Tožnik je solastnik nepremičnine, na kateri stoji stavba s št. 351. Zunanji zid te stavbe na severni strani meji na parcelo št. 26/16, ki v naravi predstavlja dvorišče in je v solastnini tožencev. Na dvorišču stoji vrstna garaža, ki je postavljena ob tožnikovem zidu. Zaradi vznemirjanja lastninske pravice je tožnik vložil negatorno tožbo in odškodninski zahtevek. Trdil je, da je severna stena stavbe vlažna in jo je treba sanirati, vzrok pa vidi v garažnem objektu, pomanjkanju zračnosti, odtekanju meteornih voda in na tleh nabranem materialu, katerega del so tudi vejice in listje z dreves, ki rastejo na parceli tožene stranke.
Tožnikov zahtevek, naj tožena stranka odpravi vzroke za vlaženje in nemožnost celostne obnove zunanjega zidu sosednje stavbe ter zahtevo, da plača odškodnino, je prvostopenjsko sodišče zavrnilo, zoper takšno sodbo pa se je tožnik pritožil iz vseh pritožbenih razlogov.
Višje sodišče v Ljubljani je s sodbo št. II Cp 1852/2017 uvodoma poudarilo, da je prepoved medsebojnega vznemirjanja določena v generalni klavzuli 73. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) ter podrobneje v nadaljevanju zakonika. Prav tako je pritrdilo ugotovitvam prvostopenjskega sodišča, da sosednja garaža sama po sebi ne predstavlja imisij iz 2. odstavka 75. člena SPZ. Ločiti je treba med (ne)posrednostjo imisij garaže kot take od vseh tistih vplivov, ki so posledica njenega obstoja (npr. meteorne vode, ki odtekajo s strehe garaže). Četudi imisije niso rezultat delovanja naravnih sil, saj so bile zasnovane in zgrajene s človekovim voljnim ravnanjem, zgolj s svojim obstojem ne predstavljajo (nedopustnega) posega v tožnikovo lastninsko pravico. Stojijo na nepremičnini, ki je v lasti tožene stranke in so v skladu z načelom povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) sestavina te nepremičnine (8. člen SPZ). Tožnik tudi ni izkazal, da bi segale čez mejno vertikalno črto.
Pri tem je prav tako relevantno, da gre za nepremičnino v ožjem centru Ljubljane, kjer so povsem samostojni in neodvisni objekti, ki ne bi tako ali drugače vplivali na sosednje stavbe, redkost. Navedeno je logična posledica sobivanja večjega števila ljudi na krajevno omejenem območju, kar že samo po sebi predstavlja določeno mero nujnega sožitja oz. konflikta. Slednje je večkrat poudarilo tudi prvostopenjsko sodišče, pa tudi tožnik sam. Tudi zato delni stik garaže z zidom za tožnika ne more predstavljati neposredne imisije.
Garaže same po sebi tudi niso posredna imisija, ki bi presegala krajevno običajno mero ali povzročala znatno škodo. Gradbena konstrukcija, ki stoji na parceli tožene stranke, sama po sebi nima vpliva preko parcelne meje. Z vidika krajevno običajne mere je pomembno dejstvo, da je bil levi del garaže, ki se stika s tožnikovim zidom, zgrajen v skladu z upravnim dovoljenjem, ki sicer samo po sebi ne more izključiti tožnikove pravice do varstva pred imisijami. Garaže so bile postavljene pred okrog 50 leti, in sicer levi del garaže v skladu z upravnim dovoljenjem, ne pa tudi sredinski in desni del garaže. Upoštevaje okoliščine izgradnje oz. dolgoletno uporabo ter krajevno običajnost stika zidu z delom garaže, sam po sebi prav tako ne more predstavljati imisije stik s tožnikovim zidom na njenem desnem delu, ki upravnega dovoljenja sicer nima. To pa še toliko bolj velja za sredinski del, ki je od zidu odmaknjen za okrog 1,12 metra.
Višje sodišče je o drugih, z garažo povezanih imisijah (meteorne vode, odpadni material, zračnost itd.), ugotovilo, da v obravnavani zadevi ni (posebne) naprave, ki bi usmerjala imisije na tožnikovo nepremičnino. To je ugotovilo že prvostopenjsko sodišče s pomočjo izvedenca gradbene stroke, ki je ugotovil, da meteorne vode s strehe garaže odtekajo na dvorišče, ki je v lasti tožene stranke. Morebitna vlaga, ki se širi na tožnikov severni zid po zraku ali zemljini, ki je v lasti tožene stranke, pa je posredna in ne direktna imisija. Enako velja za zračnost in odpadli gradbeni ter organski material, ki leži na nepremičnini v lasti tožene stranke in po zatrjevanju tožnika vpliva na njegovo severno steno. Pri tem je odločilno, da posredne imisije niso prepovedane vselej, temveč zgolj v primeru, če presegajo krajevno običajno mero ali povzročajo znatnejšo škodo. Sodni izvedenec je nadalje ugotovil, da je primarni vzrok za vlažnost tožnikove severne stene v sferi tožnika samega, saj je ta popolnoma opustil vzdrževanja severnega zidu. Dejstvo je, da je sporni zid dotrajan in potreben temeljite sanacije, saj je star več kot 130 let in zgrajen času primerno. Prav tako je izvedenec ugotovil, da naslonitev garaže na tožnikovo stavbo nima bistvenega vpliva na zračnost, saj gre za provizoričen objekt, enako pa velja tudi za odtekanje meteornih vod iz garaže, kjer je največji problem v gradbenem materialu, ki je odpadel s tožnikove stene in je glavni vzrok za zadrževanje vlage. Glede na izvedensko mnenje tudi listje in vejice, ki odpadajo z več deset let starih dreves, ki rastejo na parceli tožene stranke, v razmerju do gradbenega materiala, niso bistvene.
Višje sodišče je tudi ugotovilo, da tožniku ni nastala znatna škoda zaradi imisij tožene stranke, ki izvirajo iz garaže, temveč zaradi nevzdrževane, propadajoče severne stene, ki je potrebna temeljite sanacije. Zato je pritrdilo zaključku prvostopenjskega sodišča, da zatrjevani vplivi niso prepovedane posredne imisije, saj ne presegajo krajevno običajne mere, niti ne povzročajo znatne škode. Izhodišče sosedskega prava je, da je vplive sobivanja treba prenašati, v urbanem središču pa še toliko bolj, saj tam biva izrazito veliko ljudi na majhnem prostoru. Potencialni stroški sanacije tožnikovega zidu tako niso posledica čezmernega vznemirjanja njegove lastninske pravice s strani tožene stranke, temveč odraz obstoječega, večdesetletnega stanja obravnavanih nepremičnin v centru Ljubljane in popolnega nevzdrževanja stavbe, ki je v tožnikovi lasti. Ob upoštevanju izvedenskega mnenja odstranitev garaže ni edini možen ukrep za izvedbo sanacije, ki bi ga bila tožena stranka posledično dolžna izvesti, glede na to, da je mogoča sanacija severnega zidu tudi brez odstranitve garaže oz. v skladu s 76. členom SPZ.
Na podlagi vsega navedenega je višje sodišče tožnikovo pritožbo v celoti zavrnilo.Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
