V prispevku je pojasnjeno, zakaj je to stališče napačno, obdelani pa so še nekateri drugi vidiki nepisnih pravnoposlovnih razpolaganj v stanovanjskih najemnih razmerjih.
Molče obnovljen zakup stanovanja ni dopusten
Avtorica je svoje stališče oprla na prvi odstavek 615. člena > Obligacijskega zakonika (OZ), ki ureja molče obnovljen zakup (če zakupnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja) in na sklep Višjega sodišča v Mariboru I Cpg 469/2014 z dne 5. marca 2015.
V tem sklepu je obravnavana pogodba, s katero je tožnica toženki dovolila nameščanje kovinskih konstrukcij za reklamiranje na stebre javne razsvetljave, toženka pa se je zavezala za to plačevati "odškodnino". Z aneksom št. 1 sta zakupno razmerje podaljšali za eno leto, z začetkom veljavnosti od 1. januarja 2008, z aneksom št. 3 pa sta ga podaljšali (še) za eno leto, z začetkom veljavnosti od 1. januarja 2009. V točki 2 tega aneksa sta se dogovorili tudi, da se lahko zakupno razmerje molče podaljša še za eno leto, če se pred tem ne sklene nov aneks k pogodbi ali pogodba preneha.
Sodišče je zapisalo, da se sta se pogodbeni stranki obnašali, kot da zakupno razmerje še traja in da je toženka tudi po 31. decembru 2009 oziroma po 31. decembru 2010 imela nameščene reklamne panoje na stebrih javne razsvetljave in torej predmet zakupa še naprej koristila, tožnica pa temu ni nasprotovala. Sodišče je presodilo, da sta z zakupnim razmerjem stranki prostovoljno nadaljevali in da v takšnem primeru pride v skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ do sklenitve nove zakupne pogodbe pod enakimi pogoji za nedoločen čas. Sklicevalo se je na stališče strokovne literature, da prvi odstavek 615. člena OZ določa posebno domnevo, da obstaja soglasje volj za sklenitev zakupne pogodbe, na kar je mogoče sklepati iz ravnanja obeh strank pogodbe, ki je pred tem prenehala (na eni strani uporaba stvari, na drugi strani pa dopuščanje njene uporabe).
Iz sklepa je torej razvidno, da se odločitev ne nanaša na stanovanjska najemna razmerja. Še pomembnejša od te ugotovitve je zakonska ureditev. Stanovanjski zakon (SZ-1) v 95. členu, ki ureja podaljšanje najema za določen čas, izrecno predpisuje, da mora najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače. Določba ni nova, vseboval jo je že izvirni SZ-1 iz leta 2003.
Razmerje med 615. členom OZ in 95. členom SZ-1 so sodišča že večkrat obravnavala. Sodna praksa je enotna in ustaljena, da glede na specialno določbo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu, ker SZ-1 (če se stranki ne dogovorita drugače) izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas (primerjaj sodbe Višjega sodišča v Ljubjani št. II Cp 1026/2017 z dne 8. novembra 2017, II Cp 2431/2014 z dne 17. decembra 2014, I Cp 591/2013 z dne 14. avgusta 2013, I Cp 1393/2015 z dne 17. junija 2015, II Cp 2315/2012 z dne 13. marca 2013 in druge).
Stališče sodne prakse ne vzbuja pomislekov. Gre za ustrezno izpeljavo doktrinarno jasnega razlagalnega argumenta specialnosti (lex specialis derogat legi generali), ki ga argumentacijska teorija uvršča v sistematično(1) razlago, katere bistvo je, da je pomen pravnega pravila odvisen od njegove umeščenosti v pravni sistem. Teorija tudi pravilno opozarja, da neupoštevanje odnosa med celoto in njenimi deli rezultira v preboju sistemskega okvirja, ki je dan razlagalcu.(2)
Dopustne neoblične dispozicije
Sodna praksa kljub določbi, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki (četrti odstavek 84. člena SZ-1), dopušča možnost ustnega podaljšanja pisne pogodbe o najemu stanovanja, če je bil ta dogovor vsaj pretežno uresničen. Stališče je obrazloženo s sklicevanjem na 58. člen OZ (veljavna je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega), in z ugotovitvijo, da SZ-1 ne sankcionira izostanka pisne oblike (sodba Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2431/2014 z dne 17. decembra 2014) ...
Nadaljevanje članka za naročnike >> Leon Recek: Neoblične dispozicije v stanovanjskih najemnih razmerjih
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 9, 2022
>> Članek lahko preberete tudi, če niste naročnik.
-----------------------------------
Opombe:
(1) Nekoliko ustreznejši od izraza sistematična razlaga se mi zdi izraz sistemska razlaga, ker poudarja sistem v smislu skupine medsebojno povezanih enot, tj. pravnih pravil, v katero je umeščeno razlagano pravilo, a uporabljam v argumentacijski teoriji ustaljen izraz sistematična razlaga.
(2) Pavčnik, M.: Teorija prava, GV Založba, Ljubljana 2013, str. 380-381.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
