Razveljavlja se torej skoraj pol stoletja star zakon, ki je bil v preteklosti, v zadnjih letih pa vedno pogosteje predmet kritik na račun ne le terminološke, temveč tudi konceptualne zastarelosti ter na račun nomotehnične nedorečenosti. ZPSPP je nastal v povsem drugačnem pravno-socialnem okolju in enostavno ni več ustrezal posebnostim in kompleksnostim sodobnih najemnih razmerij v gospodarskem prometu. Poleg tega je v pravni sistem vnašal precej nejasnosti in odprtih vprašanj. V razmerju do Obligacijskega zakonika (OZ) je bil ZPSPP po eni strani lex specialis, po drugi strani pa starejši predpis in po vsebini precej bolj skop.
Takšno dolgoletno pomanjkanje ustrezne pravne ureditve, ki bi podrobneje in predvsem jasno urejala to področje, ter ne povsem razjasnjen dualizem pretežno kogentnih določb ZPSPP in pretežno dispozitivnih določb OZ sta v praksi privedla do tega, da so pogodbene stranke v mnogo primerih že do sedaj sklepale obsežne in natančno definirane najemne pogodbe. V določenih primerih so stranke in njihovi pravni svetovalci v pogodbe praktično prepisovali zakonske določbe posameznega zakona bodisi z namenom odprave negotovosti bodisi le zato, ker so želeli ustrezno natančno urediti medsebojna razmerja. Vsaj v takšnih primerih lahko predvidevamo, da kljub razveljavitvi ZPSPP - zakonodajalec vsaj zaenkrat kot kaže ni predvidel sprejema posebne zakonodaje, ki bi ga nadomestila - pri sklepanju najemnih pogodb za poslovne stavbe in poslovne prostore ni pričakovati ravno tektonskih sprememb. Uporabljivost določb OZ za urejanje kompleksnih najemnih razmerij namreč prinaša številna nova vprašanja. Ker pa so določbe OZ večinoma dispozitivne narave, bodo stranke še naprej podrobno, a bolj svobodno urejale svoja pogodbena razmerja. Poleg tega velja ponoviti, da se bo ZPSPP še naprej uporabljal za obstoječe najemne pogodbe, zato bo dejansko v uporabi še mnogo let. Najemne pogodbe za poslovne stavbe in poslovne prostore se namreč v praksi praviloma sklepajo za daljša časovna obdobja, tudi več deset let, z možnostjo podaljšanja, še posebej ko gre za najemne pogodbe za celotne stavbe, trgovske ali pisarniške prostore ali pa stavbe za industrijsko rabo.
Ne glede na povedano pa velja izpostaviti nekatere bistvene spremembe, ki jih prinaša razveljavitev ZPSPP za najemna razmerja za poslovne stavbe in poslovne prostore, nastala po 19. juniju 2021. Zanje se bodo torej uporabljale izključno določbe sklenjenih najemnih pogodb in določbe OZ. V nadaljevanju zato na kratko predstavljava bistvene razlike med dosedanjo zakonsko ureditvijo in nekaterimi dispozitivnimi zakonskimi določbami OZ, ki se bodo uporabljale za tolmačenje pravnega razmerja med najemodajalcem in najemnikom poslovnega prostora ali stavbe, seveda le v primeru odsotnosti drugačnega pogodbenega dogovora.
1. Poslavlja se kogentno določen minimalni 12-mesečni odpovedni rok za najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas. Kljub temu da je v praksi odpovedni rok eden tistih elementov najemne pogodbe, ki ga pogodbene stranke praviloma vedno vključijo v pogodbo za nedoločen čas, pa bo po novem opustitev takšnega dogovora vnesla v najemno razmerje precej večjo negotovost z vidika trdnosti razmerja. Odpovedni rok se bo namreč v tem primeru skladno s 616. členom OZ presojal po krajevnih običajih. Če teh ne bo mogoče določiti, bo odpovedni rok znašal osem dni, odpoved pa se ne bo smela dati ob neprimernem času. V zvezi s tem se postavlja se vprašanje, katere okoliščine bodo v praksi lahko predstavljale neprimeren čas za odpoved najemne pogodbe ter kaj bo v praksi mogoče šteti za krajevno običajen odpovedni rok. Seveda je treba omeniti tudi možnost, da bosta stranki dogovorili odpovedni rok, ki pa bo morda precej krajši kot do sedaj kogentnih 12 mesecev, kar izpostavlja vprašanje zaščite pogodbeno šibkejših strank, običajno najemnikov.
2. Za prakso ena pomembnejših sprememb, ki jo prinaša razveljavitev ZPSPP, je ...
Nadaljevanje članka za naročnike >> Nino Bostič Sluga, Blaž Ogorevc: Najemna razmerja poslovnih stavb in poslovnih prostorov po razveljavitvi ZPSPP >> ali na portalu Pravna praksa, št. 26-27, 2021
>> Članek lahko preberete tudi, če niste naročnik.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
