Tožnica je s tožbo od sodišča zahtevala, naj razsodi, da se zaradi rušitve objekta odpove najemna pogodba št. 21475 z dne 30. 8. 1999 in se tožencem naloži, naj se izselijo iz dveh enosobnih stanovanj št. 2 in 3, ki se nahajata v pritličju štiri-stanovanjske stavbe v A.
Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, saj je ugotovilo je, da je pravni prednik tožnice s prvim tožencem sklenil najemno pogodbo za neprofitno najemnino leta 1999 le za stanovanje št. 3 v izmeri 36 m2. Stanovanje št. 2 v izmeri 27 m2 pa je leta 1992 tedanji lastnik prvemu tožencu dal v uporabo do preklica (prekarij) in lahko tožnica na podlagi tretjega odstavka 583. člena > Obligacijskega zakonika (OZ) zahteva njegovo vrnitev. Ocenilo je, da je tožnica tožencem od štirih ponudila dve primerni stanovanji: eno v B. (70,60m2), in drugo v C. (45,90m2) in je tako utemeljen tudi njen zahtevek za izročitev stanovanja št. 3.
Sodišče druge stopnje pa je na podlagi pritožbe tožencev sodbo sodišča prve stopnje spremenilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Obrazložilo je, da se zaradi odpovedi pogodbe najemniku in osebam, ki bivajo z njim v stanovanju, položaj iz najemnega razmerja ne sme bistveno poslabšati v nobeni pomembni okoliščini v primerjavi s stanovanjem, v katerem bivajo sedaj, kar pa naj bi se zaradi spremembe etaže, v kateri se nahaja stanovanje, ter kvadrature, zgodilo.
Vrhovno sodišče je s sodbo opr. št. II Ips 57/2021 ugotavljalo, ali sprememba etaže stanovanja (ponujeno nadomestno stanovanje se nahaja v petem nadstropju brez dvigala, dotedanje stanovanje pa je v pritličju) glede na drugi odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) predstavlja bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev tožencev.
Skladno z drugim odstavkom 106. člena SZ-1 mora lastnik najemniku priskrbeti takšno stanovanje, da se poleg opredelitev iz 10. člena SZ -1 tudi v nobeni drugi pomembni okoliščini stanovanjski pogoji najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju, ne poslabšajo bistveno.
Lastnik je po 106. členu SZ-1 dolžan zagotoviti drugo primerno stanovanje le glede na stanovanje, za katerega ima z najemnikom sklenjeno najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je lastnik stanovanja sklenil najemno pogodbo s prvim tožencem le za stanovanje št. 3, stanovanje št. 2 pa je prvemu tožencu dal v uporabo do preklica (prekarij). Nasprotno z mnenjem sodišča druge stopnje revizijsko sodišče meni, da se z dolgotrajno uporabo stanovanja proti plačilu najemnine ne realizira najemna pogodba. Vrhovno sodišče je to povedalo že večkrat - tudi v zelo podobnem primeru v zadevi II Ips 30/2008. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji.
Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik tožencem zagotoviti tako veliko stanovanje, da bi imela odrasla hčer samostojno, ločeno spalno enoto, ni v skladu z določbo drugega odstavka 106. člena SZ-1. To pa pomeni, da je bila pravilna ocena sodišča prve stopnje, da je primerno tudi nadomestno stanovanje v C.
Tožnica je tožencu za stanovanje, ki ga trenutno zaseda v pritličju, ponudilo dve stanovanji:
stanovanje v B., ki obsega 70,60 m2 in se nahaja v petem nadstropju ter stanovanje v C., ki obsega 45,90m2 in se nahaja v drugem nadstropju. Ti stanovanji so zavrnili kot neprimerna zaradi slabega zdravstvenega stanja. Sodišče prve stopnje je iz medicinske dokumentacije toženke ugotovilo, da ima bolečine v ramah in vratu, vendar pa to niso zdravstveni razlogi, zaradi katerih se toženka ne more vzpenjati po stopnicah.
Ob tem je Vrhovno sodišče poudarilo, da je primerno stanovanje ena od najpomembnejših socialnih dobrin posameznika, saj je eden od pogojev za dostojno življenje. Zato Ustava v 78. členu državo zavezuje, naj ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Vendar pa iz 78. člena Ustave ne izhaja pravica do stanovanja, niti pravica do določenega stanovanja ali stanovanja določene kvalitete. Pridobitev ustreznega stanovanja tako ostaja predvsem odgovornost vsakega posameznika, država mora le ustvarjati za to ugodne razmere.
Navedeno se upošteva tudi pri presoji, kako daleč sega obveznost lastnika stanovanja pri zagotavljanju nadomestnega stanovanja v primeru odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov. Vrhovno sodišče soglaša s tožnico, da je položaj najemnikov stanovanja zavarovan v zadostni meri, če se primernost stanovanja presoja glede na zdravstveno stanje, starost in gibalne sposobnosti v trenutku odločanja. Z zahtevo, naj lastnik pri iskanju primernega nadomestnega stanovanja poleg obstoječih upošteva še pričakovane spremembe na strani najemnikov, bi lastniku iskanje nadomestnega stanovanja otežili do te mere, da bi bila možnost odpovedi najemnega razmerja in razpolaganje z lastno nepremičnino prekomerno otežena. Zato je Vrhovno sodišče ocenilo, da je lastnik stanovanja dolžan zagotoviti, da se stanovanjske razmere najemnikom ne bodo bistveno poslabšale, glede na izkazane okoliščine v času odločanja. To pa je v konkretnem primeru tudi storil, saj bodo toženci lahko izbirali med stanovanjem v B., ki obsega 70,60 m2 in se nahaja v petem nadstropju ter stanovanjem v A., ki obsega 45,90 m2 in se nahaja v drugem nadstropju in je z vidika dostopnosti ustrezno. Ni dvoma, da je selitev za tožence zelo obremenjujoča, vendar odgovornosti za iskanje še ustreznejših stanovanjskih rešitev zlasti upoštevajoč izhodišča v 78. členu > Ustave RS, ni mogoče naložiti lastniku stanovanja, ampak je to v nadaljevanju prepuščeno prizadevanjem samih tožencev v okviru socialnih ukrepov, ki jih zagotavlja država.
Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ugodilo reviziji in sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.
Pripravila: mag. Jasmina Potrč
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
