Evropsko sodišče za človekove pravice (v nadaljnjem besedilu ESČP) je v sodbi Đorđević proti Srbiji, št. 11212/23, z dne 7. oktobra 2025, ugotovilo kršitev 8. člena Evropske konvencije o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (v nadaljnjem besedilu Konvencija) ter prvega člena Protokola št. 1 h Konvenciji. Zadeva se nanaša na gradnjo šestnadstropne stavbe manj kot dva metra od stanovanja pritožnice, zaradi česar je to izgubilo dovod svetlobe, zraka in sonca. Sodba opredeljuje mejo, pri kateri sosedska gradnja preseže nevšečnosti mestnega življenja in postane poseg, za katerega odgovarja tudi država.
Pritožnica, rojena leta 1940, je leta 2002 kupila 22 kvadratnih metrov veliko garsonjero v pritličju stanovanjske stavbe v Beogradu, katere vsa okna so gledala v isto smer. Ko je izvedela za namero investitorja JINPROS AD, da na sosednji parceli zgradi visoko stavbo, je skupaj z drugimi stanovalci že leta 2003 opozorila gradbeno inšpekcijo, da bo gradnja onemogočila naravno osvetlitev in prezračevanje. Gradbena inšpekcija je pomisleke potrdila, vendar je mestni sekretariat za urbanizem septembra 2004 kljub temu izdal dovoljenje. Stavba je bila zgrajena v razdalji od 1,75 do 1,92 metra, kar je znatno odstopalo od zahtevanih 2,22 metra in od drugega odstavka 18. člena takrat veljavnega pravilnika o gradnji, po katerem stavbe sosednjim objektom ne smejo za več kot polovico časa onemogočiti dostopa do sončne svetlobe.
Pritožnica je zoper investitorja in mesto Beograd vložila civilno tožbo za povrnitev škode zaradi zmanjšanja tržne vrednosti stanovanja in poslabšanja življenjskih razmer. Izvedenca sta ugotovila, da je bilo stanovanje pozno jeseni ob enih popoldne temno kot v mraku in brez umetne razsvetljave neuporabno, tržna vrednost pa naj bi se zmanjšala za 20 do 50 odstotkov. Sodišče prve stopnje je tožbi najprej ugodilo, nato zavrnilo, pritožbeno sodišče je zahtevek zoper investitorja delno priznalo, vrhovno sodišče pa ga je junija 2018 dokončno zavrnilo, saj naj bi bila gradnja skladna z dovoljenjem in zmanjšanje vrednosti neznatno. Ustavno sodišče je pritožbo decembra 2022 zavrnilo kot neutemeljeno.
Presoja uporabnosti 8. člena izhaja iz načela, da pravica do spoštovanja doma varuje tudi mirno uživanje njegovih ugodnosti, kršitev pa je lahko posledica hrupa, emisij ali drugih motenj, ne le vdora v prostor. Presoja stopnje resnosti posega mora upoštevati vse okoliščine primera, tudi osebne značilnosti oškodovanca. Sodišče je poudarilo, da je pritožnica starejša oseba, ki veliko časa preživi doma, in da je bila kot nekdanja knjižničarka posebej odvisna od naravne svetlobe, kar je utemeljevalo sklep, da je poseg zanjo pomenil večje breme, kot bi ga sicer lahko pričakovali.
Za presojo pozitivnih obveznosti države ni odločilno, ali gre za poseganje javne oblasti ali za razmerje med zasebnima subjektoma, saj mora država v obeh primerih zagotoviti ravnotežje med interesi posameznika in skupnosti. Domača sodišča so se omejila na vprašanje lastništva nove stavbe in oceno zmanjšanja tržne vrednosti stanovanja, niso pa presojala učinka bližine gradnje na kakovost vsakdanjega življenja pritožnice, čeprav so izvedenska mnenja to jasno izkazovala. Zaradi te opustitve Srbija ni izpolnila pozitivne obveznosti iz 8. člena.
Glede prvega člena Protokola št. 1 je sodišče izhajalo iz načela dobrega upravljanja, po katerem mora tveganje napak javne oblasti nositi država sama. Gradbena inšpekcija je že aprila 2004, pred izdajo dovoljenja, opozorila na nepravilnosti pri razdalji med stavbama, ministrstvo za kapitalne naložbe pa je leta 2005 odredilo pregled urbanističnega načrta, kar je mesto Beograd prezrlo. Sodišče je opozorilo tudi na prejšnjo prakso vrhovnega sodišča, po kateri se je znatna škoda domnevala že ob zmanjšanju tržne vrednosti za 20 odstotkov, ne glede na veljavnost dovoljenja. Ker je vrhovno sodišče od te prakse brez pojasnila odstopilo, razmerje med splošnim interesom in lastninsko pravico pritožnice ni bilo uravnoteženo, poseganje pa nesorazmerno.
Odločitev glede prvega člena Protokola št. 1 je bila sprejeta s petimi glasovi proti dvema. Sodnik Ktistakis, ki se mu je pridružila sodnica Ní Raifeartaigh, je opozoril, da je pritožnica stanovanje prodala šele šest let pred sodbo po neznani ceni in dovoljenja ni izpodbijala pred upravnim sodiščem. Po njunem mnenju praksa ESČP v urbanističnih zadevah državam priznava širok manevrski prostor tudi, ko ukrepi prostorskega načrtovanja povzročijo zmanjšanje vrednosti nepremičnine, saj prvi člen Protokola št. 1 ne zagotavlja pravice do določene vrednosti premoženja. Ločeno mnenje tako izpostavlja pravo nejasnost sodbe: koliko lahko posameznik zahteva odškodnino za posledice zakonite gradnje, če dovoljenja sam ni izpodbijal.
Sodba ima pomen tudi za slovenski pravni prostor, v katerem 36. člen Ustave Republike Slovenije varuje nedotakljivost stanovanja, sosedska razmerja pri gradnji pa ureja stvarnopravni zakonik, zlasti določbe o prepovedanih imisijah in dolžnostih lastnika pri izvrševanju lastninske pravice. Podobno kot srbski zakon o temeljih lastninskopravnih razmerij, katerega 5. člen omejuje ravnanja lastnika, ki presegajo običajno rabo nepremičnine in povzročajo znatno škodo sosedu, tudi slovenska ureditev izhaja iz načela, da gradbeno dovoljenje samo po sebi ne izključuje odškodninske odgovornosti investitorja ali občine, če je škoda posledica opustitve dolžne skrbnosti pri izdaji dovoljenja. Upravni organ mora dejansko presoditi učinek gradnje na sosednje objekte, saj golo sklicevanje na skladnost s prostorskimi akti odgovornosti ne izključuje.
IUS-INFO
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
