Zemljiški dolg je samostojna stvarna pravica na nepremičnini, ki je neodvisna od obstoja terjatve in tako omogoča vsakokratnemu zakonitemu imetniku pravico do poplačila ne glede na zemljiški dolg. Vendar pa dobi zemljiškoknjižni dolg pravnoprometno funkcijo šele z izstavitvijo zemljiškega pisma, brez katerega zemljiški dolg sploh ne more nastati. Zemljiško pismo je tako vrednostni papir z inkorporirano stvarno pravico iz zemljiškega dolga.
Zemljiško pismo na splošno ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ) v poglavju o zemljiškem dolgu. Opredeljuje ga kot vrednostni papir po odredbi, ki mora poleg navedbe sodišča, ki ga izstavlja, vsebovati tudi podatke o ustanovitelju, zemljiškoknjižno označbo obremenjene nepremičnine, višino ter pogoje zapadlosti zneska, čas izdaje ter žig sodišča. Če zemljiško pismo ne vsebuje katere od sestavin, ni vrednostni papir. Za prvega imetnika zemljiškega pisma se šteje ustanovitelj zemljiškega dolga. Zemljiško pismo se kot vrednostni papir prenaša z indosamentom, kar v primerjavi s hipoteko na nepremičnini pomeni, da je zemljiški dolg prenosljiv (vendar se lahko prenaša le skupaj z zemljiškim pismom) ter samostojno zastavljiv (198. člen). Ena od prednosti zemljiškega pisma je tudi dejstvo, da je izvršilni naslov, ki omogoča relativno ugodno obliko nepremičninskega zavarovanja plačil.
Vrste zemljiškega pisma, postopek vknjižbe zemljiškega dolga, postopek izdaje ter vsebino in obliko pisma podrobneje določa Pravilnik o zemljiškem pismu, spremembe katerega veljajo od 17. marca. Glede na to, kdo ustanavlja zemljiški dolg, pravilnik ločuje med zemljiškim pismom, ki je izstavljen lastniku nepremičnine, in zemljiškim pismom, izstavljenim hipotekarnemu upniku. Ob vknjižbi zemljiškega dolga v zemljiško knjigo se šteje, da je predlagatelj sodišču predlagal tudi izstavitev zemljiškega pisma. Za razliko od sedanje ureditve, ko se je zemljiški dolg moral vknjižiti v korist vsakokratnega upravičenca imetnika zemljiškega pisma, se po novem pri vpisu pridobitve zemljiškega dolga podatki o imetniku več ne vpisujejo. Poenostavitev postopka predstavljajo tudi določbe o izstavitvi zemljiškega pisma, ki se izvede po izvedbi vpisa zemljiškega dolga v zemljiško knjigo na podlagi pravnomočnega sklepa o dovolitvi vknjižbe zemljiškega dolga ter o vročitvi zemljiškega pisma ustanovitelju s pošiljko − vrednostnim pismom.
Pravilnik v 7. členu natančneje opredeljuje vsebino zemljiškega pisma, ki mora biti v celoti navedena na prvi strani pisma, medtem ko je na zadnji strani prostor za indosamente. Zemljiško pismo se izstavi na obrazcu zemljiškega pisma, ki je tiskan na posebnem papirju, z vgrajenimi varnostnimi in zaščitnimi elementi, na obeh straneh obrazca pa je vodni znak grba Republike Slovenije in obroba v barvah slovenske zastave. Nov obrazec zemljiškega pisma se bo začel uporabljati 1. septembra.
Bistveno je bil spremenjen člen o razveljavitvi tega vrednostnega papirja. Zemljiško pismo se razveljavi na pisno zahtevo njegovega zakonitega imetnika, predlogu pa mora biti priložen izvirnik zemljiškega pisma (11. člen). Potem, ko zemljiškoknjižno sodišče preveri, ali je vlagatelj predloga za razveljavitev zakoniti imetnik tega pisma, mu izda potrdilo o vloženem predlogu za razveljavitev. To potrdilo mora biti priloženo predlogu za izbris zemljiškega pisma ali predlogu za spremembo zemljiškega dolga v hipoteko. Zemljiško pismo je razveljavljeno, ko je izveden izbris zemljiškega dolga ali vpis spremembe zemljiškega dolga v hipoteko v zemljiško knjigo. Z izbrisom zemljiškega dolga iz zemljiške knjige zemljiški dolg preneha.
Pripravila: mag. Jasmina Cigrovski
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
