Z novelo Stanovanjskega zakona (SZ-1F) se odpravlja ustavno nedopustni položaj, ko lastniki denacionaliziranih stanovanj niso smeli zaračunavati tržne najemine. Nesorazmerje se bo v desetletnem prehodnem obdobju postopoma odpravilo.
Ustavno sodišče je lani z odločbo U-I-473/22-11 ugotovilo, da 173. člen > Stanovanjskega zakona (SZ-1) s tem, ko določa, da lahko lastniki stanovanj, ki so dobili stanovanja v denacionalizacijskih postopkih, najemnikom zaračunajo le neprofitno najemino, krši lastninsko pravico lastnikov oziroma je poseg vanjo nesorazmeren.
Z novelo SZ-1F se v prvi vrsti odpravlja prav ta neustavnost: lastniki denacionaliziranih stanovanj bodo lahko prejeli doplačilo najemnine, s katero bo zapolnjena vrzel med nadzorovanimi, neprofitnimi najemninami in tržnimi cenami. Ukrep usklajevanja najemnin s tržnimi se bo uvajal postopoma, v desetletnem prehodnem obdobju, da ne bi s tem nenadoma obremenil najemnikov.
Novo ureditev vsebuje novo, XVI.a poglavje, v katerem so posebne določbe o najemnikih denacionaliziranih stanovanj in lastnikih denacionaliziranih stanovanj.
Tako 167.a člen uvodoma določa, da rešitve glede denacionaliziranih stanovanj veljajo le za lastnike – upravičence do denacionalizacije oziroma njihove pravne naslednike ter najemnike denacionaliziranih stanovanj, in sicer v obdobju od 1. septembra letos pa do 31. avgusta 2034.
Nadalje velja, da lahko lastnik denacionaliziranega stanovanja odpove najemno pogodbo, če ima najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo (167.č člen). Ne more pa mu odpovedati najemne pogodbe, če ima najemnik sicer v lasti primerno stanovanje ali stavbo, ki pa jo mora prav tako po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas in za najemnino, ki se lastniku doplačuje v skladu s 167.d členom.
Lastnik denacionaliziranega stanovanja, ki je v najemu, lahko enkrat letno za vsako stanovanje vloži zahtevo za preveritev lastništva stanovanja ali stanovanjske stavbe najemnika denacionaliziranega stanovanja, njegovega zakonca ali osebe, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, ki ustreza površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena SZ-1. Zahtevo vloži pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, ta pa izda potrdilo, ki vsebuje katastrske podatke o stanovanju ali stanovanjski stavbi, podatke o lastniku nepremičnine, kot so navedeni v zemljiški knjigi, in informacijo o skladnosti stanovanja ali stanovanjske stavbe s površinskimi normativi (167.č člen).
Lastnik denacionaliziranega stanovanja, ki ima v lasti stanovanje, ki je v najemu najemnika denacionaliziranega stanovanja, je upravičen do doplačila najemnine skladno s svojim lastniškim deležem (167.d člen). Doplačilo najemnine se izračuna na podlagi zmnožka dejanske površine stanovanja (uporabna popravljena neto tlorisna površina stanovanja) in razlike med priznano tržno najemnino in neprofitno najemnino. Upravičencu se prizna doplačilo najemnine največ za obdobje enega leta pred mesecem vložitve zahteve za doplačilo najemnine, pri čemer mu pripada doplačilo najprej od 1. septembra letos. Lastnik denacionaliziranega stanovanja lahko ponovno zaprosi za doplačilo najemnine po poteku enega leta od vložitve zahteve za doplačilo najemnine.
Upravičenci bodo morali zahtevo za doplačilo najemnine vložiti na Stanovanjski sklad, ta pa bo o zahtevi odločil z odločbo, na podlagi katere se izplača doplačilo najemnine lastniku denacionaliziranega stanovanja v enkratnem znesku v roku največ 30 dni od pravnomočnosti odločbe. Doplačilo najemnine se krije iz državnega proračuna (167.d člen).
Tisti prejemniki doplačila najemnine, ki bi želeli v zvezi s plačilom dohodnine uveljavljati dejanske stroške od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, pri čemer ti presegajo znesek neprofitnih najemnin, lahko uveljavljajo dejanske stroške, ki presegajo znesek prejetih neprofitnih najemnin, na način, kot velja v primeru uveljavljanja dejanskih stroškov od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, kadar dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem izračuna plačnik davka v obračunu davčnega odtegljaja (sedmi odstavek 167.d člena).
Do doplačila najemnine niso upravičeni država, občine, javni stanovanjski skladi in druge pravne osebe javnega prava, katerih ustanovitelj je država ali občina, ter neprofitne stanovanjske organizacije (osmi odstavek 167.d člen).
Po preteku desetletnega prehodnega obdobja ostane najemna pogodba med najemnikom denacionaliziranega stanovanja in lastnikom še vedno v veljavi, razen določb o višini najemnine. Najemnik in lastnik se za najemnino, ki se določi prosto (ne sme pa biti oderuška), dogovorita z aneksom k pogodbi (167.f člen).
Poleg navedenega so z novelo na novo urejena še dolgoročna posojila za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj (a148.a člen), do katerih bodo upravičene lokalne skupnosti, javni stanovanjski skladi in pravne osebe, vpisane v register neprofitnih stanovanjskih organizacij. Drugače kot za organiziranje drugih javnih skladov je z novelo z novim 146.a členom določeno, da sklad namesto direktorja vodi uprava. Ta ima lahko tri člane, od katerih je en predsednik uprave.
Novela bo začela veljati v 15 dneh po objavi v Uradnem listu; lastniki denacionaliziranih stanovanj pa bodo prvo preverjanje lastništva lahko zahtevali v treh mesecih po uveljavitvi.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
