1. Uvod
Civilna delitev solastne nepremičnine je v slovenski sodni praksi relativno pogost izid sodnega delitvenega postopka, zlasti kadar gre za delitev solastne nepremičnine, na kateri stoji stavba, ki ne izpolnjuje tehničnih pogojev za vzpostavitev etažne lastnine, med solastniki pa ni soglasja o gradbenih posegih za tehnično prilagoditev stavbe in o tem, kdo bo nosil stroške teh gradbenih posegov. Natančna preučitev trenutno veljavne slovenske zakonodaje pa privede do sklepa, da sta sodna postopka prostovoljne in prisilne izvršitve sklepa o civilni delitvi pomanjkljivo in nekonsistentno urejena ter posledično tudi neučinkovita. Pomanjkljiva pravna ureditev vnaša v sodno prakso zmedo in številne protislovne sodne odločitve, kar je v nasprotju z načelom pravne varnosti.
V članku bodo obravnavana sporna vprašanja veljavne slovenske zakonske ureditve sodnega postopka prostovoljne in prisilne izvršitve sklepa o civilni delitvi skupaj s kritično analizo s tem povezane sodne prakse. Obenem pa bodo ponujene tudi rešitve teh vprašanj de lege ferenda, opirajoč se na avstrijsko pravno ureditev problematike, saj je slovenska pravna ureditev na tem področju v osnovi zelo podobna avstrijski.
2. Splošno o sodni delitvi solastne nepremičnine
Postopek sodne delitve solastnine je v Republiki Sloveniji urejen v Zakonu o nepravdnem postopku (ZNP), materialne določbe glede delitve pa vsebuje Stvarnopravni zakonik (SPZ).
Sodišče je v nepravdnem postopku vezano na zakonska določila o delitvi in prednostnih načinih delitve. Če ni dosežen sporazum glede načina delitve, bo v prvi vrsti prišla v poštev fizična delitev, šele če ta ne bo mogoča ali bo mogoča ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, pa bo sodišče opravilo civilno delitev (to je delitev s prodajo in razdelitvijo kupnine), če nobeden od solastnikov pred tem ne bo predlagal, da namesto prodaje stvar pripade v celoti njemu, ob dejstvu, da izplača preostalim solastnikom vrednost njihovih deležev (70. člen SPZ). Solastniki tako svobodno izbirajo način delitve le pri sporazumni delitvi, če sporazuma ne dosežejo, pa zakon s predpisanim vrstnim redom prejudicira njihov interes. Če med udeleženci postopka obstaja spor o predmetu delitve ali spor o višini solastnih deležev, je sodišče dolžno nepravdni postopek prekiniti ter napotiti na pravdni postopek tistega udeleženca, katerega pravico šteje za manj verjetno, ali pa drugega udeleženca glede na njegov interes za ureditev pravnega razmerja (9. in 10. člen ZNP). Nepravdni postopek se nadaljuje, ko predmet delitve in deleže pravnomočno ugotovi pravdno sodišče.
Ker so interesi solastnikov kar najbolje varovani tedaj, ko vsak v naravi dobi del stvari v sorazmerju s svojim solastnim deležem, SPZ kot primarni način delitve v sodnem postopku določa fizično delitev stvari. Fizična delitev stvari je torej tista, za katero si mora sodišče prizadevati in ki ima prednost pred drugimi načini delitve.
Če se v nepravdnem postopku (s pomočjo izvedenca) ugotovi, da je solastna stvar nedeljiva, in zato fizična delitev stvari ni mogoča niti ni mogoča z izplačilom razlike v vrednosti ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (četrti odstavek 70. člena SPZ). Gre za tako imenovano civilno delitev, ki pride v poštev šele subsidiarno. Na predlog solastnika pa lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim izplača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče; če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost solastnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov (peti odstavek 70. člena SPZ).
Sodišče mora torej v tem primeru odločiti, kdo je najbolj upravičen do prevzema stvari v izključno last. Možnost delitve s prevzemom celotne stvari in izplačilom preostalih solastniških deležev je oblika delitve, ki pride v poštev samo namesto civilne delitve in je mogoča le na predlog vsaj enega solastnika. N. Podobnik Oblak meni, da gre pri tem načinu delitve za obliko civilne delitve, s tem da pravni posel prodaje na trgu oziroma dražbi, kjer ceno oblikuje povpraševanje, nadomesti sklep sodišča, cena v sklepu pa se določi ob upoštevanju izvedenskega mnenja ali soglasja strank. V. Rijavec pa to obliko delitve opredeljuje kot kombinacijo med fizično in civilno delitvijo.
Ugotovitev (ne)deljivosti solastne nepremičnine je torej ključnega pomena za sodni delitveni postopek. Kadar gre za nepremičnino brez stavbe, ugotavljanje njene deljivosti ni tako problematično kot v primeru, kadar gre za nepremičnino s stavbo. Če namreč na solastnem zemljišču stoji stavba, je treba upoštevati stališče, da vse, kar je z zemljiščem trajno povezano, deli usodo zemljišča (superficies solo cedit - 8. člen SPZ) in da ni dovoljeno, da je lastnik zemljišča ena oseba, lastnik zgradbe pa druga, razen v primeru delitve solastne nepremičnine z ustanovitvijo etažne lastnine, ki pomeni izjemo od načela superficies solo cedit.
V skladu s prvim odstavkom 110. člena SPZ lahko vsak solastnik nepremičnine s stavbo zahteva fizično delitev solastnine v etažno lastnino, če je takšna delitev mogoča (tako imenovana horizontalna delitev). Delitev zgradb z vertikalno delitvijo pa je mogoča le tedaj, kadar je oddeljeni del zgradbe lahko samostojna stvar (na primer hiša dvojček), kar v praksi ni pogosto.
Na splošno se pravna teorija zavzema za zelo restriktivno razlago, kdaj je določena stavba deljiva na posamezne enote v etažni lastnini. Največkrat pretvorba solastnine v etažno lastnino zahteva določene tehnične prilagoditve stavbe, da bi lahko nastale samostojne funkcionalne enote, primerne za samostojno uporabo, kot to zahteva drugi odstavek 105. člena SPZ. Vprašanje je, kako postaviti kriterije za ugotavljanje (ne)deljivosti stavbe. Po stališču pravne teorije bi se moralo stavbo imeti za nedeljivo, če bi bile potrebne znatne prilagoditve.
V sodni praksi pa ni zaslediti opredelitve, kdaj kakšen gradbeni poseg pomeni znatno prilagoditev oziroma prilagoditev, ki omogoča sklep, da je stavba nedeljiva. To vprašanje se v sodni praksi po mojem mnenju sploh ne zastavlja, saj ima ta povsem drugačna merila od teorije. Glede na ustaljeno sodno prakso je namreč odločitev o tem, ali bo sodišče izvedlo postopek etažiranja in štelo posamezno stavbo za deljivo, odvisna od tega, ali solastniki soglašajo z gradbenimi posegi za prilagoditev stavbe in s tem, kdo bo nosil stroške teh posegov. Glede na ustaljeno sodno prakso namreč v primeru, da soglasja za ta dela ni, fizična delitev nepremičnine z vzpostavitvijo etažne lastnine ni mogoča, in to ne glede na velikost vlaganj.
Vsakršno vlaganje v solastno nepremičnino pomeni spremembo solastne stvari, ki je po svoji naravi posel, ki presega redno upravljanje, in se zato v skladu z določbo petega odstavka 67. člena SPZ zahteva soglasje vseh solastnikov. Če se torej en sam solastnik vlaganjem upira, sodišče v skladu s sprejetim stališčem ustaljene sodne prakse ne more nadomestiti njegovega soglasja, saj ima solastnik pravico do delitve stvari v stanju, v kakršnem je ta stvar tisti trenutek (prvi odstavek 69. člena SPZ). Če torej stavba v trenutnem stanju ne izpolnjuje tehničnih pogojev za vzpostavitev etažne lastnine, je glede na sodno prakso nedeljiva in lahko sodišče odloči le še o civilni delitvi oziroma o tem, da nepremičnina pod pogojem, da je podan tak predlog, pripade enemu od solastnikov proti izplačilu vrednosti solastniških deležev preostalim solastnikom. Do enakega zaključka prihaja sodna praksa tudi v primeru, kadar med solastniki ni doseženega soglasja glede tega, kdo bo nosil stroške tehnične prilagoditve stavbe. Glede na navedeno stališče ustaljene sodne prakse je izdaja sklepa o civilni delitvi solastne nepremičnine relativno pogost izid sodnega delitvenega postopka.
3. Postopek izvršitve sklepa o civilni delitvi solastne nepremičnine
3.1. Splošno
V primeru civilne delitve solastne nepremičnine se nepravdni postopek zaključi s sklepom, da se solastna nepremičnina deli s prodajo in razdelitvijo kupnine (primerjaj četrti odstavek 70. člena SPZ). Sam postopek prodaje je prepuščen solastnikom, ki ga lahko izvedejo v sporazumu tudi sami izvensodno, s sodelovanjem sodišča pa na več možnih načinov. V skladu z drugim odstavkom 123. člena ZNP sodišče opravi prodajo stvari v postopku za delitev stvari, in sicer po določbah 10. poglavja ZNP, če to predlagajo vsi solastniki najkasneje v 30 dneh od pravnomočnosti sklepa o civilni delitvi; po preteku tega roka lahko vsak udeleženec predlaga nadaljevanje postopka s prodajo stvari po določbah zakona o izvršilnem postopku o razdelitvi stvari (20. poglavje), vsi solastniki sporazumno pa lahko predlagajo, da sodišče opravi postopek za cenitev in prodajo po določbah 10. poglavja ZNP.
Sklep o civilni delitvi solastne nepremičnine je torej mogoče izvršiti izvensodno ali pa s sodelovanjem sodišča, slednje pa na dva različna načina, odvisno od tega, ali je podano soglasje vseh solastnikov ali ne:
a) sodna prodaja solastne nepremičnine v sporazumu vseh solastnikov po določbah 10. poglavja ZNP, s katerimi je urejen postopek za cenitev in prodajo stvari, na njihov skupni predlog najkasneje v roku 30 dni od pravnomočnosti sklepa o civilni delitvi kot nadaljevanje že začetega delitvenega postopka, po preteku 30 dni pa na njihov skupni predlog kot nov nepravdni postopek - gre za tako imenovani postopek prostovoljne cenitve in prodaje solastne nepremičnine (v nadaljevanju članka uporabljen tudi termin prostovoljna sodna prodaja solastne nepremičnine);
b) če sporazum med solastniki ni dosežen, pa se izvede sodna prodaja solastne nepremičnine na predlog vsakega posameznega solastnika po določbah izvršilnega zakona o razdelitvi stvari - gre za tako imenovani postopek prisilne sodne prodaje solastne nepremičnine.
Šele z realizacijo sklepa o civilni delitvi bo nastopil popoln oblikovalni učinek delitve solastnine, to je njeno prenehanje.
Če se torej solastniki ne morejo izvensodno dogovoriti glede načina in pogojev prodaje solastne nepremičnine, se lahko odločijo za sodelovanje sodišča. Ugotovljeno pa bo, da vsakršno sodelovanje sodišča, tudi pri prostovoljni sodni prodaji, pripelje do za solastnike ekonomsko bistveno slabše situacije, kot bi jo lahko dosegli z izvensodno izvršitvijo sklepa o civilni delitvi. Zaradi pomanjkljive zakonske ureditve teh dveh postopkov v sodni praksi prihaja tudi do nasprotujočih si odločitev, določene interpretacije slovenskih sodišč glede pravnega položaja posameznega solastnika in kupca v teh dveh postopkih pa so po mojem mnenju celo sporne ...
3.2. Prostovoljna sodna prodaja solastne nepremičnine
3.2.1. Slovenska pravna ureditev
3.2.1.1. Zakonska podlaga
3.2.1.2. Stališča sodne prakse in pravne teorije
3.2.1.3. Še o (ne)smiselnosti ureditve postopka prostovoljne sodne prodaje
3.2.2. Avstrijska pravna ureditev
3.2.3. Sklepne ugotovitve
3.3. Prisilna sodna prodaja solastne nepremičnine
3.3.1. Slovenska pravna ureditev s kritično analizo sodne prakse
3.3.2. Avstrijska pravna ureditev
3.3.3. Sklepne ugotovitve
4. Sklep
Nadaljevanje članka za naročnike >> Ana Javh: Izvršitev sklepa o civilni delitvi solastne nepremičnine, Podjetje in delo, 2016, št. 8.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
