c S
IZ SODNE PRAKSE: Odgovornost za nastalo škodo v najemniškem stanovanju 09.09.2021 Najemnikoma je mogoče pripisati odgovornost le za tisti del škode, ki je nastal zaradi neustrezne sanacije oziroma za tisti del, kolikor je škoda večja zato, ker je najemnik zamakanje in njegove posledice popravljal na neustrezen način, ne pa tudi za tisti del škode, ki bi najemodajalcu nastala zaradi zamakanja v vsakem primeru, torej tudi, če bi bilo zamakanje sanirano nemudoma in v skladu s pravili stroke.

Sodišče prve stopnje je s sodbo tožencema naložilo nerazdelno plačilo slabih 5.000 evrov s pripadki ter zavrnilo višji zahtevek za plačilo in naložilo tožencema, da sta nerazdelno dolžna povrniti tožniku tudi njegove pravdne stroške. Zoper takšno sodbo sta se toženca pritožila iz vseh pritožbenih razlogov.

Višje sodišče je pritožbi deloma ugodilo.

Na sodišču prve stopnje je bilo s pomočjo izvedenke gradbene stroke ugotovljeno, da je do zamakanja v tožnikovem stanovanju, v katerem sta toženca bivala kot najemnika, prišlo zaradi nestrokovne izdelave toplotne izolacije fasade bloka. Krivda za ta osnovni vzrok zamakanja je brez dvoma na izvajalcu fasadne izolacije in ne na tožencih. Prav tako je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnik ponudil, da bo stanovanje saniral, vendar toženca v to nista privolila, ker nista hotela imeti v stanovanju izvajalcev, niti se nista hotela izseliti; zato so se dogovorili, da bo popravila izvedel drugi toženec, ki je po poklicu gradbenik, zato mu je tožnik (ki nima tehnične izobrazbe in znanja) zaupal, da bo popravila ustrezno izvedel. To pa se ni zgodilo, temveč je drugi toženec popravila izvedel malomarno, nepravilno, saj pred začetkom del ni poskrbel za izsušitev mokrih tal in sten, zato je vlaga ostala in še nadalje povzročala škodo.

Tožnik je tako skladno s 94. členom Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki med obveznostmi najemnika med drugim določa, da odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja; da poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja; ter da stanovanje vzdržuje skladno z najemno pogodbo, da sta najemnika ob izteku najemne pogodbe dolžna stanovanje očistiti, prebeliti in opleskati, od tožencev zahteva povračilo škode, saj naj ne bi opravila ničesar od navedenega.

Ker vzrok za zamakanje ne izvira iz sfere tožencev, temveč tretje osebe, toženca ne moreta biti odgovorna za škodo, ki je nastala zaradi tega zamakanja in ki bi jo tožnik utrpel v vsakem primeru (tudi če se drugi toženec ne bi lotil sanacije na diletantski način). Najemodajalec je dolžan zagotoviti najemniku stanovanje v ustreznem stanju, zato bi moral stroške popravila zaradi zamakanja, ki ga ni povzročil najemnik, v vsakem primeru kriti tožnik kot najemodajalec (prva in druga alineja 92. člena SZ-1). Teh stroškov oziroma škode ne more v celoti prevaliti na najemnika.

Višje sodišče pritrjuje nižjemu, da je tožencema mogoče pripisati odgovornost le za tisti del škode, ki je nastal zaradi neustrezne sanacije oziroma za tisti del, kolikor je škoda večja zato, ker je drugi toženec zamakanje in njegove posledice popravljal na neustrezen način, ne pa tudi za tisti del škode, ki bi tožniku nastala zaradi zamakanja v vsakem primeru. Ker pa sodišče prve stopnje škode zaradi zamakanja ni razmejilo v tem smislu, sodišče druge stopnje ni moglo spremeniti sodbe.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri stroških za popravilo dnevne sobe glede na podatke v izpodbijani sodbi ni mogoče razmejiti, kolikšen del stroškov odpade na posledice zamakanja, ki jih ni mogoče pripisati tožencema; kolikšen del na škodo, ki je posledica neustrezne sanacije; in kolikšen del na pogodbeno obveznost tožencev (ki nima zveze z zamakanjem), da stanovanje ustrezno vzdržujeta in pred vrnitvijo lastniku prebelita.

Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče pritožbi s sodbo in sklepom opr. št. II Cp 1092/2021 deloma ugodilo in sodbo delno razveljavilo, saj je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje deloma nepopolno ugotovljeno (355. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP)). Sodišče druge stopnje ni samo dopolnilo dokaznega postopka, saj bi bilo to neekonomično, ker je sodišče prve stopnje že izvedlo razmeroma obsežen dokazni postopek (zaslišalo je stranke, priče in postavilo izvedenko), vse te dokaze pa bi moralo sodišče druge stopnje zaradi varovanja načela neposrednosti ponoviti, medtem ko bo sodišče prve stopnje lahko ponovno odločilo zgolj z dopolnitvijo izvedenskega mnenja in obrazložitve sodbe. 

Pripravila: mag. Jasmina Potrč


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.