Kadar po vzpostavitvi enakega lastninskega stanja na služeči in gospodujoči nepremičnini ti nepremičnini spet prideta v last različnih lastnikov tako, da lastnik služeče nepremičnine postane slaboverna oseba, je preživetje priposestvovane, nevpisane in očitne stvarne služnosti odvisno od tega, ali je »združeni« lastnik izrazil izrecno in nepogojno voljo po njenem prenehanju.
Med strankama je sporen obstoj stvarne služnosti na služeči nepremičnini, katere sedanji lastnik je tožnik, v korist vsakokratnih lastnikov gospodujoče nepremičnine, katere sedanji lastnik je toženec. Sporna služnost je bila priposestvovana v letu 1996. V letu 2004 je lastnik služečega zemljišča postal lastnik gospodujočega zemljišča (t. i. združeni lastnik), s čimer je služnost prenehala; nato pa je lastnik leta 2010 služečo nepremičnino odsvojil tožniku. V zadevi je sporno, ali je s tem služnost oživela.
Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 40/2023 opozorilo, da skladno s prvim odstavkom 224. člena > Stvarnopravnega zakonika (SPZ) stvarna služnost preneha, če postane ista oseba lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine (confusio). Gre za odraz splošnega načela služnostnega prava, da služnost na lastni stvari ni mogoča (nemini res sua servit). Ker gre za istega lastnika, se lahko vsebina stvarne služnosti izvršuje že na podlagi lastninske pravice, natančneje upravičenja lastnika stvar uporabljati, in služnost kot posebna pravica več ni potrebna. Zato takšna služnost preneha ex lege. Revizijsko sodišče je dodalo, da pri tem ne obstajajo stvarni razlogi za razlikovanje med različnimi vrstami služnosti glede na njihov nastanek ter da služnost preneha z združitvijo, tudi če je nastala s priposestvovanjem in ni bila vknjižena v zemljiško knjigo.
Neizbrisane služnosti ne prenehajo absolutno, temveč le mirujejo in »čakajo« na morebitno razdružitev. Iz določbe drugega odstavka 224. člena SPZ namreč izhaja, da če prideta nepremičnini ponovno v last različnih lastnikov, služnost oživi. Pri tem pa zakon za nastanek te posledice predpisuje pomembno omejitev. Nastopi lahko le tedaj, če služnost ni bila prej (torej v času, ko je bila lastnina združena v eni osebi) z zemljiškoknjižnim dovolilom izbrisana po volji lastnika. Takšna ureditev je utemeljena z ekonomsko podstatjo, saj omogoča, da si združeni lastnik v zemljiški knjigi ohranja služnost »na zalogo«, zato da ta ob razdružitvi oživi (npr. če načrtuje, da bo služečo nepremičnino odsvojil); v nasprotnem primeru jo lahko izbriše.
Pravilo, da služnosti, ki iz zemljiške knjige niso bile izbrisane, ob razdružitvi lastništva oživijo, je skladno tudi s pozitivnim vidikom načela zaupanja v zemljiško knjigo: tiste stvarne pravice, ki so vpisane v zemljiško knjigo, za poštenega (dobrovernega) pridobitelja obstajajo. Pozitivni vidik načela zaupanja v zemljiško knjigo namreč varuje zaupanje dobroverne osebe, da je stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige, pravilno. Negativni vidik tega načela pa je v tem, da varuje dobroverno osebo v smislu, da je zemljiškoknjižno stanje popolno – kar ni vpisano, ne obstaja.
Sodišče je dodalo, da je lastniku prepuščeno, ali bo odpravil zemljiškoknjižno neskladje v skladu z načelom nemini res sua servit. Če tega ne stori, je za služnost na svoji nepremičnini odgovoren sam, saj je bil zemljiškoknjižno pasiven.
Oživitev neizbrisane služnosti velja tako za vpisane kot nevpisane služnosti. Iz avstrijske sodne prakse, temelječe na primerljivi ureditvi s slovensko (§ 526 Občega državljanskega zakonika), izhaja, da v času konsolidacije lastništva miruje tudi nevpisana služnost. Ko nepremičnini ponovno prideta v last različnih lastnikov, služnost pod pogojem, da je navzven vidna oziroma očitna, začne spet takoj učinkovati. Vrhovno sodišče sodi, da tudi v slovenskem pravu velja, da lahko očitne, navzven vidne služnosti, tudi če niso vpisane v zemljiško knjigo, po ponovni razdružitvi lastništva oživijo. Dodalo je, da ni nobenega razumnega razloga za različno obravnavanje vpisane služnosti in po drugi strani nevpisane služnosti, ki je očitna in navzven vidna. Prav nasprotno, enako kot pri vpisanih služnostih se tudi pri takšnih nevpisanih služnostih z razdružitvijo osebe lastnika odpravi razlog za prenehanje služnosti, tj. nepotrebnost obstoja stvarne pravice na tuji stvari.
Res je, da pridobitelje služeče nepremičnine varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo: če so ti kupili služečo nepremičnino od združenega lastnika in se zanesli na podatke v zemljiški knjigi, se šteje, da je zemljiškoknjižno stanje popolno in služnosti ni. Vendar pa načelo zaupanja v zemljiško knjigo ni absolutno in varuje zgolj dobrovernega pridobitelja – tistega, ki za nevpisano pravico na nepremičnini ni vedel oziroma ni mogel vedeti.
Združeni lastnik zemljišča, na katerem služnost ni bila vpisana v zemljiško knjigo, bi moral z enostranskim razpolagalnim pravnim poslom, iz katerega izhaja njegova izrecna in nepogojna izjava volje, zahtevati prenehanje stvarne služnosti.
V preučevanem primeru je tako Vrhovno sodišče zaključilo, da je preživetje priposestvovane, nevpisane in očitne stvarne služnosti odvisno od tega, ali je združeni lastnik izrazil izrecno in nepogojno voljo po njenem prenehanju. Sodišče prve stopnje bo v ponovnem postopku moralo ugotoviti, ali je toženčev pravni prednik, ko je bil lastnik gospodujoče in služeče nepremičnine, izrazil izrecno in nepogojno voljo, da sporna služnost dokončno preneha, tako da z razdružitvijo lastništva spornih nepremičnin ne bi mogla več oživeti.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
