Precej drugače je z nepremičnino, ki ima bodisi status solastnine, bodisi status skupne lastnine. Medtem, ko je solastnik nepremičnine v solastnini delno omejen tako pri razpolaganju z njo (lahko jo denimo proda le pod pogojem, če jo najprej ponudi v odkup drugemu solastniku), kot tudi pri njenem upravljanju - za kakršnokoli upravljanje, tudi za tisto najnujnejše, bo namreč potreboval določeno kvoto soglasij ostalih solastnikov, pa je medsebojna odvisnost skupnih lastnikov še precej bolj poudarjena pri skupni lastnini.
Pri tej slednji obliki lastnine je namreč razpolaganje ali upravljanje z njo tako rekoč onemogočeno, če ni podanega soglasja vseh skupnih lastnikov.
V tokratnem članku bom opisal bistvene značilnosti solastnine in skupne lastnine, razlike med njima, prikazal pa bom tudi nekaj zanimivih primerov iz sodne prakse.
Solastnina
65. člen > Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki. Solastnik ima sicer pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov.
Čeprav je taka ureditev pravična, pa je dejansko precej nepraktična. V primeru stanovanjske hiše, ki je denimo v solastnini treh oseb, pri čemer so njihovi solastniški deleži enaki, to namreč pomeni, da ima vsaka izmed teh treh oseb pravico uporabljati tretjinski del vsakega dela stanovanjske hiše. Vsak ima torej pravico tretjinsko uporabljati dnevno sobo, kuhinjo, kopalnico, ipd. Čeprav v praksi redko pride do sporov glede “enakopravne” uporabe delov stanovanjske hiše s strani več solastnikov, pa taki spori vendarle niso povsem izključeni.
Kot omenjeno že v uvodu, lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, pa imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.
Upravljanje s solastnino
Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini, pri čemer velja, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev.[1] Če se v teh primerih solastniki ne morejo sporazumeti, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči o tem na predlog solastnika sodišče v nepravdnem postopku.
Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, pa je potrebno soglasje vseh solastnikov.
Solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, lahko sodišču predlagajo, da v nepravdnem postopku odloči o poslu, ki presega okvire rednega upravljanja. Pri odločanju sodišče upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen, koristi in drugih posledic za solastnike, ki s poslom niso soglašali, v primeru razpolaganja s celotno stvarjo pa tudi primernost višine odmene, ki jo prejmejo solastniki.
Če kdo od solastnikov dalj časa ni dosegljiv, lahko ostali solastniki predlagajo, da se mu določi skrbnik za poseben primer.
Pomembno je poudariti, da sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.
Pravica zahtevati delitev solastnine
Zaradi različnih težav, ki nastanejo solastnikom v povezavi z razpolaganjem in upravljanjem s solastnino, je uzakonjena možnost, v skladu s katero imajo solastniki vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času, pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve stvari, pa je ničen. Če se solastnik za določen čas odpove pravici zahtevati delitev stvari, zavezuje odpoved tudi njegove pravne naslednike.
Način delitve
Solastniki sporazumno določijo način delitve stvari. Če je kateri od solastniških deležev na stvari obremenjen s stvarno pravico, lahko ta ob delitvi preide samo na nekatere nove stvari, če s tem soglaša imetnik te pravice ali če tako odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Če se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu delitve, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Če je kateri od solastniških deležev na stvari obremenjen s stvarno pravico, pa sodišče odloči, na katero novo stvar preide obremenitev, tako da se z delitvijo ne poslabša položaj njenega imetnika.
Kot omenjeno, solastniki ne morejo preprečiti delitve solastnine, lahko jo za določen čas le zadržijo. Sodišče namreč lahko odloži delitev za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še nekaj časa ne razdeli, kot je interes solastnika, ki predlaga delitev. Kdaj bi lahko šlo za takšen interes, je dejansko vprašanje, ki se presoja od primera do primera, kot možni razlogi pa bodo prišli v poštev predvsem zdravstveni ali finančni razlogi solastnika, ki nasprotuje delitvi.
Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in kupnina razdeli (civilna delitev).
Na predlog solastnika lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripada stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov.
Solastnik, ki je dobil stvar, tako, da je izplačal ostale solastnike, pridobi lastninsko pravico na stvari s pravnomočnostjo odločbe. Drugim solastnikom mora izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Drugi solastniki imajo do celotnega poplačila na stvari zakonito zastavno pravico.
Zavarovanja in jamstva ob delitvi
Solastniku, ki je z delitvijo dobil stvar ali del stvari, odgovarjajo drugi solastniki za pravne in stvarne napake stvari v mejah vrednosti svojih idealnih deležev. Za odgovornost za stvarne in pravne napake pa se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prodajno pogodbo.
Če je predmet delitve nepremičnina, imajo ostali solastniki do izplačila na njej zastavno pravico do višine vrednosti svojih idealnih deležev, kot so bili ugotovljeni v sklepu o delitvi.
Skupna lastnina
Skupne lastnine ne smemo mešati s solastnino. Kot omenjeno že zgoraj, ta za razliko od solastnine predstavlja precej bolj intenzivno povezanost lastnikov na skupni stvari, kot to velja za solastnino. Poleg tega pa je pravna narava skupne lastnine drugačna od pravne narave solastnine. Medtem, ko so solastniški deleži pri solastnini že vnaprej določeni in sicer v obliki ulomka[2], pa gre pri skupni lastnini za to, da ima več oseb skupno lastnino na nerazdeljeni stvari, ko njihovi deleži niso vnaprej določeni.
Skupni lastniki skupno uporabljajo stvar in z njo skupno razpolagajo ter solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi z njo. Če eden od njih s skupno stvarjo samostojno razpolaga, se šteje, da tretji glede tega ni v dobri veri samo, če je vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika.
Tako kot pri solastnini tudi pri skupni lastnini velja, da lahko vsak skupni lastnik ali njegov upnik vedno zahteva delitev skupne stvari, razen v neprimernem času.
Tipični primeri skupne lastnine so denimo dediščinska skupnost, skupno premoženje zakoncev ali pa mejna ograja.
Sodna praksa
V zvezi s solastnino je zanimivo odločitev izdalo Višje sodišče v Ljubljani (VSL Sklep II Cp 1459/2019), ki je v konkretnem primeru odgovorilo na vprašanje, ali je zaradi civilne delitve solastnine (nepremičnine) morda bila kršena ustavna pravica do nedotakljivosti stanovanja enega izmed udeležencev sodnega postopka (tistega, ki živi v tej nepremičnini). Sodišče je izreklo, da do te kršitve ni prišlo, zato, ker gre v konkretnem primeru za situacijo, ko sporna nepremičnina predstavlja dom obeh udeležencev sodnega postopka (za enega dejanski, za drugega pa izgubljeni dom), ki se ne zmoreta dogovoriti za način delitve, ki bi ustrezal obema in ki bi ga zmogla tudi dejansko realizirati (z založitvijo stroškov fizične delitve hiše in s soglasjem obeh za izvedbo delitve). V takšnem primeru ni mogoče dati avtomatične prednosti niti enemu niti drugemu udeležencu postopka, temveč je treba upoštevati (pretehtati) položaj in koristi obeh. Za takšen primer pa Stvarnopravni zakonik (SPZ) tudi že vnaprej predvideva kompromisno rešitev - t.i. civilno delitev kot ultima ratio (skrajnje sredstvo, zadnja možnost).
Višje sodišče v Ljubljani (VSL Sklep IV Cpg 601/2010) je obravnavalo tudi zanimivo pravno vprašanje v zvezi s pravno naravo poslovnih deležev v podjetju. Izreklo je, da v primeru, če je več družbenikov pripravljeno kupiti poslovni delež, potem postanejo imetniki prodanega deleža vsi kupci skupaj. V takem primeru gre za skupno lastnino prodanega poslovnega deleža. Družbeniki, ki so imetniki istega poslovnega deleža, se sicer lahko sporazumejo, da so v razmerju med njimi samimi udeleženi pri tem deležu po enakih ali različnih delih. Vendar pa velja, da lahko takšen sporazum učinkuje le med njimi, ne pa tudi v razmerju do tretjih oseb.
Sklep
Področje solastnine in skupne lastnine je eno zanimivejših področij na področju stvarnega prava. Prvič zaradi tega, ker marsikdo obeh pojmov ne razlikuje dobro, zaradi česar prihaja do napačnih interpretacij pri obeh institutih, drugič pa zato, ker sta tako solastnina, kot tudi skupna lastnina v praksi precej pogosta, porajata veliko pravnih vprašanj, in sta tudi razlog za marsikateri pravni spor.
Predvsem je treba poudariti, da solastnina predstavlja nekoliko ohlapnejšo povezavo med solastniki, saj imajo ti nekoliko več manevrskega prostora pri samostojnem razpolaganju z idealnimi deleži. Po drugi strani skupna lastnina predstavlja precej bolj tesno povezavo med skupnimi lastniki, njihova avtonomnost pri razpolaganju z njo pa je zelo omejena. Ne glede na to, obstaja možnost, da tako solastniki, kot tudi skupni lastniki kadarkoli (razen ob neprimernem času) zahtevajo delitev solastnine ali skupne lastnine in na ta način postanejo edini lastniki doslej solastne ali skupne stvari.
Pripravil: mag. Boštjan J. Turk, direktor inštituta za civilno in gospodarsko pravo
--------------------------
Opombe:
[1] Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena.
[2] Denimo 1/3, 1/4, 1/10 ipd.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
