V obravnavani zadevi II Ips 478/2009 sta prvo in drugostopenjsko sodišče ugotovili sklenitev kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama za solastninski delež določene nepremičnine, s hkratno označbo enote v objektu, ki jo je ta predstavljala v naravi. Tožnik je ob sklenitvi pogodbe plačal aro, preostanek kupnine pa se je zavezal plačati najprej do dogovorjenega datuma, nato pa dogovorjeni datum prestavil. V stanovanje se je vselil pred plačilom kupnine, izselil pa le nekaj dni pred iztekom podaljšanega roka, ker si ni mogel urediti kredita brez potrebne dokumentacije. Toženka mu namreč ni predložila spremenjenega gradbenega dovoljenja in uporabnega dovoljenja. Tožnik je iz navedenega razloga od pogodbe odstopil in od toženke zahteval plačilo dvojne are po drugem odstavku 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ).
Sodišči sta se strinjali, da je tožnik utemeljeno odstopil od kupoprodajne pogodbe, ker je bila toženkina izpolnitev glede na določbe ZVKSES nepravilna, zato je bila toženka dolžna plačati dvojno aro. Toženka je zoper drugostopenjsko sodbo vložila pravočasno, vendar neutemeljeno revizijo, v kateri je med drugim zatrjevala, da je bil razlog za odstop od pogodbe na tožnikovi strani ter ugovarjala uporabo ZVKSES, ker je bil objekt zgrajen in pretežno vseljen že dve leti pred uveljavitvijo tega zakona. Vendar je bilo glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES za njegovo uporabo odločilno, da je pogodba sklenjena dve leti po uveljavitvi zakona. Ob določenih pogojih se zakon uporablja celo za nekatere pogodbe, ki so bile sklenjene pred njegovo uveljavitvijo (drugi odstavek 98. člena ZVKSES).
Prav tako so bili za uporabo ZVKSES v zadevi izpolnjeni tudi pogoji iz 3. in 4. člena. Toženka je investitor v smislu prvega odstavka 3. člena ZVKSES, saj sta sodišči ugotovili, da je izvajala gradnjo stavbe z več posameznimi deli na zemljiški parceli, katere lastnica je bila, z namenom prodaje posameznih delov stavbe kupcem. Tožnik je bil končni kupec v smislu tretjega odstavka istega člena. Za uporabo ZVKSES je bil izpolnjen tudi pogoj o predmetu prodaje iz 1. točke prvega odstavka 4. člena ZVKSES, oba pogodbenika pa sta bila tudi investitor in končni kupec po 2. in 3. točki iste določbe. Iz navedenega izhaja, da se za sporno pogodbo uporabljajo določbe drugega poglavja, ki jih po četrtem odstavku 4. člena ZVKSES s prodajno pogodbo praviloma ni mogoče izključiti oziroma omejiti, če to ni v očitnem interesu kupca.
Prodajalec izpolni svojo obvezo z izročitvijo nepremičnine na način iz 18. člena ZVKSES, kjer so obveznosti do kupca taksativno naštete. Toženka je v skladu s predmetnim členom omogočila posest nepremičnine, ni pa izročila kopije uporabnega dovoljenja in pri prodaji posameznega dela stavbe tudi etažnega načrta tega dela. Glede na prisilno naravo predmetne določbe toženkina izpolnitev ni bila pravilna.
V skladu s prvim odstavkom 12. člena ZVKSES pa kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine:
- dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in
- dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu ZVKSES.
Tožnik torej kupnine ni bil dolžan plačati in je utemeljeno odstopil od pogodbe, toženka pa je bila dolžna plačati dvojno aro, ker svoje obveznosti ni izpolnila na način, predpisan v ZVKSES.
Pripravila: Vanja Novak
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
