Medtem ko pri pridobitvah z dedovanjem in na podlagi odločbe državnega organa praviloma pride do vpisa novega lastnika v zemljiško knjigo, ostajajo pridobitve na podlagi zakona največkrat nevpisane. V takšnih primerih je zemljiškoknjižno stanje nepremičnine napačno, kar povzroča konflikte med imetniki nevpisanih pravic na nepremičnini in tretjimi, ki za njimi pridobijo pravice na isti nepremičnini. Tu igra ključno vlogo načelo zaupanja v zemljiško knjigo.
Naše pravo pozna sledeče nevpisane lastninske položaje, ki so varovani v skladu s 33. členom Ustave:
- priposestvovana lastninska pravica;
- skupna lastnina, pridobljena v okviru skupnega premoženja zakoncev, "priznanih" zunajzakonskih partnerjev in registriranih istospolnih partnerjev;
- lastninska ali solastninska pravica, pridobljena na podlagi vlaganja v tujo nepremičnino pred 1. januarjem 2003; in
- lastninska pravica v pričakovanju.
Od drugih stvarnih pravic na nepremičninah pa je na podlagi zakona mogoče pridobiti stvarno služnost, hipoteko in stvarno breme.
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo
Nevpisane stvarne pravice so problematične, ker pomenijo negacijo temeljne funkcije zemljiške knjige, to je zagotavljanje javnosti stvarnih pravic na nepremičninah. Stvarne pravice imajo absolutne učinke in torej učinkujejo proti vsem, zlasti tudi proti kasnejšim pridobiteljem lastninske pravice na nepremičninah. Potem ko pridobijo lastninsko pravico, se lahko soočijo s pravicami tretjih, ki jih niso poznali in niso mogli poznati v času, ko so pridobili nepremičnino, ker niso bile javno objavljene v zemljiški knjigi. Enako velja glede pridobiteljev izvedenih stvarnih pravic na nepremičnini, zlasti tudi hipoteke.
Da bi se kompenzirali negativni učinki nevpisanih ali nepopolno vpisanih stvarnih pravic na nepremičninah, pozna naše pravo načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki varuje dobroverne tretje pridobitelje pravic. Nevpisane pravice tako proti njim nimajo nobenega učinka; za dobroverne tretje torej ne obstajajo. Glede nevpisanih pravic, ki so bile pridobljene s priposestvovanjem, pa to še posebej podčrtava drugi odstavek 44. člena SPZ.
Ta širokosrčna ureditev varstva dobrovernih tretjih je v skladu z ureditvama v Avstriji in Nemčiji, ki sta imeli največji vpliv na slovensko stvarno pravo. Vendar je treba poudariti, da sta sistema zemljiške knjige v obeh navedenih državah zanesljiva in so tam stvarne pravice na nepremičninah praviloma korektno vpisane v zemljiško knjigo. Posledično tam v praksi zelo redko nastane potreba po uporabi načela zaupanja v zemljiško knjigo. V Sloveniji je situacija drugačna, zemljiška knjiga je v primerjavi z Avstrijo in Nemčijo bistveno manj zanesljiva. To velja zlasti glede stvarnih pravic, ki so bile pridobljene v drugi polovici prejšnjega stoletja.
Tako se zastavlja vprašanje, ali je v naših specifičnih razmerah uporabljati "velikodušno" načelo zaupanja v zemljiško knjigo korektno. Ali ni morda preveč nevpisanih stvarnih pravic na nepremičninah, da bi se jih lahko negiralo s sklicevanjem na načelo zaupanja v zemljiško knjigo v korist pridobiteljev, ki so morda "prelahko" v dobri veri? Vendar pa je bila ta problematika deležna relativno majhne pozornosti v literaturi in tudi v sodni praksi. Zanimiv je hrvaški pristop. Potem ko je bilo že leta 1996 uzakonjeno načelo zaupanja v zemljiško knjigo, je bil začetek njegove uporabe večkrat odložen, tako da se uporablja šele od 1. januarja 2017 dalje.
Nevpisani lastninski položaji
Priposestvovana lastninska pravica
Lastninska pravica, ki je bila pridobljena s priposestvovanjem, ni vpisana v zemljiško knjigo v primerih, ko pride do zunajknjižnega priposestvovanja. Naše pravo dopušča zunajknjižno priposestvovanje zlasti pri pridobitvah pred uveljavitvijo SPZ. Treba je upoštevati, da se pri pridobitvah nepremičnin pred uveljavitvijo SPZ vpisno načelo ni dosledno spoštovalo, tudi če je bil zemljiškoknjižni vpis možen, pa tudi to, da zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja številnih nepremičnin zemljiškoknjižni vpis v številnih primerih sploh ni bil možen.
Iz sodne prakse glede starejših pridobitev izhaja, da sta ključnega pomena za dobrovernost priposestvovalca ustrezen pravni naslov (zlasti zavezovalni posel), na podlagi katerega je priposestvovalec oziroma njegov posestni prednik pridobil posest, in dejstvo, da je bila posest mirna in "nemotena" s strani pravega lastnika. Tako je bilo priznano priposestvovanje, ko je priposestvovalec pridobil posest od pravnega prednika, ki je nepremičnino pridobil v posest leta 1964 na podlagi prodajne pogodbe, in je bila ta posest "pravična, poštena in dobroverna" vse do leta 1999.
Prav tako je bil priposestvovalec oziroma njegov posestni prednik v dobri veri, če je pridobil posest na podlagi nerealizirane menjalne pogodbe. Celo če je v zemljiško knjigo vpisan kdo drug kot tisti, ki je nepremičnino priposestvovalcu izročil v posest, dobrovernost ni izključena. Tako se je na primer štel za dobrovernega priposestvovalec, če je bil v času pridobitve posesti v ZK vpisan prenosnik, kasneje, ko je priposestvovalec brez vpisa v zemljiško knjigo že užival posest, pa se je na podlagi pravnega posla s prenosnikom vpisal nekdo tretji.
Glede priposestvovanj, ki so se končala pred uveljavitvijo SPZ, je treba uporabiti ZTLR ali celo ODZ in ne SPZ. V sodni praksi na podlagi ZTLR se je štel za nedobrovernega samo tisti, ki je vedel ali bi bil moral po okoliščinah domnevati, da stvar pripada drugemu.20 Poleg tega je ZTLR poznal izredno priposestvovanje z 20-letno priposestvovalno dobo v primerih, ko ni bila izkazana zakonitost posesti (ni temeljila na ustreznem pravnem naslovu).
Vendar pa tudi glede pridobitve lastniške posesti po uveljavitvi SPZ ni treba zahtevati vpisa v zemljiško knjigo, če obstajajo posebne, izredne okoliščine, zlasti če do vpisa ni prišlo iz razlogov, ki niso na strani pridobitelja. Na primer, če se pridobitelj stanovanja ni mogel vpisati, ker ni bila vzpostavljena etažna lastnina niti ni urejeno solastniško razmerje, če ni prišlo do parcelacije iz razlogov na strani odsvojitelja, če je ta izginil, ne da bi bil izstavil ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo, ali če je umrl, pa kateri od dedičev ne izstavi zemljiškoknjižnega dovolila, ker ni znano, kje je. Enako velja, če prodajalec ni izpolnil katere druge obveznosti in zaradi tega vpis kupca ni mogoč, izpolnitveni zahtevek kupca pa je na podlagi 350. člena OZ zastaral.
Skupna lastnina zakoncev, zunajzakonskih partnerjev in registriranih istospolnih partnerjev
Skupna lastnina je oblika lastninske pravice, pri kateri pride do izraza kolektivistični duh. Zato se oblikuje predvsem takrat, kadar so osebe, ki skupaj izvršujejo lastninsko pravico, med seboj povezane. Skupno lastnino ima več oseb na nerazdeljeni stvari, če njihovi deleži niso vnaprej določeni. Zato skupni lastniki lahko izvršujejo lastninsko pravico samo skupaj, kot en lastnik. Bistvena značilnost njihovega medsebojnega razmerja je soglasje in celotno delovanje skupnolastninske skupnosti izhaja iz tega načela.
Pri skupni lastnini deleži niso določeni niti fizično niti idealno. Tudi če so ugotovljivi in bi jih bilo lahko določiti, velja v času trajanja skupne lastnine, kot da niso določeni. Skupna lastnina lahko nastane samo tedaj, ko zakon to določa. Tipičen primer skupnolastninske skupnosti je zakonska zveza in z njo izenačeni položaji, to sta zunajzakonska skupnost in registrirana istospolna partnerska skupnost. V nadaljevanju bomo izrecno govorili le o zakoncih, vendar velja enako glede obeh drugih oblik partnerstva ...
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.