Zavezanec rezident Republike Slovenije je dolžan napovedati vse dohodke iz oddajanja premoženja v najem, ki imajo vir v Republiki Sloveniji in izven Slovenije.
Zavezanec, ki je nerezident Republike Slovenije, pa je dolžan napovedati le dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ima vir v Republiki Sloveniji.
Zakon o dohodnini (ZDoh-2) natančno določa kaj se šteje za oddajanje premoženja v najem, kot tudi oprostitve po 76. členu (ZDoh-2), ko ni potrebno plačati dohodnine, če gre za:
1. dohodek iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
2. materialna vlaganja najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
3. dohodek preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
4. dohodek za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 42 evrov.
Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti, kadar dohodek iz oddajanja premoženja v najem izplača oseba, ki ni plačnik davka. V skladu z 58. členom Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2) je plačnik davka pravna oseba oziroma združenje oseb, vključno z družbo civilnega prava po tujem pravu, ki je brez pravne osebnosti ali samostojni podjetnik, ki izplača dohodek, od katerega se v skladu z ZDavP-2 ali zakonom o obdavčenju izračunava, odteguje in plačuje davčni odtegljaj.
Navedena napoved se vloži v skladu s Pravilnikom o obrazcih za napovedi za odmero akontacije dohodnine in o obrazcih za napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz kapitala na predpisanem obrazcu Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (DOHPREM št.1).
Zavezanec ima pravico uveljavljanja normiranih stroškov v višini 40 % ali pa dejanskih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih je plačal v času oddajanja premoženja v najem za v obrazcu navedeno premoženje. Za stroške vzdrževanja mora zavezanec predložiti in obrazcu priložiti račune, ki se glasijo na njegovo ime in zadevajo v najem oddano premoženje. Za dejanske stroške se štejejo tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov. Pri tem velja omeniti, da zavezanec, ki oddaja v najem kmetijsko ali gozdno zemljišče ne more uveljavljati normiranih stroškov, niti dejanskih stroškov vzdrževanja.
Pri uveljavljanju dejanskih stroškov davčnega zavezanca v nepremičnino, ki jo zavezanec oddaja v najem Davčna uprava RS opozarja, da predložitev paragonskega bloka ali računa registrske blagajne, brez podatkov o identiteti kupca, ne zadošča zakonski zahtevi dokazovanja verodostojnosti nakupa s strani davčnega zavezanca. Ker se mora račun glasiti na zavezančevo ime, mora ime kupca/investitorja vpisati izdajatelj računa, kar pomeni, da mora biti podatek o zavezančevi identiteti, na tiskanem računu vključen med natisnjene podatke. Če izdajatelj računa izpisa identitete zavezanca ne more zagotoviti, mora to dopisati ročno in račun žigosati.
Izjemoma lahko davčni organ v ugotovitvenem postopku upošteva tudi druga dejstva in okoliščine, ki dokazujejo, da je zavezanec plačal znesek naveden na računu (npr. dokazila o najemu kredita za poplačilo obveznosti, plačilo s kreditno kartico), kar pomeni, da mora zavezanec davčnemu organu predložiti tudi dokazilo o opravljeni transakciji, iz katerega je razvidno, da je bilo plačilo poravnano na zavezančev račun (na zavezančev osebni račun, z zavezančevo kartico). Na podlagi navedenega izhaja, da mora zavezanec, katerega identiteta iz računa ni razvidna, priložiti tudi druge dokumente, ki nedvoumno dokazujejo, da je račun dejansko plačal sam.
Zavezanec za akontacijo dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je kaznovan za prekršek:
v višini 200 evrov, če nepravočasno vloži davčno napoved ali ne vloži davčne napovedi,
v višini 400 do 1.200 evrov, če v davčni napovedi navede neresnične, nepravilne ali nepopolne podatke in s tem spravi davčni organ v zmoto.
Na podlagi napovedi davčnega zavezanca izda davčni organ v 30 dneh od vložitve napovedi odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Rok za plačilo davka je 30 dni od dneva vročitve odločbe.
Odločba o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se vroča z navadno vročitvijo. Šteje se, da je vročitev opravljena 20. dan od dneva odpreme. Podatek, kdaj je datum odpreme odločbe, je zapisan na kuverti v kateri je odločba poslana zavezancem. Odločba se mu vroči z osebno vročitvijo le v primeru, da zavezanec ne plača davka v zahtevanem roku.
Zoper odločbo, ki jo izda davčni organ (organ prve stopnje), je dovoljena pritožba na Ministrstvo za finance v 15 dneh od dneva vročitve odločbe. Pritožba se vloži pisno ali ustno na zapisnik pri pristojnem davčnem uradu, kjer je davčni zavezanec vpisan v davčni register ob vložitvi napovedi.
Pri tem je treba opozoriti, da vložitev pritožbe ne zadrži izvršitve odločbe. To pomeni, da mora zavezanec davek plačati, saj bo v nasprotnem primeru, kljub vložitvi pritožbe, davčni organ nad davčnim zavezancem sprožil postopek davčne izvršbe.
Pripravila: mag. Mojca Kunšek
Več podobnih vsebin najdete na portalu FinD-INFO Finance in Davki.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.