(okrajno sodišče) Tožnica je s tožbo zahtevala plačilo za opravljeno storitev dobave toplotne energije iz skupne kotlovnice za blokovsko naselje, kjer se nahaja tudi stanovanje toženca. Slednji je potrdil, da računi niso plačani, ampak je zatrjeval, da stanovanja ni nihče uporabljal in da je od tožnice večkrat zahteval odklop dobave toplotne energije, čemur pa tožnica ni ugodila, ker naj ne bi izpolnjene zahteve iz splošnih pogojev. Toženec je zatrjeval, da pogojev za odklop sploh ne more izpolniti, saj so ti prestrogi in dejansko onemogočajo dosego odklopa dobave toplotne energije.
Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da je toženec pri tožnici poizkušal doseči odklop iz ogrevanja iz centralnega sistema skupne kurilnice, tožnica pa ga je samovoljno zavrnila. Položaj etažnega lastnika glede skupnih naprav (ogrevalni sistem s kotlovnico), takega lastnika nedvomno zavezuje k obveznosti vzdrževanja le teh in s tem v zvezi k plačilu stroškov.
Razpolaganje vsakega posameznega lastnika (odločitev ali bo svoje stanovanje ogreval) tožnica ne more omejevati tako, da mora posamezni etažni lastnik za takšno odločitev pridobiti soglasje vseh ostalih etažnih lastnikov, in sicer tako, da le ti dovolijo, da se posamezni etažni lastnik odklopi iz sistema skupnega centralnega ogrevanja, pri čemer morajo biti soglasja overjena pri notarju, priložene pa morajo biti tudi listine, ki izkazujejo etažno lastnino.
Sodišče je presojalo vprašanje objektivne možnosti pridobitve ustreznih privoljenj ostalih etažnih lastnikov, skupaj z dokazili o njihovi etažni lastnini. Če posamezno stanovanje npr. še ni vpisano v zemljiško knjigo, bi moral tak etaži lastnik tožencu izročati kupoprodajne pogodbe, kar pa bi zagotovo predstavljalo takšno oviro, zaradi katere je toženec objektivno onemogočen pri uporabi določila splošnih pogojev tožeče stranke. Kar zadeve overitve podpisov vseh etažnih lastnikov na soglasju, pa je potrebno upoštevati tudi dejstvo, da bi si moral vsak etažni lastnik vzeti toliko časa, da bi odšel k notarju, prav tako pa bi zaradi tega za toženca nastali stroški overitve podpisa.
Na podlagi splošno znanih dejstev je možno sklepati, da je v praksi skoraj nemogoče pridobiti vsa soglasja z vsemi za to potrebnimi listinami, v bloku, kjer je večje število stanovanjskih enot. Ob upoštevanju zgolj stroškov notarskih overitev ter stroškov povezanih z izkazovanjem lastništva na stanovanjih sodišče ocenjuje, da obstajajo resnične ovire, ki tožencu onemogočajo da izpolni pogoje iz splošnih pogojev tožnice. Gre zgolj za navidezno ponujeno možnost odklopa, ki pa v praksi ni izvedljiva. Omejitev s soglasjem ostalih etažnih lastnikov nima nobene podlage v naravi skupne lastnine, v kolikor presega odločanje o vzdrževanju skupnih naprav ogrevanja.
Toženec je tudi izkazal, da je bilo stanovanje res prazno oziroma da ga nihče ni uporabljal, takšne okoliščine pa opravičujejo odjemnika ogrevanja, da odpove ogrevanje stanovanja, etažnega lastnika pa v vsakem primeru bremenijo stroški upravljanja in vzdrževanja kotlovnice in sistema ogrevanja (fiksni stroški). Tožnica je tako upravičena le do povračila fiksnih stroškov, ne pa do povračila celotnih stroškov ogrevanja.
Pripravil: Igor Cek, odvetnik
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
