Tožnik in toženka sta 15.3.1995 sklenili najemno pogodbo, s katero je toženka za 10 let vzela v najem nepremičnino. Pogodbeno določena nižja najemnina je bila dogovorjena, ker so bila v nepremičnino potrebna določena vlaganja, z aneksom z dne 3.1.1996 pa je bila najemnina zvišana. Toženka za vtoževano obdobje ni plačevala najemnine, zato je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku in naložilo toženki plačilo dolga iz naslova neplačane najemnine ter zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek za vrednost investicijskih vlaganj v najeti objekt. Tudi sodišče druge stopnje je sledilo tej odločitvi in zavrnilo toženkino pritožbo ter potrdilo prvostopenjsko sodbo.
Sporno med tožnikom in toženko je bilo pogodbeno določilo 10. člena, ki je določalo: "Vso investicijsko vzdrževanje zgradb, kot so: električna napeljava, vodovodna napeljava, oplesk, zamenjava oken in vrat, popravil strehe, fasade in temeljev se obračunajo z najemnino po predhodnem medsebojnem dogovoru". Toženka je v reviziji vztrajala pri svojem videnju vsebine tega člena, da že sam po sebi pomeni soglasje za investicije. Menila je, da bi sodišče moralo slediti pogodbeni volji strank, če je štelo besedilo za nejasno oziroma upoštevati koristi šibkejše stranke, saj je toženka le podpisala v naprej pripravljeno pogodbo. Toženka je torej zatrjevala zmotno uporabo določb o razlagi pogodb iz 99. do 101. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) (za uporabo glej prehodno določbo 1060. člena sedaj veljavnega Obligacijskega zakonika).
Prvi odstavek 99. člena ZOR določa, da se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo, zato je jasnost pogodbene določbe narekovala uporabo predmetnega člena zakona. Tudi revizijsko sodišče meni, da je citirana pogodbena določba jasna, in jo razume tako kot obe sodišči, ne pa kot toženka. Kolikor bi imela toženka prav v svojih trditvah, pogodbena določba ne bi vsebovala besedne zveze "po predhodnem medsebojnem dogovoru". Da bi stranka dosegla uporabo pravil razlage iz drugega odstavka 99. člena in naslednjih členov ZOR, bi morala najprej izkazati "spornost" pogodbene določbe. Samo sklicevanje na spornost, ki ni podprto s kvalitetnim trditvenim gradivom, ne zadošča, saj mora stranka z ustreznimi navedbami zasejati dvom o jasnosti pogodbene določbe.
Ugotovitev, da toženka ni dokazala tožnikovega soglasja je bilo pravilno. Tudi soglasje za investicijska vlaganja samo po sebi še ne pomeni tudi pristanka, da bo najemodajalec kril te stroške. Da najemodajalec na kritje vsakega stroška ne bi pristal kaže tudi določilo o pobotanju investicijskega vzdrževanja z najemnino po predhodnem medsebojnem dogovoru.
Da uporaba pravil razlage pogodbenih določil po ZOR ni mogoča, če spornost le-te ni izkazana izhaja tudi iz sodbe II Ips 396/2003, s katero je bila prav tako neutemeljena revizija zavrnjena. Revizijski razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki ga je poskušala uveljaviti tožnica, ni bil podan, enako tudi ne uveljavljan in po uradni dolžnosti upošteven revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Po izvedenem dokaznem postopku sta sodišči prve in druge stopnje ugotovili, da je v pogodbi zapisan dogovor o kupnini odraz prave volje pogodbenih strank. Če pa bi tožnica s svojimi trditvami vzbudila tolikšen dvom v pogodbeno določilo, da bi postalo sporno, bi ga bilo potrebno razlagati tudi z ugotavljanjem morebitne drugačne vsebine pogodbene volje strank od izjavljene in s tem odstopiti od pravila o uporabi pogodbenih določil (tako kot se glasijo).
S sodbo II Ips 170/2003, je bilo ugodeno zahtevi za varstvo zakonitosti in spremenjena izpodbijana sodba sodišča druge stopnje. V obravnavanem primeru ni obstajal razlog za odstop od uporabe določbe prvega odstavka 99. člena ZOR in za iskanje drugačne vsebine pogodbene volje strank od izjavljene. Pogodbeno določilo namreč lahko postane sporno šele, če stranka z ustreznimi navedbami zaseje dvom o njegovi jasnosti.
Pripravila: Vanja NovakČlanki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
