Kot navaja pojasnilo MF, številka: 007-253/2012 je namen uvedbe davka protišpekulativna dajatev na dobiček, ki nastaja zaradi spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče, na katerem je mogoče graditi stavbe (zemljišče za gradnjo stavb). Namen davka je pobrati del dobička, h kateremu lastnik ni prispeval s svojimi vlaganji, ampak je ta rezultat prostorskega načrtovanja, torej javnega konsenza o rabi prostora. Glavni namen je tako zajeti dobičke, ki so rezultat špekulativnih nakupov kmetijskih zemljišč ob koriščenju informacij o načrtovanih spremembah občinskih prostorskih načrtov in dobičke, dosežene s spremembo iz drugih vrst namembnosti, na primer stavbnih zemljišč v zemljišča za gradnjo stavb.
Pri tem zakon določa, da se za zemljišča za gradnjo stavb razume:
• zemljišča za gradnjo stavb evidentirana v registru nepremičnin v skladu z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN), ali
• zemljišča, ki so stavbna zemljišča, za katera občina potrdi, da ustrezajo kriterijem za določitev zemljišč za gradnjo stavb.
Nova davčna obveznost se ugotavlja za vse prodaje zemljišč od dneva uveljavitve ZUJF – torej od 31.5.2012 dalje in sicer ne glede na to, kdaj je bilo zemljišče pridobljeno ali kdaj je prišlo do spremembe namembnosti. Davčni zavezanec je vsak prodajalec stavbnega zemljišča ne glede na pravnoorganizacijski status – tako fizična, kot tudi pravna oseba, občina, država, ipd.
V skladu z določbami 137. člena, je davčna osnova za odmero davka v višini razlike med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi, zmanjšano za stroške odsvojitve, in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi, povečano za stroške pridobitve. Pri opredeljevanju, kaj šteti kot stroške pridobitve oziroma stroške odsvojitve, pa ZUJF napotuje na določbe Zakona o dohodnini (ZDoh-2) v zvezi z določbami za ugotavljanje vrednost kapitala ob ugotavljanju dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnin. Pri tem se DDV ne šteje kot del vrednosti ob pridobitvi oziroma ob odsvojitvi.
Velja opozoriti na posebnost določanja davčne osnove, saj se ne primerja prodajne vrednosti z nabavno vrednostjo nepremičnine, kot je to običajno pri določanju kapitalskih dobičkov, temveč se primerja vrednost ob prodaji z vrednostjo na dan spremembe namembnosti zemljišča. Glede na to, da se zakonske določbe upoštevajo od 1. junija dalje, velja:
• če je bilo zemljišče pridobljeno pred 1. junijem 2012, se kot vrednost zemljišča ob pridobitvi šteje posplošena tržna vrednost, kot bi bila zanj določena na dan 1. junija 2012 s sistemom množičnega vrednotenja ob upoštevanju rabe zemljišča pred spremembo namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb. Ne glede na navedeno, pa lahko davčni zavezanec dokazuje vrednost zemljišča ob pridobitvi z listino o pridobitvi zemljišča.
• če je vrednost zemljišča ob odsvojitvi, kot jo izkazuje listina o odsvojitvi nižja, kot bi bila posplošena tržna vrednost takega zemljišča ob upoštevanju spremembe namembnosti, se kot vrednost zemljišča ob odsvojitvi šteje posplošena tržna vrednost, kot bi bila na dan odsvojitve določena zemljišču ob upoštevanju spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb.
Davčne stopnje, ki jih določa 138. člen ZUJF, so določene glede na čas, ki je potekel od spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo do prodaje, kar pomeni, da čas pridobitve nepremičnine ne vpliva na višino davčne obveznosti. Tako davčne stopnje znašajo:
• 25%, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo manj kot 1 leto,
• 15%, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo 1 do manj kot 3 leta, in
• 5%, če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb do prodaje minilo od 3 do vključno 10 let.
Če je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb minilo več kot 10 let, se davek ne odmeri.
Davek odmeri davčni organ v rokih in na način, kot je določen za odmero dohodnine od dobička iz kapitala v primeru odsvojitve nepremičnine.
Kot navaja omenjeno Pojasnilo MF, se bo za namene odmere davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti, ne glede na to, ali je zavezanec pravna ali fizična oseba, smiselno uporabljala napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, kot jo opredeljuje Pravilnik o obrazcih za napovedi za odmero akontacije dohodnine in o obrazcih za napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz kapitala.
Napoved mora zavezanec predložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem uradu, kjer nepremičnina leži. Davčna obveznost nastane z dnem sklenitve pogodbe o prodaji zemljišča za gradnjo stavb. To je načeloma zemljišče, ki je po namenski rabi stavbno zemljišče in je na njem gradnja stavb dejansko možna. Za potrditev, da je predmet prodaje zemljišče za gradnjo stavb, je zavezancu za davek lahko v pomoč vpogled v register nepremičnin, kjer se zemljišča za gradnjo stavb izkazujejo z enim od opisov v šifrantu, ki ga navaja Pojasnilo MF in žal ni javno dostopen. Pri tem je pomembno, da davčni zavezanec preveri, kakšen je zapis v registru in če ugotovi, da mu namenska raba še ni določena ali je določena napačno in zavezanec ve, da je predmet prodaje stavbno zemljišče, pri pristojnem občinskem organu preveri status zemljišča in v primeru, da gre za zemljišče za gradnjo stavb, o tem od občine pridobi dokazilo, ki ga priloži davčni napovedi.
Pri tem je naloga občine, da izda utrezno potrdilo v obsegu, ki ga določa navedeno Pojasnilo MF in po navodilih, ki jih je občinam izdala davčna uprava z dopisom Davčne uprave Republike Slovenije štev. 0611-643/2012 (01-810-03) z dne 1. 6. 2012 in z dopisom Ministrstva za finance štev. 007-526/2012/3 z dne 3. 7. 2012.
V primeru, ko so izpolnjeni zakonski pogoji, davčni organ odmeri davek po davčni stopnji glede na obdobje, ki je minilo od spremembe namembnosti in dnevom prodaje ter izda odločbo po uradni dolžnosti v roku 30 dni od dneva vložitve napovedi. V nasprotnem primeru, ko niso izpolnjeni pogoji zakona (predvsem ko je od spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb minilo več kot 10 let), pa davčni organ izda sklep o ustavitvi postopka.
Čeprav ZUJF v posameznih določbah davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča napotuje na smiselno uporabo določb ZDoh-2, gre pri novem davku za samostojno davčno obveznost, na obstoj katere ne vplivajo morebitne oprostitve in olajšave, določene po ZDoh-2.
Pri tem velja opozoriti, da v primeru, da zavezanec (fizična oseba) prodaja zemljišče za gradnjo stavb, ki ga je pridobil po letu 2002, zapade tak zavezanec tudi v obdavčitev dobička iz kapitala v primeru odsvojitve nepremičnine z dohodnino. To pa tudi pomeni, da mora takšen prodajalec – davčni zavezanec za obe vrsti davka, vložiti dve napovedi, za vsako vrsto davka posebej. V obeh primerih pa lahko zavezanec uveljavlja iste stroške.
V primeru vprašanj postopka in pristojnosti davčnega organa ZUJF napotuje na uporabo 140. členu določa globe za prekrške. Tako se s plačilom globe:
• od 2.000 do 75.000 EUR kaznuje za prekršek pravna oseba, samostojni podjetnik posameznik ali posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, če ne predloži napovedi za odmero davka v skladu z navedenimi zakonskimi določbami.
• od 400 do 4.100 EUR se za tak prekršek kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe, samostojnega podjetnika posameznika ali posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost.
• od 200 do 1.200 EUR se kaznuje za prekršek posameznik, če ne predloži napovedi za odmero davka v skladu z določbami zakona.
Pripravila: mag. Mojca Kunšek
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
