Sodišča načeloma razpisujejo ločeno prodajo nepremičnin, to pa predvsem zaradi lažje razdelitve kupnine, če niso vsi upniki predlagali izvršbo na vse nepremičnine dolžnika. Drugače kot v izvršilnem postopku je v stečajnih postopkih skupna (paketna) prodaja nepremičnin redna praksa. Za upnike je ugodneje, da se zaokrožen sklop nepremičnin proda skupaj in hkrati. Glede na določbe ZIZ menim, da bi se lahko tudi v izvršilnih postopkih opravljala skupna prodaja nepremičnin.
Prednosti skupne prodaje nepremičnin
Sodišča premalo izkoriščajo vse možnosti javne dražbe v izvršilnih postopkih. Z nekaj manjšimi spremembami pri odredbah o prodaji bi bile lahko javne dražbe v izvršilnih postopkih uspešnejše, predvsem pa za potencialne kupce privlačnejše. Dejstvo, da je skupna (paketna) prodaja nepremičnin v korist upnikov, velikokrat v svojih cenilnih poročilih o vrednosti nepremičnin poudarijo tudi sodni izvedenci. Tako sodni izvedenci v cenilnih poročilih zapišejo, da gre za "sklop zemljišč", ki "tvorijo zaključeno celoto". Sodni izvedenci prav tako pogosto opravijo cenitev, ki predvideva skupno prodajo nepremičnin in prodajo po posameznih nepremičninah, pri čemer so ocenjene vrednosti za skupno prodajo nepremičnin načeloma vedno višje od ocenjene vrednosti ob prodaji po posameznih nepremičninah. Tako že zgolj iz vpogleda v cenitve nepremičnin jasno izhaja, da je za upnike ugodnejša skupna (paketna) prodaja nepremičnin.
Skupna prodaja nepremičnin, poleg možnosti prodaje nepremičnin po višji ceni, prinaša tudi druge dodane vrednosti. V praksi se pogosto zgodi, da nepremičnine zajemajo neki večji objekt (hiša, industrijski obrat itd.) in nekaj manjših nepremičnin (okolica objekta, dovozne poti).
Do težav pride, če se na prvi javni dražbi prodajo zgolj boljše nepremičnine, neprodane pa ostanejo slabo dostopne, manjše parcele. Ne samo da za take slabo dostopne, manjše nepremičnine na drugi javni dražbi ne bo interesa, ampak bodo cene takih nepremičnin v primeru posamezne prodaje znatno nižje, kot če bi se celoten sklop nepremičnin prodajal kot celota.
Dodatna vrednost skupne prodaje pa je tudi ugotovitev interesa za skupni ali posamezni nakup nepremičnin. Po določbah ZIZ imamo zgolj dve prodaji nepremičnin, ki pa ju je možno bolje izrabiti. Upniki so v izvršilnem postopku premalo aktivni, saj bi lahko tudi sami znatno prispevali k boljši prodaji z dajanjem predlogov sodišču glede možnosti prodaje in tudi z objavo odredbe o prodaji v sredstvih javnega obveščanja.
V zadnjem času v praksi opažam tudi trend med solastniki nepremičnin (načeloma gre za zakonske pare), ko gre ena fizična oseba v osebni stečaj, zoper drugo pa se vodi izvršilni postopek. V takem primeru bi bila lahko prodaja celotne nepremičnine na javni dražbi opravljena skupaj (v paketu) in sočasno. Izvršilno sodišče in stečajni upravitelj bi javno dražbo razpisala na isti dan in na istem kraju, tehnično pa bi se javna dražba izvedla tako, da bi se vsi solastniški deleži prodajali skupaj in sočasno na eni javni dražbi. Prednost take prodaje bi bila, da bi zaradi objave javne dražbe v izvršilnem in stečajnem postopku pridobili širši krog potencialnih kupcev in da bi lahko potencialni kupci na eni javni dražbi kupili celotno nepremičnino po višji ceni. Poleg tega pa bi postopek potekal bistveno hitreje in preprosteje.
Način razpisa javne dražbe
V ZIZ je določeno, da se v odredbi o prodaji določijo način in pogoji za prodajo ter čas in kraj prodaje in da se nepremičnina proda na javni dražbi. Nadalje morajo pogoji za prodajo poleg drugih podatkov vsebovati natančen opis nepremičnine, vrednost nepremičnine, ceno nepremičnine, rok za položitev kupnine, način prodaje in znesek varščine. Glede na to bi bilo javno dražbo mogoče razpisati tako, da se na eni javni dražbi opravi skupna in posamična prodaja ter da sodišče prejme kupnino za vsako posamezno prodano nepremičnino. V nadaljevanju bom predstavil enega od možnih načinov skupne prodaje nepremičnin. Za lažje razumevanje pa vzemimo primer, da se prodajata dve nepremičnini istega dolžnika.
Nadaljevnaje v članku >> Gregor Verbajs: Javna dražba v izvršbi - navodila za uporabo, Pravna praksa, 2015, št. 45-46
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.
