Dolžnik in tretji se ne moreta samostojno dogovoriti o tem, da v obstoječem obligacijskem razmerju tretji - prevzemnik prevzame dolg dolžnika. Upnikova privolitev v dogovor s to vsebino je odločilnega pomena za nastop učinka nadomestitve dolžnika s prevzemnikom (dolga), ker jo šele soglasje upnika odobri.
Tožena stranka, ki je lastnica poslovnega prostora, je dolžna upravniku stavbe (tožnik) plačevati stroške obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja. Toženka je svoj poslovni prostor oddala v najem, za kar je z najemnikom sklenila najemno pogodbo ter pogodbo o prevzemanju sorazmernega dela stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja za poslovne prostore.
Sodišči prve in druge stopnje sta zavzeli stališče, da zgolj seznanjenost tožnice z najemno pogodbo ne pomeni, da je bila tožnica skladno z drugim odstavkom 427. člena > Obligacijskega zakonika (OZ) obveščena o prevzemu dolga.
Na predlog toženke je Vrhovno sodišče s sodbo III Ips 1/2022 odločalo o revizijskem vprašanju, ali se je tožena stranka kot lastnica poslovnega prostora v okoliščinah konkretnega primera v razmerju do upravnika (tožeče stranke) razbremenila svoje dolžnosti plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe?
Vrhovno sodišče je uvodoma ugotovilo, da sodišči prve in druge stopnje nista sledili navedbam toženke, da ni bila dolžna plačati sporne stroške, saj: (1) seznanitev z najemno pogodbo nima pomena obvestila upnika s prevzemom dolga; (2) ker tožnica ni bila obveščena o prevzemu dolga, njeno nadaljnje ravnanje ne more imeti pomena privolitve v prevzem dolga; (3) takega pomena ne more imeti niti sklenitev Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov.
Skladno s prvim odstavkom 427. člena OZ se namreč dolžnik in tretji ne moreta samostojno dogovoriti o tem, da v obstoječem obligacijskem razmerju tretji - prevzemnik prevzame dolg dolžnika. Upnikova privolitev v dogovor s to vsebino je odločilnega pomena za nastop učinka nadomestitve dolžnika s prevzemnikom (dolga), ker jo šele soglasje upnika odobri. Za razbremenitev dolžnika po pogodbi o prevzemu dolga, kot jo ureja prvi odstavek 427. člena OZ), je tako ključno dvoje: prevzem dolga v dogovoru med dolžnikom in prevzemnikom ter privolitev upnika v prevzem dolga. Če privolitve upnika ni, ima pogodba o prevzemu dolga le pomen prevzema izpolnitve (peti odstavek 427. člen in 434. člen OZ).
Ključnega pomena za privolitev upnika pri pogodbi o prevzemu dolga je obvestilo upnika o dogovoru med dolžnikom in prevzemnikom, da drugi nadomešča prvega.
To obvestilo je pravnemu poslu podobna izjava volje, katere namen je doseči upnikovo privolitev v pogodbo o prevzemu dolga. Izrazi se lahko izrecno ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ). V primeru dvoma o tem je potrebna previdnost. Privolitev upnika kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se namreč neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi; to pa predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga in s tem s skupnim interesom dolžnika in prevzemnika, da naj slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega.
Čeprav je bila tožnica obveščena o najemni pogodbi, pa ni bila obveščena o prevzemu dolga. Njena privolitev kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se namreč neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi. To predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga ter s tem z interesom dolžnika in prevzemnika, da slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega. Ker tega vedenja tožnici kot upnici v okoliščinah primera ni mogoče pripisati, je izključeno sklepanje, da je tožnica soglašala s prevzemom dolga že s tem, da je naslavljala račune le na najemnika, pošiljala račune le najemniku, sprejemala njegova plačila, ali da je prijavila terjatev v stečajni postopek nad njim.
Sodišče je prav tako poudarilo, da v Pogodbi o sorazmernem prevzemanju stroškov ni zapisano, da najemnica nadomešča toženko kot dolžnico spornih stroškov. Ne samo, da pogodba ne omenja nadomestitve dolžnika, prav tako ne ureja morebitnega solidarnega dolžništva najemnika.
Tožnici, ki uveljavlja pravico do plačila spornih stroškov v razmerju do toženke, ni mogoče očitati, da bi se pri izvrševanju te pravice pregrešila zoper načelo vestnosti in poštenja ali zoper temeljna načela obligacijskega prava. Revidentka bi lahko na tožnico naslovila obvestilo z jasnim sporočilom, da je bila sklenjena pogodba o prevzemu dolga med njo in najemnikom, in pozivom k izreku o privolitvi. Na ta način bi se izognila negotovosti, v kateri se je znašla. Zakonsko pravo s tem v zvezi upniku ne nalaga nobenih dolžnosti.
Vrhovno sodišče je na podlagi navedenega zaključilo, da revizija ni utemeljena ter potrdilo, da se toženka kot lastnica poslovnega prostora ni razbremenila svoje dolžnosti plačila spornih stroškov.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
