Pravdni stranki sta julija 2017 sklenili pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami, s katerimi sta se med drugim dogovorili za 4 % provizijo. Do toženke - lastnice nepremičnine, je kupec prišel sam, saj sta se poznala že od prej in sta bila znanca, glede nakupa nepremičnine pa ga je napotila k posredniku – tožniku. Tožnik je dal kupcu vse informacije v zvezi s prodajo nepremičnine, udeležil se je sestanka pri odvetniku kupca, usklajeval se je glede vsebine pogodbe o ari ter bil nato izključen iz postopka prodaje.
Toženka je tožniku priznala provizijo v višini 1 % od prodajne cene skladno s petim odstavkom 25. člena > Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr), tožnik pa je zahteval polno provizijo v višini 4%, kot to določa prvi odstavek istega člena.
Sodišče prve stopnje je toženko zavezalo k plačilu polne provizije, enako je storilo tudi sodišče druge stopnje. Vrhovno sodišče je v revizijskem postopku ugotavljalo, ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila delne provizije.
Revizijsko sodišče se je s sodbo II Ips 58/2021 najprej posvetilo jezikovni plati razlage nepremičninskega posredovanja. Pojem posredovanja je širši od zgolj tega, da nepremičninski posrednik najde tretjo osebo in jo spravi v stik z naročiteljem. Tu zraven sodijo še drugi posli, kar sledi iz nadaljevanja besedila petega odstavka 25. člena ZNPosr. Gre za različne aktivnosti, ki naj nazadnje privedejo do sklenitve pogodbe med naročiteljem in tretjo osebo. Pomemben sklop izpolnitvenega ravnanja nepremičninskemu posredniku nalaga tudi zakon. Tak primer je obveznost iz 23. člena ZNPosr - preverjanje stanja nepremičnine ter odškodninska odgovornost, ki ga v zvezi s tem bremeni, nepremičninski posrednik je dolžan ščititi interese naročitelja (17. člen ZNPosr), sestavljati mora listine o pravnih poslih (24. člen ZNPosr), izvaja aktivnosti, kot so oglaševanje, ogledovaje, študij trga itd. Posredovanje pa predstavlja tudi obligacijo uspeha. Nepremičninski posrednik torej jemlje nase tveganje, da za svoje delo v konkretnem primeru ne bo dobil plačila.
Naročitelj mora po drugi strani ravnati skladno z načelom vestnosti in poštenja (5. člen Obligacijskega zakonika - OZ) ter posrednika med drugim tudi obvestiti, da je našel tretjo osebo (kupca) in z njim tudi že sklenil pogodbo. Če v takem primeru posrednik ni izvedel vseh del posredovanja, ni upravičen do plačila polne provizije.
Določba petega odstavka 25. člena ZNPosr se tako vsebinsko izčisti. Nanaša se na položaje, ko je posrednik izpolnjeval pogodbo, a je naročitelj sam našel tretjo osebo in z njo tudi sam sklenil posel. Besedno zveza sam najti tretjo osebo (kupca) je tako treba razumeti tako, da naročitelj ne najde le interesenta oz. z njim celo naključno pride v stik, marveč z njim nato tudi v celoti izpelje posel, torej tako, kakor da pogodbe o posredovanju sploh ne bi bilo.
Vrhovno sodišče ugotavlja, da obravnavan primer ni tak. Posrednik je tu opravil tako splošne posle, ko se kupca še išče, kakor tudi tista izpolnitvena ravnanja, ki jih posrednik opravlja, ko je interesent že znan, a mu je treba še nuditi informacije o predmetu in pogojih prodaje, sestavljati listine, se dogovarjati. To pa ni položaj, ko naročitelj sam najde tretjo osebo ter se z njo samostojno dogovarja in nazadnje sklene posel. Ob tem sodišče poudari, da je tožnica, ko je prišla v stik s kupcem, le-tega sama napotila k posredniku, iz česar logično sledi, da je še vedno potrebovala njegove usluge in ga štela za svojega mandatarja in tožnik je kot njen mandatar ravnal tudi vnaprej. Zgolj zato, ker je kupec sam našel pot k prodajalki, a ga je za podrobnosti ta napotila k nepremičninskemu posredniku, še ni mogoče reči ne tega, da obligacija uspeha ni uspela (pogodba, pri katere nastavljanju in pripravljanju je posrednik sodeloval je bila namreč sklenjena) kakor tudi ne, da nepremičninski posrednik ni še naprej izpolnjeval pogodbenih obveznosti, ki so nazadnje privedle do uspešno sklenjene pogodbe.
Ravnanje, ko naročitelj po tem, ko je že vse nastavljeno in pripravljeno za finalizacijo prodaje, posrednika izključil iz nadaljnjih postopkov, predstavlja ravnanje venire contra factum proprium ter zato nasprotuje načelu vestnosti in poštenja (5. člen OZ).
Vrhovno sodišče zaključuje, da je posrednik upravičen do polne provizije, saj je podan položaj iz prvega odstavka 25. člena ZNPosr, ko je nepremičninski posrednik (tožnik) posredoval pri sklenitvi pogodbe in ne položaj, ko kupec sam najde tretjo osebo v smislu petega odstavka 25. člena ZNPosr.
Na podlagi vsega navedenega je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
