c S
Sporne spremembe Zakona o nepremičninskem posredovanju 03.10.2019 Državni zbor RS je 12. julija 2019 po skrajšanem postopku sprejel Zakon o spremembah in dopolnitvah > Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-C). Po tem, ko je Državni svet izglasoval odložilni veto, je Državni zbor o predlogu ponovno odločal in predlog sprejel celo v času parlamentarnih počitnic. Zakon je bil sprejet v naglici - od vložitve predloga do sprejetja zakona je pretekel slab mesec dni, kar je celo za skrajšani postopek izredno hitro.

Hitrost pri sprejetju ZNPosr-C preseneča tudi zato, ker se v skrajšanem postopku v DZ obravnava še nekaj predlogov zakonov, ki so bili vloženi ob približno istem času ali pa še prej in ki bi, vsaj na prvi pogled, zahtevali večjo pozornost. Le ugibamo lahko, zakaj je zakonodajalec tako pohitel s spremembo zakona, ki se, gledano z vidika družbe kot celote, nanaša na bolj postransko gospodarsko dejavnost.

Hitrost odločanja lahko kaže na ne dovolj pretehtano odločitev. Kot pravnika pa me še bolj skrbi lahkotnost zakonodajalca pri poseganju v gospodarsko in pogodbeno sfero zlasti v konkretnem primeru, kjer so kot cilji in poglavitne rešitve zakona lahko predstavljeni (ali zlorabljeni) splošni cilji, kot so na primer stanovanjska politika, varstvo potrošnikov, varstvo ranljivih skupin in podobno, ki so zagotovo družbeno zaželeni, vendar s konkretno gospodarsko dejavnostjo in predlagano zakonsko ureditvijo pravzaprav nimajo tesne zveze (so pa primerni za nabiranje političnih točk). Zaskrbljujoč je lahko morebiten nadaljnji razvoj in prenos takšne prakse zakonodajalca na ostala področja oziroma gospodarske dejavnosti.

Poglavitna novost, ki jo prinaša ZNPosr-C

Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) je bil sprejet leta 2003. ZNPosr je od uveljavitve dalje določal najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje v primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine. Razloge, ki naj bi narekovali takšno omejitev plačila (cene) za storitve nepremičninskega posredovanja, bi v zakonodajnem gradivu ob sprejemanju ZNPosr zaman iskali. Nasploh si je težko zamisliti, kateri razlogi bi lahko upravičili zakonodajno omejitev višine plačila za storitve v pogodbi, ki jo skleneta dva popolnoma zasebna subjekta. Še posebej upoštevajoč, da kot naročnik storitev nepremičninskega posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine že po logiki stvari nastopa oseba z dobrim premoženjskim statusom (lastnik nepremičnine, ki jo prodaja, ali kupec, ki je očitno dobro premoženjsko situiran, saj razpolaga z zadostnimi finančnimi sredstvi oz. viri za nakup nepremičnine). Iz zakonodajnega gradiva tudi ni jasno, na kakšni podlagi je zakonodajalec sprejel odločitev o višini najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje (največ štiri odstotke od pogodbene vrednosti).

Novela ZNPosr-C je omejitev glede najvišjega dovoljenega plačila razširila še na posle posredovanja pri oddaji ali najemu nepremičnine, in sicer na štiri odstotke pogodbene vrednosti (pogodbena vrednost je enaka zmnožku zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katere se nepremičnina oddaja), vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 evrov. Kot podlaga za sprejetje omenjene omejitve, ki je bila dodana z ZNPosr-C, se v zakonodajnem gradivu navaja 78. člen Ustave RS, skladno s katerim država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Zakonodajalec v zakonodajnem gradivu izpostavlja tudi javni interes po znižanju stroškov najema stanovanja, ureditev stanovanjskega problema za mlade in mlade družine, starejše ter ranljive skupine, spodbujanje dolgoročnejše oddaje in najema stanovanj, večjo dostopnost stanovanj, ureditev trga nepremičnin.

Že na prvi pogled je jasno, da navedeni (splošni) zakonodajalčevi cilji z omejitvijo višine plačila za storitev nepremičninskega posredovanja niso v nobeni vsebinski povezavi. Težko si zamislimo situacijo, v kateri bi bilo trajanje najema odvisno od višine plačila za nepremičninsko posredovanje. Nižji stroški nepremičninskega posredovanja (iskanja novega najemnika) bi kvečjemu spodbudili kratkoročnejše oddajanje, saj bi lahko najemodajalec z nižjimi stroški večkrat zamenjal najemnika. Še težje je razumeti, v kakšni povezavi naj bi bila nova omejitev glede višine plačila za nepremičninsko posredovanje iz ZNPosr-C z zakonodajalčevo obrazložitvijo o primanjkljaju javnih stanovanj na trgu, o višini tržnih najemnin ter o javnem interesu po znižanju stroškov najema stanovanja, kar vse naj bi zahtevalo ukrepanje države na podlagi 78. člena Ustave RS. Namen tega prispevka ni ugotavljati, ali obstaja primanjkljaj javnih stanovanj na trgu in ali so tržne najemnine previsoke, niti kaj so, če vse navedeno drži, razlogi za takšno stanje. Vendar tudi če vse navedeno drži, ne moremo mimo dejstva, da je plačilo za storitve nepremičninskega posredovanja enkratne narave (ob sklenitvi pogodbe v prometu z nepremičninami) - ob predpostavki, da je storitev nepremičninskega posredovanja sploh naročena, kar ni niti nujno niti ni obvezno. Kako in zakaj naj bi prav ta strošek odločilno vplival na možnost državljanov, da si zagotovijo primerno stanovanje, je popolnoma nejasno. Logika pravi, da osebe iz ranljivih skupin, ki ne morejo plačati stroška nepremičninskega posredovanja, ne zmorejo plačila (vsakomesečne) najemnine in da je prav najemnina bistvena ovira, ki jim preprečuje, da bi si lahko zagotovili primerno stanovanje, ne pa strošek nepremičninskega posredovanja.

Ciljev, ki jih zakonodajalec navaja v zakonodajnem gradivu, z omejitvijo višine plačila za posredovanje iz ZNPosr-C torej niti teoretično ni mogoče doseči. Četudi bi bilo, vsaj teoretično, cilje zakonodajalca mogoče uresničiti na tak način, pa je zanimivo in hkrati zaskrbljujoče, s kakšno lahkoto zakonodajalec obveznost države, ki si jo je država zavezala uresničevati z najvišjim pravnim aktom (Ustavo RS), prenese na popolnoma zasebne subjekte, ki naj bi poslej to obveznost države brez kakršnekoli odmene uresničevali namesto države in njenih inštitucij ...

Nadaljevanje članka za naročnike >> Boštjan Sedmak: Sporne spremembe Zakona o nepremičninskem posredovanju ali na portalu Pravna praksa, 2019, št. 34-35