Ustavno sodišče je z odločbo U-I-196/14-12 do končne odločitve zadržalo izvrševanje 15.a do 15.t člena Zakona o finančnih zavarovanjih (ZFZ), ki urejajo možnost notarske prodaje nepremičnine, ki je dana v zavarovanje terjatve z notarsko hipoteko.
Izvensodna prodaja z notarsko hipoteko zastavljene nepremičnine je bila ena od bistvenih novosti novele ZFZ-C, ki jo je Državni zbor po nujnem postopku sprejel septembra lani, s ciljem, da se izboljša učinkovitost postopka realizacije zavarovanj z nepremičninami, ki so bila ustanovljena na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa med določenimi subjekti. V členih 15.a do 15.t ZFZ je opredeljen postopek notarske prodaje za upniško-dolžniška razmerja, v katerih je hipotekarni upnik kreditna institucija ali Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB), zastavitelj in dolžnik pa gospodarska družba (razen mikro). Notarska prodaja se opravi na zahtevo hipotekarnega upnika ob izpolnitvi pogojev, ki so določeni v notarskem zapisu. Postopek notarske prodaje predvideva notarjev poziv dolžnika k plačilu terjatve, ob dolžnikovi pasivnosti pa nadaljevanje postopka z objavo javnega vabila k dajanju ponudb, med katerimi se nato izbere najugodnejša. Če ponudbe ne presegajo izhodiščne cene, ki znaša 70 % ocenjene vrednosti nepremičnine, lahko hipotekarni upnik prevzame nepremičnino po izhodiščni ceni. Hipotekarni dolžnik oziroma zastavitelj, ki v tem postopku nimata položaja stranke oziroma osebe, ki bi lahko v tem postopku sodelovala, lahko notarsko prodajo ustavita le tako, da znesek v višini zavarovane terjatve, povečan za že nastale stroške notarske prodaje, plačata z nakazilom v dobro fiduciarnega računa notarja, preden je v postopku notarske prodaje sklenjena prodajna pogodba z najugodnejšim ponudnikom v skladu s 15.n členom ZFZ ali sprejet enostranski pravni posel o prevzemu nepremičnine v skladu s 15.s členom ZFZ (2. točka prvega odstavka 15.f člena ZFZ).
Po mnenju Vlade je bila navedena sprememba ZFZ nujna, saj so se banke zaradi zapletenih sodnih postopkov unovčevanja hipotek le redko odločale za njihovo realizacijo, medtem ko je bila z uveljavitvijo notarske prodaje sistemsko pomembnim upnikom (predvsem kreditnim institucijam in DUTB) dana možnost, da intenzivneje pristopijo k realizaciji hipotek. Z unovčevanjem hipotekarnih zavarovanj bank naj bi bila povezana tudi njihova likvidnost in solventnost, s čimer bi se zmanjšala potreba po dokapitalizaciji bank iz državnega proračuna.
Pobudnica ustavne presoje in zadržanja izvrševanja navedene ureditve je v pobudi zatrjevala, da so izpodbijani 15.a do 15.t členi ZFZ v neskladju z 22. členom Ustave in 6. členom EKČP ter s pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. Z nadaljnjim izvrševanjem izpodbijanih določb bi ji nastala težko popravljiva škoda, saj sama nima nobenega vpliva na ceno zastavljene nepremičnine, po kateri se ta lahko proda po postopku notarske prodaje. Poleg tega mora biti izhodiščna cena pri notarski prodaji enaka le 70 % ocenjene likvidacijske vrednosti nepremičnine. Varstvo svoje lastninske pravice bi lahko dosegla le z naknadnim odškodninskim varstvom, ki pa naj ne bi bilo učinkovito, ker zaradi slabe finančne situacije, v kateri je oziroma so dolžniki, ni mogoče pričakovati, da bi se lahko učinkovito pravdali in zoperstavili finančno močnejšemu upniku. Po drugi strani pa z zadržanjem izvrševanja izpodbijanih določb hipotekarnemu upniku ne bi nastala nobena škoda, saj lahko kadarkoli začne postopek sodne prodaje nepremičnine na podlagi Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), v katerem so v nasprotju s postopkom notarske prodaje varovana dolžnikova temeljna procesna jamstva in se lahko ugotovi resnična vrednost nepremičnine.
Ustavno sodišče je pri presoji tehtalo med škodljivimi posledicami, ki bi jih povzročilo izvrševanje morebiti protiustavnega ZFZ, in med škodljivimi posledicami, ki bi nastale če se izpodbijane zakonske določbe zaradi zadržanja ne bi izvrševale, pozneje pa bi se ugotovilo, da niso bile v neskladju z Ustavo.
Po presoji Ustavnega sodišča bi prodaja nepremičnine ponudniku, ki mu je uspelo v postopku zbiranja ponudb, ali prevzem lastninske pravice na nepremičnini s strani hipotekarnega upnika za hipotekarnega dolžnika oziroma zastavitelja pomenila dokončno izgubo nepremičnine. Te škodljive posledice bi bile nepopravljive. Nepremičnine namreč običajno nimajo le denarne, naložbene vrednosti, ampak v večini primerov hipotekarnim dolžnikom pomenijo osnovno sredstvo za opravljanje poslovne dejavnosti. Po drugi strani pa so nedvomne škodljive posledice začasnega zadržanja izvrševanja 15.a do 15.t člena ZFZ predvsem v tem, da bo hipotekarni upnik lahko poplačan kasneje, vendar pa so po mnenju Ustavnega sodišča te škodljive posledice manjšega pomena od tistih, ki bi nastale, če bi se izvrševanje izpodbijanih določb kljub morebitni protiustavnosti nadaljevalo, torej nadaljevanje notarske prodaje s hipoteko zastavljene nepremičnine v postopku, ki bi bil v neskladju z Ustavo in v katerem bi bile hipotekarnemu dolžniku kršene človekove pravice in temeljne svoboščine. Poleg tega pa Vlada in Državni zbor po presoji Ustavnega sodišča nista pojasnila, kako naj bi zaradi počasnejše in manj učinkovite sodne izvršbe na nepremičnine na podlagi notarske hipoteke hipotekarnim upnikom in celotnemu bančnemu sistemu države lahko nastale tako hude škodljive posledice, kot jih zatrjujeta.Kot neutemlejena pa je Ustavno sodišče označilo tudi njuna zatrjevanja, da bodo nepremičnine kasneje prodane po nižji ceni.
Ustavno sodišče je pri presoji upoštevalo, da imajo v primeru zadržanja izpodbijanih določb hipotekarni upniki iz hipoteke, ustanovljene na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, možnost neposredno zahtevati prodajo zastavljene nepremičnine na podlagi določb ZIZ. Poleg tega je zakonodajalec s sprejetjem ZIZ-J zasledoval izboljšanje ureditve nepremičninske izvršbe v smeri pospešitve postopka in doseganja boljše realizacije prodanih nepremičnin, med drugim zlasti z dodatno možnostjo prodaje nepremičnine po sistemu zbiranja zavezujočih ponudb (Poročevalec DZ z dne 8. 5. 2014), kar naj bi morebitne škodljive posledice še nekoliko omililo. Ob tem lahko škodljive posledice zaradi zamude sanira institut zamudnih obresti.
Ustavno sodišče je sklenilo, da bo zadevo obravnavalo absolutno prednostno. Če se bo izkazalo, da izpodbijana ureditev ni protiustavna, bodo cilji izpodbijane ureditve še vedno lahko doseženi, le njihovo učinkovanje bo odloženo za čas odločanja Ustavnega sodišča.
Zadržanje izvrševanja omenjenih določb pomeni, da notarji do končne odločitve ustavnega sodišča ne morejo začeti notarske prodaje. Ker pa je za že začete postopke bistvenega pomena, da se upnikom omogoči priti do poplačila svojih terjatev čim prej, jim je Ustavno sodišče dalo možnost, da od notarske prodaje odstopijo in vložijo predlog za izvršbo pri sodišču, ali pa pri zahtevani notarski prodaji vztrajajo, pri čemer pa v slednjem primeru roki za opravila po ZFZ ne tečejo, ponudniki pa lahko od danih ponudb odstopijo.
Oglejte si še druge članke s področja Investiranje, financiranje in finančna sredstva
PRIJAVITE SE
Prijavite se z vašim uporabniškim imenom in geslom.
Ste pozabili geslo?
Želite postati nov uporabnik?
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
