Leta 2019 je Ministrstvo za okolje in prostor pripravilo predlog novega Stanovanjskega zakona (SZ-2). Vendar je bil pripravljen pravzaprav brez sodelovanja strokovne in laične javnosti in sledil je neuspeh v zakonodajnem postopku. Stroka in zainteresirana javnost sta takrat dokončno spoznali, da bo izjemno težko doseči politično soglasje glede celovite reforme stanovanjske zakonodaje, zato z nekaterimi nujnimi spremembami ni bilo mogoče več čakati. Ob nastopu nove vlade je zato Zbornica za poslovanje z nepremičninami pri GZS ponovno pozvala novega ministra k pripravi nujnih sprememb SZ-1, ki bi odpravile nekatere največje težave, pri čemer bi se po uveljavitvi teh sprememb lahko začela pripravljati celovita reforma. Prvi osnutek novele SZ-1E je nastal 21. julija 2020 in je dejansko obravnaval le najbolj pereča vprašanja, s katerimi se ne da več odlašati.
Najpomembnejše je vprašanje neprofitnih najemnin, za katere v veljavnem zakonu ni bila predvidena revalorizacija, zato so te realno ostale na ravni iz leta 2003. Od takrat so zato lastniki stanovanj z neprofitno najemnino izgubili ogromno sredstev, posledično je precej upadlo tudi število stanovanj, saj interesa za gradnjo ali obnovo preprosto ni bilo.
Po zaključeni javni obravnavi in medresorskem usklajevanju je Ministrstvo za okolje in prostor pripravilo popravljen predlog zakona, ki ga je Vlada RS potrdila na 47. redni seji dne 7. januarja 2021. Po začetku zakonodajnega postopka v Državnem zboru se nakazuje realna možnost, da bi bil predlog SZ-1E v doglednem času sprejet. Zdaj lahko podrobneje analiziramo vsebino predloga in že v tej fazi opozorimo na nekatere nedoslednosti, ki jih je še mogoče odpraviti. Ne glede na to lahko zatrdimo, da stroka zelo podpira sprejetje zakona, saj pomeni pomemben korak k normalizaciji slovenske stanovanjske politike. To ne nazadnje izhaja tudi iz razprave na lanskem posvetu Poslovanje z nepremičninami, ki je potekal od 11. do 13. novembra.
V nadaljevanju obravnavam posamezne rešitve, ki jih prinaša predlog zakona, in predstavljam pomisleke stroke.
Ocena stanja in razlogi za sprejetje
Obrazložitev predloga Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E) (v nadaljevanju: predlog novele) navaja zelo podobne razloge, kot jih že dolgo poudarja stroka. Predlagane rešitve imajo podlago v akcijskem načrtu Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 (ReNSP 15-25), hkrati pa sledijo zavezam Koalicijske pogodbe o sodelovanju v Vladi Republike Slovenije 2020-2022. V oceni stanja pripravljavci opozarjajo predvsem na pomanjkanje javnih najemnih stanovanj, kar izjemno slabo vpliva na dostopnost primernih stanovanj. Pri tem se sklicujejo na ugotovitve ReNSP 15-25, pri čemer velja poudariti, da je v tem trenutku položaj še slabši, kot je bil ob njenem sprejemanju. Kot drugi problem, ki narekuje predlagane spremembe, tudi pripravljavci izpostavljajo občutno podcenjeno višino neprofitne najemnine. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb med ključnimi razlogi za predlagane spremembe izpostavljajo nekatere ekscesne primere iz bližnje preteklosti, pri čemer posebej omenjajo medijsko odmeven primer družbe Atrij iz Celja, in dejstvo, da je večji del stanovanjskega fonda v Sloveniji starejši in je zato potreben temeljite obnove ali celo rekonstrukcije. A to zahteva poenostavitve pri odločanju etažnih lastnikov, saj je ravno to glavni razlog, da številne stavbe že dalj časa ostajajo neurejene.
Poglavitne rešitve - upravljanje
Poenostavljeno odločanje etažnih lastnikov
Poenostavitev odločanja etažnih lastnikov obravnavajo 4., 5. in 6. člen predloga novele. Ta se izraža predvsem v zniževanju potrebnih soglasij etažnih lastnikov za nekatere najpomembnejše odločitve in tudi v poenostavitvah samega načina odločanja. Določba 4. člena se nanaša na spremembo veljavnega 25. člena SZ-1, z njo pa se predvsem nekoliko jasneje opredeljuje pojem poslov rednega upravljanja. S predlagano spremembo se posli rednega upravljanja delijo na posle obratovanja in posle vzdrževanja. Določba drugega odstavka spremenjenega 25. člena po novem ne vsebuje več eksemplifikativnega navajanja določenih poslov rednega upravljanja (določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem), saj je v ta namen predviden povsem nov 25.a člen (5. člen predloga), ki primeroma navaja bistveno širši nabor poslov rednega upravljanja.
Bistveno je spremenjena določba četrtega odstavka 25. člena SZ-1, ki podrobneje opredeljuje posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Predlagana sprememba je posledica spremembe gradbene zakonodaje. Z njo se med posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe in s tem med posle rednega upravljanja uvrščajo tudi izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave je bilo do zdaj potrebno tričetrtinsko soglasje etažnih lastnikov, kar je bilo v praksi zaradi objektivnih razlogov izjemno težko doseči. Z uvrstitvijo teh del med posle rednega upravljanja bo odločanje o njih bistveno lažje. Zaradi znižanja potrebnega soglasja etažnih lastnikov pa predlog zakona predvideva tudi dodatno pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika, ki bo lahko sprejeti sklep izpodbijal v nepravdnem postopku.
Zelo pomembna je tudi izrecna navedba, da med posle vzdrževanja spada priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja. Med posle vzdrževanja spada tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev v večstanovanjski stavbi, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti.
Kaj so posli rednega upravljanja?
Kot rečeno, so pripravljavci predloga novele želeli posle rednega upravljanja določiti bistveno natančneje, saj ti v vsakodnevni praksi povzročajo največ sporov in nesoglasij. Posledično predlog predvideva nov 25.a člen, ki primeroma navaja kar 12 poslov rednega upravljanja. Delno gre za jasnejši zapis dosedanjih poslov rednega upravljanja, kar je vsekakor pozitivno, po drugi strani pa so izrecno našteti nekateri novi posli rednega upravljanja.
Mednje naj bi se po novem uvrstilo tudi odločanje glede zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote. To je namreč do zdaj veljalo za posel, ki presega redno upravljanje, kar je v praksi povzročalo težave pri sklepanju zavarovanj. Zato je veliko večstanovanjskih stavb povsem nezavarovanih.
Opozoriti velja tudi na spremembo 33. člena SZ-1 (8. člen predloga), s katero se iz vsebine Pogodbe o medsebojnih razmerjih izrecno izvzema zavarovanje stavbe kot celote, kar pomeni odklon od siceršnje vsebine pogodbe, ki je določena v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ). Opozoriti moram tudi na določbo 39. člena predloga, ki določa, da se odločitve glede zavarovanja večstanovanjske stavbe kot celote štejejo med posle rednega upravljanja, ne glede na morebitna drugačna določila pogodb o medsebojnih razmerjih, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo zakona.
V novem 25.a členu se zaradi zniževanja soglasij oziroma umeščanja nekaterih novih odločitev etažnih lastnikov med posle rednega upravljanja predvideva dodatno pravno varstvo preglasovanega etažnega lastnika. Ta lahko v nepravdnem postopku zahteva razveljavitev posameznega sklepa, vendar le glede poslov, ki obsegajo vgraditev novih naprav, opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja ter razveljavitev sprejetega načrta vzdrževanja v delu, ki določa vgraditev novih naprav, ali opreme ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja. Dodatna zaščita preglasovanih etažnih lastnikov je sicer dobrodošla, a se v stroki pojavljajo pomisleki, da bi to lahko vodilo v zmanjšanje učinkovitosti odločanja etažnih lastnikov, kar je osnovni cilj omenjenih sprememb ...
Nadaljevanje članka za naročnike >> Boštjan Udovič: Kaj spreminja predlog novele Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ali na portalu Pravna praksa, št. 5, 2021
>> Članek lahko preberete tudi, če niste naročnik.
