Ob tem v luči dejstva, da že iz same narave stavbne pravice praviloma izhaja njeno večdesetletno trajanje, ne preseneča, da glede nekaterih vidikov, povezanih s prenehanjem stavbne pravice, praksa še ni podala zanesljivih odgovorov. Odprta ostajajo tudi določena vprašanja glede pravne dopustnosti, rizičnosti in posledično poslovne smotrnosti vnaprejšnjega dogovarjanja o nadomestilu ob prenehanju stavbne pravice med lastnikom nepremičnine in imetnikom stavbne pravice. Temu razmisleku je namenjen ta prispevek.
O nadomestilu ob prenehanju stavbne pravice
Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino, pri čemer sme njen imetnik v času njenega trajanja uporabljati in uživati nepremičnino. Redno preneha s potekom časa, določenim v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice. Zakon pa predvideva tudi njeno predčasno prenehanje, ki lahko temelji na pravnem poslu ali pa je posledica hujše kršitve imetnika stavbne pravice. Ne glede na razlog in način prenehanja pa ima to poleg dejstva, da zgradba, ki je bila prej predmet stavbne pravice, po načelu superficies solo cedit postane sestavina nepremičnine, po SPZ še eno pravno posledico: lastnik nepremičnine je dolžan imetniku stavbne pravice plačati nadomestilo.
Ob navedenem se zastavljajo predvsem vprašanja, (1) ali oziroma koliko se lahko lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice dogovorita glede (ne)obstoja obveznosti plačila nadomestila in (2) glede njegove višine ter (3) ali je mogoče nadomestilo odplačevati vnaprej - tj. tako, da je imetniku pretežno/v celoti izplačano že pred prenehanjem stavbne pravice.
Izključitev obveznosti plačila nadomestila ob prenehanju stavbne pravice
Glede obveznosti plačila nadomestila SPZ ne pušča nobenega dvoma, saj v drugem odstavku 263. člena jasno določa, da mora lastnik stavbe imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo; dodatno pa nastanek te obveznosti poudari tudi v 262. členu, ki ureja predčasno prenehanje stavbne pravice. Pogodbena izključitev obveznosti plačila nadomestila ob prenehanju stavbne pravice torej praviloma - glede na določbe SPZ - ni mogoča.
Ob tem pa je treba ugotoviti, da je taka možnost zakonsko predvidena v specialni zakonodaji, in sicer (le) za primere, ko je stavbna pravica ustanovljena v javnem interesu. Najprej Zakon o javno-zasebnem partnerstvu (ZJZP) v tretjem odstavku 73. člena za dogovore glede nadomestila ob prenehanju razmerja javno-zasebnega partnerstva v pogodbi o javno-zasebnem partnerstvu izključuje uporabo pravil o posledicah prenehanja stavbne pravice.
Nadalje pa Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS) v tretjem odstavku 31. člena še dodatno zapoveduje, da je pri brezplačni ustanovitvi stavbne pravice na nepremičnem premoženju države ali samoupravne lokalne skupnosti obvezna sestavina pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice določba, da se po prenehanju stavbne pravice nadomestilo imetniku stavbne pravice ne plača.
Vendarle pa moramo ob navedenem izpostaviti, da zadevni specialni zakonski ureditvi veljata šele od leta 2007 oziroma 2010 naprej, SPZ pa je stopil v veljavo že leta 2003 - zato za morebitne dogovore o ustanovitvi stavbne pravice, sklenjene v vmesnem času, v vsakem primeru veljajo določbe SPZ.
Poslovna in pravna rizičnost vnaprejšnjih dogovorov o nadomestilu
Ne samo, da obveznosti plačila nadomestila po SPZ ni mogoče pogodbeno izključiti, SPZ v drugem odstavku 263. člena določa tudi, da to ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Iz navedenega gre razbrati, da SPZ pogodbenim strankam sicer dopušča določeno možnost medsebojnega dogovarjanja glede višine predmetnega nadomestila, in sicer le tako, da se lahko dogovorijo za plačilo nadomestila ob prenehanju stavbne pravice, ki bo višje od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine.
V zvezi s predmetnim dogovarjanjem je ob tem mogoče identificirati tri temeljne skupine rizikov, ki jim je podvržen lastnik zemljišča.
Nadaljevanje članka >> Žiga Rejc: Dogovor o nadomestilu ob prenehanju stavbne pravice ali na portalu Pravna praksa, 2016, št. 35.
.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
