Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 54/2025 razčistilo vprašanje, ki je pri restitucijskih zahtevkih iz naslova vlaganj v tujo nepremičnino praviloma odločilno za višino prisojenega zneska: po katerih cenah in za kateri časovni trenutek naj sodišče ugotavlja večvrednost nepremičnine. Spor je izviral iz delitve skupnega premoženja bivših zakoncev, ki sta med trajanjem zakonske zveze vlagala v nepremičnino v posebnem premoženju toženca. Prvostopenjsko sodišče je terjatev odmerilo po cenah ob razpadu zakonske skupnosti (38.200 EUR), pritožbeno sodišče pa jo je, sklicujoč se na valorizacijo, ugotavljalo po cenah na dan sojenja in znesek zvišalo na 52.040 EUR. Že sam razpon med rezultatoma je sodišče navedlo kot razlog za dvom, da je vsaj ena od rešitev z vidika prava poljubna.
Preden je senat odgovoril na dopuščeno vprašanje, je opravil pomembno metodološko razmejitev. Ker med življenjskim primerom in končnim denarnim zneskom ni istovetnosti, je preslikava v denarno vrednost nujno plod izbrane metode. Sodišče je pojasnilo, da so izhodišča te metode materialnopravne narave, saj morajo udejaniti načelo izravnalne pravičnosti, konkretna ugotovitev o povečani vrednosti nepremičnine pa je dejanska ugotovitev, ki je plod dokazne ocene in spada v spodnjo premiso sodniškega silogizma. Ta razmejitev je nosilna za obseg revizijskega preizkusa: Vrhovno sodišče lahko presoja le, ali izbrana metoda a priori nasprotuje zakonskim izhodiščem zahtevka oziroma ali je bila uporabljena arbitrarno, ne more pa posegati v dokazno oceno o obsegu in učinku posameznih vlaganj.
V tem okviru je sodišče potrdilo materialnopravno ustreznost tako imenovanega nabavno vrednostnega načina izračuna z obravnavo nadomestitvenih stroškov. Metoda ne izhaja iz denarne vrednosti vloženih sredstev, temveč iz razlike med dvema ocenama nepremičnine: tiste, kakršna je ob upoštevanju opravljenih vlaganj, in hipotetične, kakršna bi bila brez njih, pri čemer upošteva starost oziroma pomladitev posameznih kratkotrajnih in dolgotrajnih komponent zgradbe. Sodišče je opozorilo, da metoda, ki na višino koristi sklepa neposredno iz stroškov vlaganj (v literaturi tudi stroškovna metoda), sloni na vrnitvenem načelu in je zato lahko pravno problematična, saj ne upošteva zadosti lastnikovega položaja; ustrezna postane šele prek koncepta prihranjenih stroškov in korekcije z ugovorom odpada obogatitve. Nabavno vrednostna metoda po presoji sodišča že v izhodišču ustreza obogatitvenemu načelu, saj meri, za koliko je nepremičnina zaradi preteklih vlaganj vredna več, kot bi bila brez njih. To za materialnopravni preizkus zadošča, kadar lastnik ne ponudi konkretiziranih ugovorov o manjši, vsiljeni ali odpadli koristi.
Jedro odločbe pa je odgovor na časovno vprašanje, pri katerem Vrhovno sodišče izrecno odstopa od dosedanje sodne prakse. Dotlej je namreč veljalo napotilo iz zadeve II Ips 64/2015, naj sodišče oceni večvrednost nepremičnine v času sojenja, pri čemer se je to stališče opiralo na analogno uporabo pravil odškodninskega prava (drugi odstavek 168. člena OZ). Senat je ta argument zavrnil kot nevsebinski: v odškodninskem pravu velja načelo varstva oškodovanca, v pravu neupravičene obogatitve pa je treba med strankama poiskati pravično ravnovesje, ne da bi katero od njiju posebej ščitili. Odločilen je trenutek, v katerem je ekonomsko gledano prišlo do premika premoženja. To je trenutek, ko je vlagatelj izgubil posest oziroma zapustil dotlej skupni dom in ga v tem stanju prepustil lastniku; v jeziku tretjega odstavka 48. člena SPZ gre za trenutek, ko graditelj izgubi posest nepremičnine. V tem trenutku nastane terjatev, rodi se tožbeni zahtevek in začne teči zastaranje, zato je glavnica zakoličena prav takrat.
Sodišče je s tem pojasnilo tudi razmerje do valorizacije, ki je pritožbeno sodišče zapeljala v zmoto. Valorizacija ohranja realno vrednost enkrat nastale denarne terjatve skozi čas, ne pomeni pa vnovične določitve glavnice po poznejših tržnih cenah gradbenih del in materiala. Upoštevanje cen na dan sojenja bi v končni znesek vneslo primesi poznejšega dogajanja, na primer gibanje trga nepremičnin in dolžino sodnega postopka, ki s pravnim razmerjem med vlagateljem in lastnikom nimajo zveze. Pritožbeno sodišče je zato materialno pravo napačno uporabilo, ko je večvrednost presojalo po cenah na dan sojenja, prvostopenjska rešitev, ki izhaja iz cen ob razpadu zakonske skupnosti, pa je pravilna. Vrhovno sodišče je reviziji delno ugodilo in vzpostavilo prvostopenjsko odločitev.
Odločba pomeni pomembno usmeritev za prakso odmere restitucijskih zahtevkov, tako pri delitvi skupnega premoženja zakoncev kot širše pri vlaganjih v tujo nepremičnino v dobri veri. Merodajni trenutek vrednotenja je trenutek prehoda koristi, ne dan sojenja, kar odpravlja odvisnost višine terjatve od trajanja postopka in nihanj gradbenega trga. Odprto ostaja vprašanje, kako to izhodišče vzdržati v primerih, v katerih med prehodom koristi in odločanjem preteče daljše obdobje z izrazito inflacijo; tedaj bo pravilna uporaba valorizacije nastale glavnice, ki jo sodišče izrecno loči od poznejšega prevrednotenja koristi, terjala posebno pozornost. Prav tako ostaja na strani lastnika breme, da morebitno manjšo, vsiljeno ali odpadlo obogatitev uveljavlja s konkretiziranim ugovorom, saj brez tega sodišče izbrane metode ni dolžno korigirati.
IUS-INFO
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
Pogovor z LEXI
