Menim, da bo na področju najema poslovnih prostorov v prihodnje prihajalo do številnih odprtih vprašanj v praksi, predvsem tudi zato, ker je ureditev zakupne (najemne) pogodbe iz OZ predvidena za zakup, in se ni uporabljala za najemna razmerja za poslovne prostore, saj smo imeli specialnejši zakon - ZPSPP.
Primerjava ureditve najema poslovnih prostorov po ZPSPP z ureditvijo najemne pogodbe v OZ
ZPSPP pravzaprav ureja zgolj najemna razmerja, pri čemer v uvodnih določbah opredeljuje splošne pojme glede poslovne stavbe in poslovnega prostora, v II. poglavju (4) pa ureja najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov, in sicer opredeljuje predmet in nastanek najemnega razmerja ter prenehanje najemnega razmerja.
V X. poglavju OZ, ki ureja zakupno (najemno) pogodbo,(5) so določene obveznosti najemodajalca,(6) obveznosti najemnika,(7) urejen je podnajem,(8) odtujitev v najem dane stvari(9) in prenehanje najema.(10)
Najemna pogodba
Na podlagi 587. člena OZ se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo,(11) ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.
Tudi ureditev ZPSPP je podobna, vendar sta v drugem odstavku 12. člena predpisani pisna oblika najemne pogodbe in neveljavnost najemne pogodbe, ki ni sklenjena v pisni obliki. OZ pisne oblike najemne pogodbe sicer ne predpisuje, menim pa, da bodo pogodbeniki zagotovo vse najemne pogodbe za poslovne prostore sklepali v pisni obliki.
Kot bo razvidno v nadaljevanju primerjave ureditve, je ureditev v ZPSPP v nekaterih delih bolj natančna in prilagojena najemu poslovnih prostorov, kot je ureditev iz OZ, zato bo vsebina najemne pogodbe postala še pomembnejša.
Obveznosti najemodajalca
V OZ so obveznosti najemodajalca podrobneje urejene(12) kot v ZPSPP, in sicer predvsem glede odgovornosti najemodajalca za stvarne napake ter posledično glede najemnikovih pravic, če ima poslovni prostor stvarne napake.
V obeh ureditvah je kot osnovna dolžnost najemnika predpisana izročitev poslovnega prostora, pri čemer je v ZPSPP posebej predpisano, da je najemodajalec dolžan izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti za namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovnega prostora.(13) Hkrati je v 15. členu ZPSPP določena posledica, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti. V tem primeru ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, še pravico, da odstopi od pogodbe ali pa da sam tako uredi poslovni prostor, da bo ta v takem stanju, v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. To pravico ureditve poslovnega prostora ima najemnik samo, če je dal prej najemodajalcu primeren rok.
Prav tako je v obeh ureditvah predpisana dolžnost najemodajalca, da vzdržuje poslovni prostor in izvede vsa potrebna popravila, ki gredo v njegovo breme. V primeru, da najemnik poravna stroške popravil, ki gredo v breme najemodajalca, je v ZPSPP predviden pobot z najemnino.(14) Drugačna je ureditev v 590. členu OZ, ki v primeru, da potrebna popravila v precejšnji meri in daljši čas ovirajo rabo predmeta najema, omogoča odstop od pogodbe. V vsakem primeru pa ima najemnik pravico do znižanja najemnine v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi takih popravil uporaba poslovnega prostora omejena.
Smiselno enako je urejena prepoved sprememb na poslovnem prostoru, s tem da je v ZPSPP posebej prepovedana prezidava poslovnih prostorov in oddajanje v podnajem brez dovoljenja najemodajalca. Podnajem pa je v OZ urejen posebej.(15)
Odgovornost najemodajalca za stvarne napake
ZPSPP odgovornosti najemodajalca za stvarne napake sploh ne ureja, je pa ta odgovornost zelo podrobno urejena v OZ.(16) Najemodajalec odgovarja najemniku za vse napake poslovnega prostora, ki ovirajo njegovo dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Neznatne napake se ne upoštevajo. Vendar najemodajalec ne odgovarja za stvarne napake, ki so bile ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane. V vsakem primeru pa najemodajalec odgovarja za vse napake poslovnega prostora, če je trdil, da ta nima nikakršnih napak.
Odgovornost za stvarne napake poslovnega prostora je lahko s pogodbo izključena ali omejena, vendar je to pogodbeno določilo nično, če je najemodajalec vedel za napake, pa jih je najemniku namenoma zamolčal, ali če je napaka taka, da onemogoča rabo poslovnega prostora ali če je najemodajalec izkoristil svoj prevladujoč položaj in mu to določilo vsilil.Pravice najemnika v primeru stvarnih napak
Kadar ima že ob izročitvi poslovni prostor napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko najemnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine ...
Nadaljevanje članka za naročnike >> Dida Volk: Najemna razmerja za poslovne prostore po novem
>> ali na portalu Pravna praksa, št. 39-40, 2021
>> Članek lahko preberete tudi, če niste naročnik.
---------
Opombe:
