c S
Iz sodne prakse: Odškodninska odgovornost lastnika poslovnega prostora 06.01.2016 Tudi če stranki najemne pogodbe preneseta odškodninsko odgovornost na najemnika, takšen dogovor ne more učinkovati prosti tretjim osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe, saj odškodninska odgovornost temelji na zakonu in se je odgovorna oseba ne more izogniti s pogodbenim prenosom na drugega.

Tožeča stranka je s tožbo zahtevala plačilo odškodnine za škodo, ki ji je nastala zaradi požara v poslovnem prostoru, ki ga je najela od tožene stranke. Zaradi dotrajanosti električne napeljave in kratkega stika v sosednjem skladiščnem prostoru je prišlo do požara, ki se je razširil tudi na prostor tožeče stranke. Slednja je zatrjevala, da je tožena stranka opustila dolžno vzdrževanje skladiščnih prostorov oziroma kot najemodajalec ni poskrbela za to, da se prostor sosednjih najemnikov uredi v stanje, ki bi izključeval povišano stopnjo verjetnosti požara, prav tako pa naj ne bi poskrbela za ustrezno požarno varnost.

Tožena stranka je v odgovoru na tožbo zatrjevala, da za nastalo škodo ni odgovorna, saj naj bi iz izsledkov preiskave vzrokov požara izhajalo, da naj bi do le tega prišlo zaradi neustreznega stanja električnega vodnika. Slednjega naj bi na nestrokoven način postavil najemnik na lastno pest, torej brez dovoljenja in soglasja tožene stranke. Tožena stranka je ugovarjali pasivni legitimaciji, saj naj ne bi bila odgovorna za ravnanje svojega najemnika.

Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da je tožeča stranka utrpela škodo zaradi posledic požara in se je na prostor tožeče stranke razširil iz sosednjega skladiščnega prostora. Prav tako ni sporno, da je požar nastal zaradi dotrajanosti električnega vodnika. Tekom postopka je bilo ugotovljeno, da so si najemniki poslovnega prostora tožene stranke sami urejali električno napeljavo brez posebnega pisnega soglasja tožene stranke, šlo pa naj bi za utečeno prakso. Po oceni sodišča je v tem primeru lahko odgovornost le krivdna. Sistem nizkonapetostne električne napeljave namreč sam po sebi ne predstavlja nevarne stvari v smislu 2. odstavka 131. člena Obligacijskega zakonika (OZ), saj se uporablja praktično vsepovsod in vsakodnevno, pri normalni uporabi ter ob upoštevanju ustreznih varnostnih predpisov pa pri tem praviloma ne prihaja do škodnih dogodkov.

V konkretnem primeru je električna napeljava postala nevarna, ker ni bila ustrezno zgrajena in vzdrževana, ugotovljene nepravilnosti in opustitve pa so bile v dolžnostni sferi najemnika. V sistemu krivdne odgovornosti je praviloma pasivno legitimiran oškodovalec, torej oseba, ki je v svojimi lastnimi protipravnimi dejanji ali opustitvami drugemu povzročila škodo. Sklicevanje tožeče stranke na določbe OZ in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), po katerih mora tožeča stranka zagotoviti varen in uporaben poslovni prostor, ne more segati tako daleč, da bi morala tožena stranka prevzeti odgovornost tudi za vsa potencialno nevarna ravnanja svojih najemnikov. Slednji so si sami uredili prostore in se skladno z najemno pogodbo zavezali to storiti na strokoven način in to ne glede na soglasje tožene stranke. Ker so bili poslovni prostori zaprti je tudi edino logično, da je posamezni najemnik prevzel dolžnost ustreznega vzdrževanja svojega prostora.

V pritožbi je tožeča stranka zatrjevala, da je zaključek sodišča prve stopnje, da je najemodajalcu ni možno očitati odgovornosti za nastali dogodek, saj ne more odgovarjati za vsa potencialno nevarna ravnanja svojih najemnikov, materialnopravno zmoten. V najemni pogodbi je namreč bilo jasno zapisano, da lahko najemnik vsa ureditvena dela opravi v soglasju in pod nadzorom pooblaščenega delavca najemodajalca. Tudi iz ZPSPP jasno izhaja, da najemnik nima pravice prezidati najetih prostorov ali jih oddati v podnajem, razen če mu je to omogočeno z najemno pogodbo. Ker je do požara prišlo zaradi stika na dotrajanih električnih vodih, je mogoče zaključiti, da je tožena stranka opustila dolžno nadzorstvo.

Vzdrževanje poslovnih stavb oziroma poslovnih prostorov je zakonodajalec uredil v 14. členu ZPSPP. Vzdrževanje bremeni lastnika stavbe oziroma prostorov, če se stranki najemne pogodbe ne dogovorita drugače. Vendar pa ta zakonska določba ureja le medsebojna razmerja najemodajalca in najemnika ter njuno morebitno poslovno odškodninsko odgovornost. Tudi, če sta stranki v najemni pogodbi, prenesli odškodninsko odgovornost na najemnika, takšen medsebojni dogovor strank najemne pogodbe ne more učinkovati prosti osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe, na kar utemeljeno opozarja pritožba. Odškodninska odgovornost je namreč odgovornost, ki temelji na zakonu in se je odgovorna oseba ne more izogniti s pogodbenim prenosom na drugega (enako VSL sklep II Cp 3068/2009).

Iz tega razloga tudi ni pravno pomembno, ali je najemnik brez soglasja tožene stranke kot lastnika postavil določeno pregrado in električno napeljavo, pri čemer pa je bilo ugotovljeno, da je bilo toženi stranki znano, da so njeni najemniki v skladiščni hali postavljali pregradne stene, na katere so iz obstoječih stenskih priključkov skladiščne hale v svoje najete poslovne prostore napeljevali elektro inštalacijo za vtičnice in luči. Ker je bila ta praksa toženi stranki znana in ji ni nasprotovala, niti ni pomembno, če v tej zvezi ni dala vnaprejšnjega pisnega soglasja.

Sodišče prve stopnje je sicer tudi pravilno ugotovilo, da je do požara v poslovnem prostoru tožeče stranke prišlo zaradi tega, ker je v sosednjem poslovnem prostoru, last tožene stranke, nastal kratek stik oziroma napaka zaradi dotrajanosti električnega vodnika. Vendar pa ta odškodninska odgovornost v razmerju do tretjih oseb, ki so utrpele škodo, lahko bremenile lastnika tistega poslovnega prostora, iz katerega izvira vzrok za nastalo škodo. Četudi sta se najemnik in lastnik tega poslovnega prostora z najemno pogodbo dogovorila drugače, takšen medsebojni dogovor ne more učinkovati proti osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo v celoti razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje, tudi glede višine tožbenega zahtevka.

Pripravil: Igor Cek, odvetnik
Odvetniška pisarna Cek d.o.o.


Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.