Dolžnik, ki je zaradi opustitve zakonsko predpisanega obveznega pravnega pouka zamudil 60-dnevni rok za vložitev predloga, da obdrži pravico do najema stanovanja, zaradi tega ne sme trpeti škodnih posledic in ne sme izgubiti pravice do uveljavljanja te pravice. Njegov šele v pritožbi podani predlog je zato treba šteti za pravočasen, o njem pa bo moralo sodišče prve stopnje odločiti v nadaljevanju postopka.
V postopku na prvi stopnji je sodišče odločilo, da se nepremičnina dolžnika izroči kupcema, vsakemu do ½. Hkrati je izreklo, da se mora dolžnik iz nepremičnine izseliti v roku 60 dni od pravnomočnosti sklepa. V pritožbi zoper tak sklep je dolžnik navajal, da ni mogel sodelovati na spletni dražbi, saj nima računalnika in ni računalniško pismen; prav tako je navedel, da je izvršba s prodajo nepremičnine, ki je njegov dom, glede na znesek dolga nesorazmeren, prestrog in nepotreben ukrep. Trdil je tudi, da ni bil seznanjen s pravicami, ki jih ima po 210. členu > Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), čeprav bi moralo biti v primeru, ko gre za prodajo doma, dolžniku zagotovljeno še dodatno varstvo, sodišče pa bi moralo biti še posebej previdno in upoštevati pomen doma tako za posameznika kot za njegovo družinsko življenje.
Višje sodišče je s sklepom I Ip 542/2023 ugotovilo, da ne držijo dolžnikove navedbe, da ni bil poučen o možnostih predlagati drugo sredstvo izvršbe po 169. členu ZIZ, prav tako je bil skladno z določbami 71. člena ZIZ opozorjen na možnost odloga. Opozorilo je, da dolžnik ni izkoristil nobene od teh možnosti in se tudi ni udeležil naroka, ki ga je zaradi njegovega zaslišanja po prejemu poročila centra za socialno delo razpisalo sodišče. Višje sodišče je tudi ugotovilo, da je dolžnik bil obveščen o dražbi in tudi o prodaji nepremičnine, saj mu je bil vročen sklep o domiku. Ob tem je še dodalo, da so očitki, da ni mogel sodelovati na spletni dražbi, neutemeljeni, saj lahko na javni dražbi aktivno sodelujejo le dražitelji, možnost, da bi bil dolžnik lahko dražitelj oz. kupec pa je s 187. členom ZIZ izrecno izključena.
Je pa pritožbeno sodišče ugotovilo, da je bila dolžnikova graja, da ni bil seznanjen s pravicami po 210. členu ZIZ, utemeljena. Na podlagi drugega odstavka 210. člena ZIZ mora namreč sodišče dolžnika v sklepu o izvršbi izrecno opozoriti na to, da mora dolžnik, ki kot lastnik stanuje v družinski stanovanjski hiši ali stanovanju, ki je predmet prodaje, predlog, da še tri leta od dneva prodaje dalje obdrži pravico do najema stanovanja, vložiti v šestdesetih dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred potekom tega roka, pa najkasneje do dražbenega naroka, sicer to pravico izgubi. Sodišče prve stopnje pa dolžnika niti v vodilni niti v pristopljeni zadevi v sklepih, s katerima je dovolilo izvršbo na dolžnikove nepremičnine, o tem ni poučilo, prav tako pa dolžniku takšnega pouka ni podalo pozneje v postopku.
Četudi je prodaja nepremičnine, ki je dolžnikov dom, utemeljena z varstvom pravic upnika, ki mu dolžnik ni prostovoljno izpolnil obveznosti, pa prodaja takšne nepremičnine pomembno posega v položaj dolžnika in v njegove ustavno varovane dobrine (lastnino, zasebnost, varnost). Prodaja nepremičnine, ki je dolžnikov dom, in posledična izselitev dolžnika lahko bistveno poslabša kvaliteto dolžnikovega življenja, mu oteži zadovoljevanje potreb ter ga prizadene v pravici do osebnega dostojanstva in varnosti iz 34. člena > Ustave RS. Čeprav je dolžniku na podlagi 210. člena ZIZ priznana le začasna pravica do najema prodanega stanovanja oziroma stanovanjske hiše, v kateri živi (v trajanju treh let), se z uveljavitvijo te pravice položaj dolžnika, ki bi se zaradi prisilne prodaje nepremičnine in posledične izselitve (lahko) znašel v eksistencialni stiski, bistveno olajša, zlasti pa se mu omogoči, da v tem obdobju najde trajnejšo rešitev svojega stanovanjskega problema.
Prav zaradi pomena pravice nadaljnjega prebivanja v prodanem stanovanju oziroma hiši in pomena seznanitve dolžnika s to pravico, zlasti pa z rokom, v katerem je treba pravico uveljaviti, je bil z novelo ZIZ-M drugi odstavek 210. člena ZIZ dopolnjen z določbo, da je treba dolžnika na to izrecno opozoriti že v sklepu o izvršbi. Sodišče prve stopnje, ki je takšen pravni pouk v sklepih o izvršbi opustilo, je dolžnika, ki je pravni laik in vse do vložitve obravnavane pritožbe v postopku ni bil zastopan po odvetniku, s tem prikrajšalo za možnost, da bi svojo pravico uveljavljal v zakonsko predpisanem roku. S tem pa mu je bila kršena tudi pravica do poštenega postopka in do enakega varstva pravic (22. člen Ustave). Dolžnik, ki je zaradi opustitve zakonsko predpisanega obveznega pravnega pouka zamudil v drugem odstavku 210. člena ZIZ določen 60-dnevni rok za vložitev predloga, da obdrži pravico do najema stanovanja, zaradi tega ne sme trpeti škodnih posledic in ne sme izgubiti možnosti uveljavljanja te pravice. Njegov šele v pritožbi podani predlog je zato treba šteti za pravočasen, o njem pa bo moralo sodišče prve stopnje odločiti v nadaljevanju postopka.
Pravica dolžnika, da še tri leta po prodaji kot najemnik stanuje v prodani stanovanjski hiši oziroma stanovanju, ki se ji kupec ne more upreti, pomeni bistveno omejitev lastninske pravice kupca. Dejstvo, da je dolžnik uveljavil pravico iz 210. člena ZIZ in da kupec kljub temu, da bo postal lastnik prodane nepremičnine, še do izteka treh let po prodaji v zvezi z njo ne bo mogel v polni meri prosto uresničevati svojih lastninskopravnih upravičenj, je zato okoliščina, ki lahko bistveno vpliva na odločitev za nakup, prav tako pa tudi, na kar v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarjata kupca, na ceno, za katero je kupec takšno nepremičnino pripravljen kupiti. Potencialni kupci morajo biti zato s takšnimi omejitvami seznanjeni pred dražbo, zaradi česar mora sodišče podatek o tem v sklopu navedbe pogojev prodaje navesti v odredbi o prodaji oziroma mora o tem, če se dražbeni narok izvede pred potekom 60 dni od vročitve sklepa o izvršbi dolžniku in lahko dolžnik predlog po 210. členu ZIZ poda do dražbenega naroka, dražitelje obvestiti najpozneje pred začetkom dražbe. Ker je v obravnavani zadevi dolžnik zaradi opustitve pravnega pouka pravico iz 210. člena ZIZ uveljavljal šele v pritožbi, sodišče prve stopnje o tem v predhodnem postopku ni moglo odločiti, prav tako pa o (morebitnem) obstoju takšne pravice dolžnika pred dražbo ni moglo seznaniti kupcev.
Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in sklep o izročitvi, prav tako pa tudi sklep o domiku in na prvi javni dražbi opravljeno prodajo dolžnikovih nepremičnin, razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. V tem bo moralo sodišče prve stopnje odločiti o dolžnikovem predlogu po 210. členu ZIZ, in če bo po preizkusu pogojev za prodajo nepremičnin ugotovilo, da so ti podani, ob upoštevanju zgoraj obrazloženega vnovič razpisati dražbo dolžnikovih nepremičnin.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
