkuje od trenutka sklenitve (drugi odstavek 59. člena > Obligacijskega zakonika (OZ)).
S tem, ko je tožnica »podala ponudbo za prodajo celotnega kmetijskega posestva z navedbo, da se posestvo prodaja v celoti«, se je odložni pogoj odobritve pristojne upravne enote za kmetijska zemljišča po volji ponudnic (prodajalk) razširil tudi na preostala nekmetijska zemljišča, ki so zaradi prodaje kmetijskega posestva v celoti delila usodo kmetijskih zemljišč. Medtem ko je za kmetijska zemljišča pogoj odobritve pristojne upravne enote učinkoval neposredno, je za preostala zemljišča učinkoval posredno – prek pogoja, da se posestvo, torej vsa zemljišča, ki ga sestavljajo, prodaja »izključno v celoti«.
Glede na omenjeno razširitev legitimacije za izbrisno tožbo bi bilo treba tudi tožnici priznati zahtevek, da se zaradi varstva njene obligacijske pravice izvršba na predmet te pravice izreče za nedopustno. Pogodba o ustanovitvi hipoteke je bila sklenjena z nedovoljenim namenom, da bi se tožnici preprečila pridobitev neobremenjenih nepremičnin. Sodišče meni, da tako kot je imela tožnica izbrisno tožbo zaradi ničnosti prodajne pogodbe med toženimi strankami in je z njo uspela, ji gre tudi izbrisna tožba zaradi ničnosti notarskega zapisa, s katerim sta prodajalki obremenili prodani parceli. In ker je upravičena do izbrisne tožbe, ji a fortiori ni mogoče odreči tožbe za nedopustnost izvršbe na nepremičnini, ki sta bili predmet nedovoljenega razpolaganja. Čeprav četrti odstavek 243. člena ZZK-1 ureja le primer večkratnega prenosa lastninske pravice ali izvedene pravice na nepremičnini, ni razlogov, da ta določba ne bi bila uporabna tudi v primerih, ko drugo razpolaganje z nepremičnino ni usmerjeno v prenos pravice, temveč v njeno obremenitev. Sodišče je poudarilo, da v preučevanem primeru obremenitev nepremičnin s hipoteko pomeni zlorabo: s hipoteko in posledičnim izvršilnim postopkom izigrati tožničino pravico.
Vrhovno sodišče je zaključilo, da tožnica, ki je zgolj imetnica obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom, sicer (še) ni imetnica lastninske pravice. Kljub temu pa ji pravna ureditev izbrisne tožbe priznava stvarnopravno varstvo. Zato je treba njen pravni položaj varovati tudi v izvršilnem postopku in ji na predmetu izvršbe priznati pravico, ki preprečuje izvršbo. Priznanje stvarnopravnega varstva pa še ne pomeni avtomatične razglasitve lastninske pravice. Imetnik obligacijske pravice ni varovan absolutno, kar je značilnost lastninske pravice, temveč le v razmerju do upnika, ki ne ravna pošteno. Tudi razpolagalna sposobnost, kot »upravičenje, ki je del same pravice«, bo pridobljena šele z vpisom v zemljiško knjigo.
Na podlagi takšnega razlogovanja je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
