Danes je marsikateremu podjetniku najemnina, ki jo prejema od oddajanja poslovnih prostorov v najem, pomemben vir prihodkov, s katerimi financira svoje obstoječe kratkoročne ali dolgoročne obveznosti.
Problem so tako imenovani kronični neplačniki (ponavadi zelo spretni in iznajdljivi), ki so pri udejstvovanju v gospodarstvu ugotovili, da so jim različni zakonski predpisi (med drugim tudi ZPSPP) in dolgotrajnost sodnih postopkov "pisani na kožo", saj lahko zelo dolgo opravljajo gospodarsko dejavnost v najetih poslovnih prostorih, ne da bi plačevali najemnino.
V slovenskem pravnem sistemu hitre pomoči za takšne primere ni. V prispevku je predstavljen institut neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki ga je mogoče uporabiti tudi na področju sklepanja najemnih pogodb z namenom zavarovanja najemodajalca pred najemnikom - dolžnikom.
S sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa si najemodajalec zagotovi možnost, da mu po tistem, ko enostransko odstopi od najemne pogodbe, ni treba voditi pravdnega postopka (gospodarskega spora) zoper nekdanjega najemnika, ki medtem še vedno zaseda in uporablja najemodajalčeve prostore, in od sodišča zahtevati, da s sodbo naloži uporabniku izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest.
Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa zagotavlja najemodajalcu, da lahko po tistem, ko odstopi od najemne pogodbe zaradi hujših kršitev najemnika (te kršitve naj bi bile definirane v pogodbi, ni pa nujno, saj jih nekaj pozna že ZPSPP), začne izvršbo, v kateri predlaga izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov najemodajalcu v posest.
Nekdanji najemodajalec - upnik se s sklenitvijo najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa izogne sodnemu postopku, v izvršbi pa uspe pridobiti posest poslovnih prostorov že v razmeroma kratkem času.
Namen prispevka je predstaviti možnosti sklepanja najemnih pogodb v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, pravne podlage takšne pogodbe, prednosti, ki jih prinaša, pojasniti postopek uveljavljanja izpraznitve in izročitve prostorov najemodajalcu v posest v primeru, ko bi najemnik prenehal s plačevanjem najemnine, ter izpostaviti prednosti posebne oblike najemne pogodbe.
1. Uvod
Gospodarski subjekti se v okviru svoje poslovne dejavnosti ukvarjajo tudi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem. To je lahko njihova primarna ali pa stranska dejavnost. V vsakem primeru so najemnine za gospodarski subjekt, ki oddaja lasten poslovni prostor, pomemben vir prihodkov. Ker se ponavadi najemne pogodbe sklepajo za daljše obdobje, prevladuje mnenje, da gre pri najemninah za reden in zagotovljen prihodek, pri katerem naj ne bi bilo nobenega tveganja.
Najemodajalec je običajno lastnik nepremičnine - poslovnih prostorov, vendar to ni nujno. Lahko je tudi sam v vlogi najemnika, ki najete poslovne prostore oddaja v podnajem. Takšen gospodarski subjekt se v ničemer ne razlikuje od lastnika nepremičnine in ima vsa upravičenja, ki izvirajo iz dejstva (pod)najema, kot jih ima lastnik nepremičnine, seveda le v odnosu do podnajemnika. Takšen gospodarski subjekt je brez dvoma aktivno legitimiran v morebitni pravdi zoper podnajemnika za izpraznitev prostorov, saj njuno medsebojno pravno razmerje ni ovira, da najemnik ne bi smel procesno postopati zoper podnajemnika v smislu določil zakona o poslovnih prostorih in poslovnih stavbah.
Pri oddajanju poslovnih prostorov načeloma naj ne bi bilo prevelikega tveganja, saj se najemnina običajno v praksi plačuje sproti vsak mesec, najemodajalec pa bi z najemnikom sklepal najemno razmerje toliko časa, dokler bi najemnik plačeval najemnino. Ko najemnik ne bi več zmogel ali pa ne bi hotel plačevati najemnine, bi najemodajalec ponudil poslovne prostore v najem drugemu najemniku, ki bi bil pripravljen plačevati najemnino.
Ob splošnem naraščanju števila neplačnikov v gospodarstvu se tudi najemodajalci nenehno srečujejo z najemniki, ki nekaj časa plačujejo najemnino, nato pa iz različnih razlogov prenehajo, še vedno pa uporabljajo prostore in se ne želijo izseliti oziroma vrniti prostorov, ki jih uporabljajo, v posest najemodajalcu.
Najemodajalec, ki bi ga označili kot skrbnega gospodarstvenika, bi verjetno že ob prvi zamudi s plačilom najemnine "privzdignil obrv", najemnika (vsaj ustno) opomnil na neplačilo najemnine in ga opozoril, da bo najemno razmerje odpovedano in da bo prostore moral predati najemodajalcu, če bo plačevanje še naprej izostajalo. V primeru nadaljnjega neplačevanja najemnine bi skrben najemodajalec najemnika zagotovo zamenjal z drugim, ki bi najemnino plačeval redno in zagotavljal najemodajalcu reden in gotov prihodek od premoženja vsak mesec.
Opisani položaj je hipotetičen, saj v Republiki Sloveniji zakonodaja in sodna praksa nista prilagojeni dobremu in skrbnemu gospodarstveniku, temveč dejansko varujeta neplačnike (verjamem, da nehote), ki obstoječe stanje in razmere spretno izkoriščajo, kolikor dolgo je to mogoče. Predstavil bom vse okoliščine najemnega razmerja med gospodarskimi subjekti, zakonodajo s področja oddajanja poslovnih prostorov, ki je bila sprejeta davnega leta 1974 (od takrat pa le v manj pomembnih delih novelirana), probleme, ki se v praksi pojavljajo z neplačniki, ter možno rešitev, da se neplačniku onemogoči izkoriščanje pravnega sistema, da mu za uporabo tujega premoženja (poslovnih prostorov) ni treba plačevati najemnine.
Problem, ki se pojavi zaradi neplačevanja najemnine, je v tem, da najemodajalec nikakor ne more preprosto in hitro prevzeti oddanih poslovnih prostorov nazaj v svojo posest, da bi jih lahko oddal naprej drugemu najemniku, če mu jih najemnik ne bi hotel prostovoljno predati. Najemodajalec mora skozi dolgo sodno proceduro, v kateri od sodišča uveljavlja sodno varstvo v obliki odpovedi najemne pogodbe, čakati potek (pre)dolgega odpovednega roka ter šele po pravnomočnosti sodbe zahtevati prisilno izvršbo z izpraznitvijo in izročitvijo prostorov njemu v posest.
Zelo pogosto se namreč zgodi, da sta stranki najemnega razmerja v času sklepanja najemne pogodbe dobro sodelovali, v takšnem "prijateljskem" ozračju pa je bila najemna pogodba napisana zelo slabo in (pre)ohlapno, kar se kot težava izkaže pozneje, v času, ko med strankama najemnega razmerja ni več "prijateljstva", ki se je po vsej verjetnosti končalo v trenutku, ko najemodajalec ni prejel najemnine.
(Načeloma) obvezni sodni pravdni postopek, katerega cilj je, da sodišče s sodno odločbo odredi najemniku, ki ne plačuje najemnine, da se izseli iz najetih prostorov, in sodna izvršitev takšne odločbe pomenita dolgotrajno časovno obdobje, v katerem mora najemodajalec trpeti, da najemnik zaseda poslovni prostor ter zanj ne plačuje najemnine, s čimer nastaja najemodajalcu precejšnja gospodarska škoda. Drži teza, da najemnik ne more nekaznovano (v finančnem smislu) uporabljati prostorov, ter da lahko najemodajalec v nadaljevanju izterja neplačano najemnino od najemnika, vendar pa je izterjava redko uspešna zaradi najemnikove prezadolženosti, ki zelo pogosto spremlja neplačevanje najemnine, zaradi česar najemodajalec niti po izpraznitvi ne bo mogel od najemnika izterjati dolga, ki ga je najemnik nakopičil v času dolgotrajnih sodnih procedur.
Predstavljam možnost, ki jo zakonodaja ponuja najemodajalcem, da se izognejo dolgotrajnemu sodnemu postopku, v katerem se zahteva odpoved najemnega razmerja ter izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov v posest. Zakon, ki ureja izvršilni postopek, krovni notarski predpis ter (sicer že močno zastarela) zakonodaja s področja najema poslovnih prostorov kot celota ponujajo zanimivo rešitev.
Podobno kot pravnomočna sodba je tudi notarski zapis lahko izvršilni naslov. Notarski zapis je po izrecnem soglasju strank lahko izvršilni naslov, kar pomeni, da je neposredno izvršljiv pred izvršilnim sodiščem. Stranki, ki ima terjatev zavedeno v neposredno izvršljivem notarskem zapisu, od sodišča ni treba zahtevati ugotovitve njene terjatve, temveč lahko ob njeni zapadlosti sproži postopek izvršbe, ki ga mora sodišče izpeljati, vendar ne tako, da bi po vložitvi ugovora dolžnika zadevo odstopilo pravdnemu sodišču, pred katerim bi se ugotavljal obstoj terjatve, temveč se postopek izpelje kot pri izvršilnem naslovu (sodba, sodna poravnava ipd.).
Upnik se tako izogne dolgotrajnemu sodnemu postopku in lahko pride do svoje posesti v razmeroma kratkem času (po mojih izkušnjah že v nekaj mesecih od nastopa dejstva neplačevanja najemnine). Takšno postopanje je vsekakor prednost za gospodarstvenike, ki se z oddajanjem poslovnih prostorov ukvarjajo poklicno, saj se tveganje dolgotrajnega izostanka plačila najemnine znatno zmanjša.
Po mojih izkušnjah gospodarstveniki to možnost zelo redko izkoristijo, saj je povezana z določenimi začetnimi stroški, ki se mnogim zdijo nepotrebni, dejstvo pa je tudi, da možnost sklepanja najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki ima dodatno in zanje zelo koristno vsebino, širše ni znana, kaj šele uporabljena. Razlog je tudi v tem, da se najemna pogodba, ki je v osnovni različici urejena v Obligacijskem zakoniku, šteje kot enostavna pogodba, katere vzorec je prosto dosegljiv na svetovnem spletu - vanj se vnesejo le podatki o strankah in višina najemnine.
Ta prispevek je namenjen razširjanju védenja o posebni obliki sicer zelo uporabljane pogodbe. Namenjen je predstavitvi prednosti, ki jih sklenitev najemne pogodbe v takšni obliki prinaša, opisu postopka uveljavljanja izpraznitve in izročitve prostorov najemodajalcu v posest, ko najemnik neha plačevati najemnino, ter primerjavi sklenitve posebne oblike najemne pogodbe (in posledičnega sodnega postopka) z najemno pogodbo, sklenjeno v "navadni" pisni obliki (in posledičnim običajnim sodnim postopkom).
2. Določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih
Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) je bil sprejet leta 1974. Od takrat je bil sicer kar nekajkrat spremenjen, vendar so vse novele, drugi zakoni, ki so imeli neposredni vpliv nanj, ter ustavne odločbe samo razveljavljali posamezna določila, ki niso bila primerna in usklajena z aktualnim stvarnim pravom, oziroma so posamezna področja tega zakona dobila ureditev v drugih zakonih.
Opozoriti je treba, da določila ZPSPP ne veljajo le za gospodarske subjekte, temveč tudi za fizične osebe, ki oddajajo poslovne prostore. Predmet urejanja ZPSPP so poslovne stavbe in poslovni prostori, pri čemer pa ni bistveno, ali takšno stavbo ali prostore oddaja gospodarski subjekt ali fizična oseba.
ZPSPP je včasih urejal tudi lastninsko pravico na poslovnih stavbah in prostorih, vendar so bila ta določila (6., 7., 8. in 9. člen) črtana že z novelo iz leta 1988. Danes ZPSPP ureja bolj ali manj le še najem poslovnih stavb in prostorov ter prenehanje najema, čemur je bil že v osnovi namenjen največji del zakona (določila od 10. do 32. člena).
2.1. Oblika najemne pogodbe
Zakon določa, da se najem poslovnih stavb in prostorov vzpostavi na podlagi sklenjene najemne pogodbe, ki mora biti nujno v pisni obliki. Zakon je poudaril, da je pisna oblika pogoj za veljavnost najemne pogodbe, saj pogodba načeloma ni veljavna, če ni sklenjena v pisni obliki.
Interpretacija tega člena v sodni praksi je enotna, saj se v arhivu sodne prakse najdejo sodne odločbe, ki priznavajo obstoj najemnega razmerja izključno v primeru, če je pogodba sklenjena v pisni obliki. Takšno stališče je zavzelo Vrhovno sodišče RS in poudarilo, da je za veljavnost najemne pogodbe za poslovne prostore nujna pisna oblika.
V konkretnem primeru je sodišče obravnavalo zahtevek za plačilo najemnine za najem poslovnih prostorov. Najemno pogodbo je sklenil toženec kot pooblaščenec svojega očeta. Ko se je čez nekaj let oče upokojil, je toženec nadaljeval poslovno dejavnost in še naprej uporabljal najete poslovne prostore, vendar pa z njim kot najemnikom ni bila nikoli podpisana najemna pogodba. Sodišče je poudarilo, da je za uveljavljanje najemnine nepomembno, ali je toženec po očetovi (ki je bil stranka najemne pogodbe) upokojitvi nadaljeval uporabo najetih poslovnih prostorov.
Najemna pogodba ustvarja pravice in obveznosti le za stranke te pogodbe, ne pa tudi za tretje. Samo zaradi toženčeve uporabe poslovnih prostorov pravice in obveznosti najemnika iz sklenjene pisne najemne pogodbe niso prešle na toženca v okviru pravnega instituta odstopa pogodbe. Ker je tožnik terjal za plačilo najemnin toženca, ki ni bil stranka pisne najemne pogodbe, je bil njegov tožbeni zahtevek zavrnjen. Navedeno pomeni, da se lahko najemno razmerje za poslovne prostore oblikuje le na podlagi pisne pogodbe, nikakor pa ne more nastati najemno razmerje za poslovne prostore na podlagi dejanske uporabe in privolitve v takšno uporabo. To hkrati pomeni, da je takšna oblika obvezna tudi za vse morebitne poznejše spremembe ali dopolnitve.
2.2. Prenehanje pogodbe
Za ta prispevek so najbolj zanimiva določila iz 3. podpoglavja II. poglavja zakona, ki ureja prenehanje najemnega razmerja. Zakon omogoča več načinov prenehanja najemnega razmerja:
- sporazumno,
- v primeru prenehanja predmeta najema,
- v primeru spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora (po odloku občinske skupnosti),
- v primeru razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe,
- z odpovedjo, ki vključuje zakonsko opredeljen odpovedni rok,
- s potekom časa (pri najemnih razmerjih, sklenjenih za določen čas),
- ter v primeru odstopa od najemne pogodbe.
Z vidika hitrosti prejetja poslovnih prostorov v posest najemodajalca so problematični zlasti načini prenehanja najemnega razmerja po zadnjih treh naštetih alinejah, vendar pa problemi glede izselitve in izpraznitve prostorov niso izključeni niti pri drugih načinih prenehanja najemnega razmerja.
Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, lahko preneha z iztekom odpovednega roka, ki sledi odpovedi. Odpoved najemnega razmerja lahko poda katerakoli stranka in načeloma tudi kadarkoli, najemno razmerje pa preneha s potekom odpovednega roka. Pri odpovedi najemnega razmerja ni treba navesti konkretnega razloga, najemno razmerje pa je odpovedano s prejemom odpovedi, od takrat dalje tudi teče odpovedni rok. Zakon omogoča, da se stranki dogovorita za odpovedni rok v najemni pogodbi, vendar pa ta rok ne sme biti krajši od enega leta.
Sodna praksa je oblikovala stališče glede pogodb, ki so bile sklenjene za določen čas, vendar so imele hkrati določilo o trajanju odpovednega roka. Pri pogodbah, sklenjenih za določen čas, določilo o trajanju odpovednega roka ni potrebno, saj takšne pogodbe ni mogoče odpovedati. Najemno razmerje preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Tako določilo v pogodbi za določen čas njene narave ne spreminja. Zapis iz pogodbe, da se najemna pogodba sklepa za določen čas, z možnostjo njenega izrecnega pisnega podaljšanja, pa v povezavi z določili splošnega civilnega prava omogoča razlago, da takšna pogodba, sicer sklenjena za določen čas, postane pogodba, sklenjena za nedoločen čas.
Če je čas veljavnosti pogodbe omejen, vendar pa sta se stranki dogovorili, da se najemno razmerje podaljša za nedoločen čas, če stranki ob izteku dogovorjenega obdobja druga drugi ne sporočita, da najemno razmerje končujeta, daje takšno pogodbeno določilo možnost tihega podaljšanja najemnega razmerja. Molče podaljšano pravno razmerje je na podlagi določil obligacijskega prava dopuščeno, vendar le, če tako določa pogodba ali zakon. ZPSPP o možnosti tihega podaljšanja pogodbenega razmerja ne govori, če pa sta takšno možnost predvideli stranki v pogodbi, je to zadostna podlaga za veljavno podaljšanje najemnega razmerja.
Če po izteku obdobja, ki je v najemni pogodbi definirano kot obdobje veljavnosti pogodbe, stranki nadaljujeta najemno razmerje pod pogoji kot dotlej, se zaradi dejanskega izvajanja pravic in obveznosti iz najemne pogodbe, ki bi glede na svoja določila prenehala veljati, postavlja vprašanje možnosti molče podaljšanega najemnega razmerja. V tem primeru bi prišla v poštev aplikacija 332. oziroma 615. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Člen 332 določa, da trajno dolžniško razmerje z določenim rokom preneha, ko poteče rok, razen če pogodba ali zakon določa, da je po tem roku dolžniško razmerje podaljšano za nedoločen čas, če ni pravočasno odpovedano. Izraz trajno dolžniško razmerje ne pomeni časovne neomejenosti, ampak zakon z njim poudarja, da razmerje traja določen čas. Določilo 615. člena OZ je specialnejše, saj velja za vse zakupne pogodbe.
Neskončnega obligacijskega razmerja ni, pravo pa razlikuje trajna obligacijska razmerja, sklenjena za določen čas, in trajna obligacijska razmerja, sklenjena za nedoločen čas. Pri trajni obveznosti gre za ponavljajoča se aktivna ravnanja, ki jih mora dolžnik izpolnjevati v trajanju obligacije. Po slovenskem obligacijskem pravu velja, da lahko trajno obligacijsko razmerje, sklenjeno za določen čas, le izjemoma ostane veljavno po izteku dogovorjenega časa trajanja. OZ ima v mislih podaljšanja, ki nastopijo po zakonu, ali podaljšanje, ki ga stranki že vnaprej predvidita v pogodbi. Sprememba trajnega razmerja, sklenjenega za določen čas, v trajno razmerje za nedoločen čas, se po zakonu nikoli ne domneva. Eden redkih primerov konverzije po zakonu je v RS predviden prav pri najemni ali zakupni pogodbi po pravilih obligacijskega prava ali po pravilih stanovanjskega prava.
Po mojem mnenju je določilo zadnjega stavka drugega odstavka 24. člena ZPSPP (še zlasti v povezavi z določilom 26. člena ZPSPP) najbolj problematično določilo tega zakona in bi ga bilo treba že pred leti popraviti. Lastninska pravica kot ena temeljnih pravic, ki je lahko omejena le s pravico drugega, omogoča prosto razpolaganje s stvarjo, ki jo ima posameznik v lasti, med drugim je mogoče tudi oddajati stvar v najem. Tako kot je mogoča oddaja stvari v najem, pa bi morala biti urejena tudi pridobitev stvari nazaj v posest.
Razumljivo je, da je pri oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov v najem treba upoštevati tudi nasprotno stranko - najemnika, vendar pa menim, da je enoletni odpovedni rok bistveno predolg. Sporno določilo zakona je kogentno in ga stranki ne moreta spremeniti. Ureditev najemnega razmerja s krajšim odpovednim rokom od enega leta je nična, v takšnem primeru pa se neposredno uporabljajo določila zakona.
V sodobnem poslovnem svetu, v katerem posli potekajo s precejšnjo hitrostjo, je določitev enoletnega odpovednega roka anahronizem, ki bi moral biti odpravljen. Zakon bi moral omogočiti poslovnim subjektom, da sami oblikujejo najemno razmerje, med drugim tudi odpovedni rok. Menim, da je določitev odpovednega roka stvar pogajanj, saj je razumljivo, da se poslovni subjekt - najemnik ne more izseliti iz poslovnih prostorov čez noč, če bi najemodajalec to zahteval, vendar pa mora vsak sam pri sebi razmisliti, koliko časa potrebuje, da se v primeru odpovedi najemne pogodbe lahko organizira, najde nove poslovne prostore, se preseli in preda dosedanje najete prostore najemodajalcu v posest. Takšen rok si mora najemnik izgovoriti pred sklenitvijo najemnega razmerja.
Za vztrajanje pri enoletnem odpovednem roku najemnega razmerja danes ni več nobenega razloga. Prav tako ni nobenega razloga, da ne bi določitve odpovednega roka prepustili gospodarskima subjektoma, da se glede tega dogovorita v najemni pogodbi.
2.3. Sodna odpoved
Zakon izrecno določa obliko odpovedne izjave, saj je v prvem odstavku 26. člena določeno, da se pogodba za najem poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Odpoved najemne pogodbe za poslovne prostore in poslovne stavbe je po določilih zakona nujno povezana z začetkom sodnega postopka, v katerem sodišče z oblikovalno sodbo odpove najemno razmerje ter določi najemniku rok, do katerega se mora prostovoljno izseliti.
Odpoved najemne pogodbe mora biti del tožbenega zahtevka, s katerim se uveljavlja izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov, saj zakon določa, da le tako preneha najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas. V tem primeru gre za oblikovalno tožbo, s katero najemodajalec zahteva, da se sodno odpove najemno razmerje, kar je podlaga za izpraznitveni zahtevek. Za ta (drugi) del zahtevka je treba najprej odpraviti pravno podlago za uporabo poslovnega prostora, ki je podana v najemni pogodbi. To se stori z vročitvijo tožbe, ki to odpoved vsebuje.
Če bi se s tožbo zahtevala samo izročitev prostorov, vročitev tožbe ne bi imela učinka odpovedi pri sodišču. Medsebojno razmerje med najemnikom in najemodajalcem se tako ne razveže le z enostransko izjavo enega izmed pogodbenikov, ampak mora za to obstajati sodna odločba, ki odpravi takšno pravno razmerje.
Načeloma bi besedilo 24. in 26. člena pomenilo, da bi moral v primeru odpovedi najemnega razmerja najemodajalec zoper najemnika vložiti tožbo in od sodišča zahtevati odpoved pogodbenega razmerja, počakati na sodbo, ki bi določila, da se s sodbo odpoveduje najemno razmerje, najemnik (toženec) pa bi se moral izseliti iz poslovnih prostorov po poteku enoletnega roka, ki bi začel teči s pravnomočnostjo sodbe.
Sodna praksa je v tem delu pokazala na neživljenjskost zakonske ureditve in dopustila, da se najemno razmerje odpove sodno, vendar s trenutkom vročitve tožbe nasprotni stranki začne teči enoletni odpovedni rok, tožencu pa se naloži, da najete prostore izprazni prostovoljno v 15 dneh po poteku tega enoletnega roka, sicer je mogoče zahtevati izvršbo. Stališče sodišča je, da za odpoved najemnega razmerja med gospodarskimi subjekti za poslovne prostore ne zadostuje dopis. Za odpoved najemnega razmerja mora najemodajalec najemniku podati sodno odpoved. Prav vročitev tožbe (izpraznitvenega naloga) toženi stranki - najemniku povzroči učinek odpovedi najemnega razmerja, hkrati pa začne teči enoletni odpovedni rok.
Način oblikovanja tožbenega zahtevka je zelo pomemben in bi se o njem morala sodba praksa izreči bolj enotno. Za najemodajalca kot tožnika je zelo obremenjujoče, da mora zaradi nejasnih zakonskih določil in neenotne sodne prakse ugibati, ali je tožbeni zahtevek ob vložitvi tožbe pravilno oblikovan, da se po poteku časa ne bi zgodilo, da je bila že v začetku storjena napaka in bi bil tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi pomanjkljivosti, njegova sprememba med postopkom pa ne bi bila dopuščena. Zelo pomembno se mi zdi, da se v sodbi zavede, kdaj se izteče enoletni odpovedni rok, saj je to časovna točka, od katere so odvisne nadaljnje aktivnosti.
Moje videnje zakonskega določila glede sodnega odpovedovanja najemne pogodbe gre bolj v smeri sodbe I Cp 1780/2009. Menim, da bi sodba morala (ob upoštevanju zakonskega besedila) nositi tudi odločitev o odpovedi najemnega razmerja in naj ne bi zadoščala ugotovitev tega dejstva v obrazložitvi oziroma v okviru predhodnega vprašanja. Ne soglašam s stališčem, da zakonski termin "sodna odpoved" pomeni le sodno posredovanje izjave volje ene stranke drugi stranki, ta izjava pa bi morala biti posredovana v obliki tožbe. S tem bi bila sodna funkcija zbanalizirana, saj zgolj prepošiljanje pošte s strani sodišča drugi stranki gotovo ni namen, ki ga je zakonodajalec imel v letu 1974, ko je bil zakon sprejet. Z zakonskim določilom o enoletnem odpovednem roku se bistveno podaljša časovno obdobje, ko uporabnik zaseda nepremičnino, glede na to, da po tem stališču odpovedni rok začne teči šele od pravnomočnosti sodbe dalje.
Zaradi praktičnosti in procesne previdnosti bi svetoval, da se v tožbo vedno vneseta oba zahtevka:
- oblikovalni zahtevek, ki zahteva od sodišča, da najemno razmerje za nedoločen čas odpove, ter
- dajatveni zahtevek, ki zahteva od sodišča, da tožencu naloži dolžnost izpraznitve poslovnih prostorov in njihovo izročitev tožniku v neposredno in izključno posest.
2.4. Odstop od najemne pogodbe
Alternativa predstavljenemu načinu prenehanja najemne pogodbe je odstop od najemne pogodbe, pri čemer so z zakonom taksativno določeni razlogi za odstop. Zakon določa, da je mogoče odstopiti od najemne pogodbe iz naslednjih razlogov:
- če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jo uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
- če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.
Pri odstopu od najemne pogodbe ni odpovednega roka, odstop učinkuje s prejemom odstopne izjave tako, da najemno razmerje nemudoma preneha.
Vendar pa najemodajalec tudi v tem primeru ne more takoj po odstopu priti do posesti na svojih nepremičninah, ki jih je oddajal, če se najemnik odloči, da nepremičnin ne bo izpraznil. V tem primeru mora najemodajalec vložiti reivindikacijsko tožbo in od sodišča zahtevati, da naloži tožencu - nekdanjemu najemniku, po vložitvi tožbe pa le še uporabniku brez pravnega naslova, da nepremičnino izprazni in jo preda tožniku v neposredno in izključno posest, prosto stvari in oseb. Najemodajalec se mora odločiti za pravdanje in voditi zanj stroškovno obremenjujoč in predvsem dolgotrajen postopek, da bi pridobil pravnomočno sodbo - izvršilni naslov, na podlagi katerega bo mogoče pred izvršilnim sodiščem zahtevati prisilno izvršbo, če toženec sodbe po pravnomočnosti ne bo prostovoljno izpolnil.
3. Neposredno izvršljiv notarski zapis
3.1. Zakonska ureditev neposredno izvršljivega notarskega zapisa
3.2. Neposredna izvršljivost
3.3. Učinki izvršljivosti
3.4. Opredelitev obveznosti
3.5. Izvršljivost
4. Najem poslovnih prostorov in neposredno izvršljiv notarski zapis na Hrvaškem
5. Rešitev za primer neplačevanja najemnine
5.1. Vprašanje posesti
5.2. Vsebina najemne pogodbe, sklenjene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa
5.3. Prenehanje najemne pogodbe
5.4. Opomin
5.5. Odstop od pogodbe
5.6. Postopek izvršbe
6. Sklep
Več v članku > mag. Primož Feguš: Najemna pogodba med gospodarskimi subjekti v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala IUS-INFO.