Dohodek iz oddajanja premoženja v najem opredeljuje 75. člen Zakona o dohodnini (ZDoh-2) kot oddajanje premičnin in nepremičnin, če gre za:
oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo,
druge primere uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo.
Pri tem predstavlja vir obdavčitve dohodek iz najemnine in nadomestil, v zvezi z oddajanjem nepremičnine, ki vključujejo:
obveznosti in storitve, za katere se je zavezal ali jih je opravil najemnik, razen obratovalnih stroškov, ki jih za najeto premoženje plačuje najemnik,
premije, nadomestila, odškodnine in podobne dohodke.
Dohodek iz najemnine pripada lastniku oz. lastnikom nepremičnine, čeprav je v najemni pogodbi kot najemodajalec navedena le ena oseba saj so, v skladu s Pojasnilom DURS št. 4218-8/2007, z dne 20. 9. 2007, prejemniki dohodka iz tega naslova vsi, ki so lastniki premoženja, ki je vir dohodka, in sicer v sorazmerju glede na lastniški delež v premoženju, ki se oddaja v najem.
76. člen ZDoh-2 določa tudi dohodke iz najemnin, ki so oproščeni plačila dohodnine in zajemajo:
dohodka iz oddajanja premičnin v najem, razen od dohodka iz oddajanja opreme, bivalnika in prevoznega sredstva v najem,
materialnih vlaganj najemnika, ki ohranjajo uporabno vrednost kmetijskega ali gozdnega zemljišča,
dohodka preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju,
dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma na državni ali lokalni ravni, izvedenih v skladu z zakonom, če dohodek ne presega 42 eurov.
Davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 40% od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Davčni zavezanec lahko namesto normiranih stroškov uveljavlja ali:
dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam in to lahko dokaže z dokumentiranimi računi, ali
dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe, kjer se zavezancu prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.
Pri določanju davčne osnove pa je potrebno opozoriti tudi na posebne primere določanja davčne osnove, ki je:
dosežen dohodek, ki ga zavezanec doseže z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem,
dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja, če gre za oddajanje premoženja najemnika v podnajem,
dohodek iz vzajemnega najema, ki se določa za vsako stran posebej na podlagi primerljive tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem in upoštevaje stroške, ki pri tem nastanejo,
nadomestilo za služnost (za pozitivno in negativno), kjer je dohodnina odmerjena s povprečenjem (pri letni odmeri) v skladu z določbo 120. člena ZDoh-2 in sicer od neto letne davčne osnove – ki vključuje tudi večletni dohodek – po posebej izračunani povprečni stopnji, ki upošteva stopnje dohodnine 122. člena ZDoh-2, zmanjšane za 80% davčne osnove od večletnega dohodka ter za zneske olajšav.
Napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem mora davčni zavezanec vložiti v 15 dneh od prejema dohodka iz oddajanja premoženja v najem, če dohodek iz oddajanja premoženja v najem izplača oseba, ki ni plačnik davka. V skladu z 58. členom Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2) je plačnik davka pravna oseba oziroma združenje oseb, vključno z družbo civilnega prava po tujem pravu, ki je brez pravne osebnosti, samostojni podjetnik posameznik in posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost in izplača dohodek, od katerega se v skladu z ZDavP-2 ali zakonom o obdavčenju izračunava, odteguje in plačuje davčni odtegljaj. V skladu s 130. členom ZDoh-2 se akontacija dohodnine od dohodkov iz oddajanja nepremičnin in premičnin v najem izračuna in plača v višini 25% od davčne osnove.
Davčni zavezanec, ki prejema dohodek iz naslova oddajanja premičnega in nepremičnega premoženja v najem za več mesecev v letu, vloži napoved v 15 dneh po poteku časa, za katerega je bilo dano premoženje v najem, vendar najpozneje do 15. januarja tekočega leta za preteklo leto.
Zavezanec rezident Republike Slovenije je dolžan napovedati vse dohodke iz oddajanja premoženja v najem, ki imajo vir v Republiki Sloveniji, kot tudi od tistih, ki imajo vir izven Slovenije.
Zavezanec, ki je nerezident Republike Slovenije, je dolžan napovedati le dohodek iz oddajanja premoženja v najem, ki ima vir v Republiki Sloveniji.
Davčni zavezanec vloži napoved na obrazcu DOHPREM št. 1 pri pristojnem davčnem organu v skladu z navodili in Pravilnikom o obrazcih za napovedi za odmero akontacije dohodnine in o obrazcih za napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz kapitala.
Na podlagi napovedi izda davčni organ odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem v 30 dneh od vložitve napovedi. Rok za plačilo davka je 30 dni od dneva vročitve odločbe.
Zavezanec za akontacijo dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je kaznovan za prekršek in sicer:
z globo 200 evrov, če vloži davčno napoved nepravočasno ali v nasprotju z zakonom,
z globo 400 do 1.200 evrov, če v davčni napovedi navede neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke in s tem spravi davčni organ v zmoto.
Zoper odločbo, ki jo je izdal organ prve stopnje (davčni organ), je dovoljena pritožba na Ministrstvo za finance v 15 dneh od dneva vročitve odločbe. Pritožba se vloži pisno ali ustno na zapisnik pri pristojnem davčnem uradu, kjer je davčni zavezanec vpisan v davčni register v času vložitve napovedi.
Pri tem je treba opozoriti, da vložitev pritožbe ne zadrži izvršitve odločbe. To pomeni, da mora zavezanec davek plačati, saj bo davčni organ po poteku 30-dnevnega roka za prostovoljno plačilo kljub vloženi pritožbi davek izterjal. Zoper dolžnika, ki zapadlega davka ne plača v predpisanem roku, se namreč začne postopek davčne izvršbe z izdajo sklepa o davčni izvršbi.
Pripravila: mag. Mojca Kunšek
Več vsebin s finančega in davčnega področja najdete na portalu FinD.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.